各位网友，大家好，欢迎收看中国政府网的访谈。为遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展，国家有关部门相继出台一系列新政来调控房地产市场，我们今天特别邀请到了住房城乡建设部副部长齐骥来为大家解读近期房地产市场调控的有关政策，并回答大家关心的问题。齐部长，您好。欢迎您做客中国政府网！

　　齐部长，今天的访谈预告一经发出去之后，网友的问题源源不断的涌来，房子的问题是大家现在最为关心的事，特别是近期政府加大房地产的调控力度，出台猛烈的房地产措施。更让大家期待能够详尽的了解国家的一些住房新政策，首先您先给我们解读一下这些政策！

　　今年1月初国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（〔2010〕4号），近期国务院又出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），请您介绍一下国务院密集出台房地产调控政策的原因？

　　各位网友朋友，大家好。非常高兴今天应邀来到这里，我们共同来学习国务院的相关文件，因为我是主管部门的负责人，所以我可以就我的理解帮助大家正确的解读相关文件。

　　刚才主持人讲到今年1月份以来，国务院连续印发了两个关于促进房地产市场平稳健康发展和坚决遏制部分城市房价过快上涨的文件。我给大家报告这样的事情，从2008年四季度以来，按照党中央、国务院的部署，各地区、各部门按照保增长、扩内需、惠民生这样的要求，采取了促进经济增长和快速发展的政策措施。

　　在这样一个政策措施作用下，我们国家的房地产市场也得到了很大的发展，应该说通过一系列的政策措施，房地产市场增加了交易，促进了开发投资，对振奋信心、应对国际金融危机起到了积极作用。

　　去年下半年以来，随着房地产市场的回升，部分城市出现了房价过快上涨等问题，党中央、国务院非常重视，作出了一系列部署和安排。今年1月初，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，也就是4号文件。4号文件下发以后，对稳定各地房地产市场起到了一定的作用。

　　今年3月中旬以后，一些城市在经历了一二月份房价涨幅趋缓之后，又出现了房价和地价轮番过快上涨的情况。大家能够看到，在房地产市场当中，投资、投机性的购房再度活跃，社会反映很强烈。

　　我们认为，部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，其中，不合理的需求占了比较大的比重。当然，这些城市的房价过快上涨也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。

　　房价过高和过快上涨，如果不加以抑制的话，可能逐渐会从部分城市蔓延到更多的地区，这样将大大加剧广大居民通过市场来解决住房问题的难度，影响居民生活水平的提高，影响金融的安全，甚至会影响到社会的和谐稳定。

　　针对这些突出的问题，在今年政府工作报告当中明确提出了要遏制部分城市房价过快上涨的要求，提出要采取更为严格、更为有力、更有针对性的措施，坚决遏制不合理的住房需求，增加住房的有效供应，加快保障性住房的建设，同时要进一步强化房地产市场的监管。

　　在这样一个背景下，4月14号国务院常务会议通过了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即国发2010年10号文件。目前各地正在积极贯彻这个文件。从近期的市场反馈情况看，在各地贯彻国务院10号文件过程中，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了初步遏制，社会普遍反应积极。

　　据了解，在抑制不合理住房需求方面新出台了不少信贷政策，请问：这些政策具体是针对哪些不合理需求的？如何限制各种炒房和投机性购房行为？

　　在10号文件第二大部分中明确提出了实行更为严格的差别化住房信贷政策。在差别化住房信贷政策当中，又分了几个层次。比如说对于首次购买自住且建筑面积在90平米以下的家庭，文件没有做新的规定，仍延续过去的支持政策。对于首次购买套型面积90平米以上的家庭，提出了贷款的首付比例不低于30%，这是对购买首套住房政策的调整。

　　对于贷款购买第二套住房的家庭，10号文件明确，贷款首付比例不得低于50%，同时进一步提出了贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这是对第二套住房贷款提出的新政策。

　　对于贷款购买第三套及以上住房的，文件提出，由商业银行根据风险管理的原则，大幅度地提高首付款的比例和贷款利率。总的看，文件区分不同情况，对购买首套小户型，首套90平米以上的户型，第二套、第三套以及第三套以上住房，实行不同的首付款比例和利率。

　　国发〔2010〕10号文件强调要增加住房有效供给，请问：具体有哪些政策措施？

　　增加住房的有效供给，在文件当中提到了四个方面。第一，要增加居住用地的有效供应。增加土地的供应是进一步增加住房供应的基础。因此，在10号文件增加住房有效供应的政策当中，第一条就提到了要增加居住用地的有效供应。文件当中还提到，对于房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量，就是说要从总体上增加用于住宅建设的土地供应。

　　第二，增加普通住房的供应。文件提出，要调整住房的供应结构，明确保障性住房、中小套型普通商品房的建设数量的比例。我理解增加有效住房供应，更多的是指增加中小户型、低总价、优先用于自住需求的住房供应。

　　第三，文件当中提出，要加快保障性住房的供应，而且提出了今年要建设300万套保障性住房的目标任务。

　　第四，在文件当中还提到，房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品房的供应。我想随着中小户型商品房供应量的增加，随着大量的保障性住房的增加，在一些房价过高、上涨过快的地方，再同时增加公共租赁住房和限价商品住房的供应，这些措施都可以理解为增加住房的有效供应。

　　第二套住房认定标准，国务院已经明确规定，住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定，我们这几家正在积极研究制定中。我理解，在个人住房贷款中，居民家庭的住房套数应该依据借款人在拟购房所在地的房屋登记信息系统中，他的家庭，包括本人、配偶及其未成年子女名下所有的住房登记记录以及其他相关信息来做认定。鉴于有一些城市房屋登记信息系统还不是十分完善，所以在实际操作中，还需要其他信息作为补充。

　　有下列情形的，贷款人对借款人执行第二套及第二套以上的差别化信贷政策。第一种情形，对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，也包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。

　　第二种情形，就是借款人已经利用过贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，我们也认定是第二套及以上住房。

　　第三种情形，贷款人通过查询征信记录，居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的。这主要是解决在一些征信系统上也好，在我们的住房登记信息系统上也好，有时候不覆盖所有家庭成员的问题。但通过家庭访问等调查，确信借款人有不止一套的住房，在这种情况下贷款就应该按照第二套或者以上来执行。

　　政府此轮调控政策当中，房贷政策的变化是直接影响楼市价格的重要外因。请问：第二套住房贷款利率不得低于基准利率1.1倍的新房贷政策，是否适用于属于第二套住房的存量房贷？

　　我想这个问题，应该按照合同中的具体约定来执行，合同中是怎么约定的就应该按照合同的约定来执行。如果借贷双方对合同或者合同约定的事项又发生争议，应该通过平等协商、仲裁等合法途径来妥善解决。

　　国发〔2010〕10号文件针对“商品住房价格过高、上涨过快”地区出台了不少有针对性的措施，请问：如何认定房价过高、上涨过快的地区？

　　在10号文件当中已经提到，有一些政策是针对房价过高、上涨过快、供应紧张的地区提出来的。我们认为各地都应该按照10号文件的要求，结合本地区的实际情况，来抓紧制定落实文件的实施细则。目前，北京市已经印发了实施细则，青岛、深圳市也先后印发了贯彻的文件。

　　住房城乡建设部和国家统计局也掌握着各地商品住房的平均售价水平和上涨幅度，包括同比、环比等等。我们也会督促一些房价高、上涨快的城市来抓紧制定实施贯彻国务院10号文件的实施细则。

　　访谈过程中，有很多来自二线、三线城市网友的问题。有位网友问，齐部长您好，现在小户型的住房，大多数都在远离市区的地方。大户型住房都在市区的核心位置。这个做法，是否变成了市中心豪宅化、市郊贫民窟化？是否和我们的城市化进程的目标相违背？

　　这是城市建设规划指导思想方面的问题。在国务院的10号文件当中，在增加土地供应的政策里，明确的提出了保障性住房、棚户区改造、普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保障供应。各地城市规划建设部门，应该按照国务院文件的要求，在制定本地住房建设规划过程中，充分考虑普通商品住房、保障性住房和其他类商品住房的规划安排，我们曾经在相关保障性文件中提出，要把政策性、保障性住房尽可能安排在交通便利、生活设施齐全配套的地方。同时我们也认为，城市中心地区也应该建设供居住的中小套型普通商品住房，配建各类保障性住房，使整个城市形成合理布局的和谐整体。

　　国发〔2010〕10号文件中提到“对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行”，有关政策具体是指哪些政策？

　　在10号文件当中确实提出了这一条，就是对境外机构和个人购房要严格按有关政策执行，这个有关政策主要指的是2006年由原建设部、商务部、国家发改委、人民银行、工商总局、外汇管理局等6部委局联合下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即建住房2006第171号文件。在这个文件当中，对境外机构和境外人士购房提出了明确的政策要求，主要是三个方面。

　　第一，指出了符合什么样条件的境外机构和境外人士可以在中国房地产市场购房。第二，这类机构和个人怎么样在中国房地产市场购买商品住房。第三，在购买过程当中涉及到一些外汇结算的管理，具体政策非常明确，因为时间关系，我给了大家政策的文号，大家在网上就可以查到具体的政策规定。

　　请问：如何完善土地招拍挂制度，抑制居住用地出让价格非理性上涨？“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”具体是指什么？

　　10号文件这样讲，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索综合评标、一次竞价、双向竞价等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。我现在就给大家解释一下，什么是综合评标，什么是一次竞价，什么是双向竞价。综合评标是指在国有建设用地使用权招标出让中，按照综合条件最佳者得这样一个原则来确定出让的。换句话说，就是在招标出让土地中是综合条件最佳者得，不一定是价格最高者得。

　　一次竞价是指由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行现场竞价，每位竞价人只能一次书面报价，然后按照价高者得的原则来确定竞得人的方式。这个不同于拍卖，就是大家都有一次同时举牌，然后确定谁来得到这个土地。双向竞价是指在土地出让竞价中以“向下”竞房价、“向上”竞地价的方式出让土地。

　　不论是综合评标、一次竞价，还是双向竞价等具体的操作方式、操作程序，都是对现行招拍挂操作方式和程序的探索和创新，都要遵循公平、公正、公开竞争的原则。

　　国发〔2010〕10号文件规定：“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利”。请问：其中的“违规”具体指违反哪些规定？

　　我的理解，这里违规主要是违反国家在公司治理、信贷管理、证券市场融资等方面的法律法规的行为。比如说，按照公司法有关要求，公司的控股股东等不得通过改变关联公司、关联交易、内部交易搞利益输出。又如，违反贷款管理办法的规定。贷款管理办法规定，借款人不得擅自改变贷款约定的用途，不得将信贷资金转贷等。中国人民银行规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款，如果某开发企业的股东将他的贷款提供给了企业用于缴纳土地出让金，就是明显地违反了中国人民银行的有关规定。

　　低收入家庭住房问题是社会关注的焦点问题，解决好这部分人的住房困难问题是政府的职责所在，请问：文件对此做了哪些规定？对这方面的人群是如何考虑的？

　　关于加快保障性住房建设，解决低收入家庭住房困难这样一个工作任务，在4号文件和10号文件当中都有要求，4号文件提出要加快推进保障性安居工程建设，同时提出了到2012年底，要基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，主要是指城镇低收入家庭住房困难户，也包括目前还居住在各类棚户区当中的低收入家庭，因为这些棚户区设施简陋，而且安全性能没得到保障。

　　在国务院10号文件当中，进一步明确提出了今年，就是2010年要建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的工作任务。这个工作目标是非常明确的。在10号文件当中提出工作目标以外，还进一步提出了三个方面的工作要求。

　　第一，要落实保障性住房建设的资金。今年，中央加大了对保障性安居工程建设的支持力度，中央安排了632亿元补助资金，同时提高了对中西部地区廉租住房建设的补助标准，对棚户区改造也安排了补助资金。同时，还要求各地在安排中央代发债券时要向保障性安居工程建设项目倾斜。

　　第二，要增加保障性住房的用地供应。国务院10号文件以及国土资源部的相关文件中都明确提出，要增加居民居住用地的有效供应。进而提出保障性住房、棚户区改造、中小套型普通住房的用地不低于建房用地供应总量的70%，并优先供应。大家看到，北京市今年提出，北京市的住房供地用于保障性和政策性住房的用地不低于住房用地的50%。青岛在最近文件当中提出，要不低于70%。

　　通过增加中央的财政支持，通过地方解决配套资金的渠道，通过土地的有效供应，应该说我们加快保障性住房建设的目标是能够实现的。

　　最后，在10号文件当中明确提出要建立住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作机制。在这个机制基础上，按照10号文件的要求，住房城乡建设部很快还要与各省级人民政府来签订今年的保障性安居工程工作目标责任书。这样的话，就把地方政府的责任、资金的来源、土地的供应联系在一起，加快推进各类保障性住房和棚户区改造的进度。

　　请问：为什么要进一步强化各地区在稳定房价和住房保障工作中的责任？如何落实对各地区的约谈、巡查和问责制度？

　　应该说最近几年，各地在保持房地产市场平稳健康发展、加快推进保障性住房建设等方面都做了大量的工作，但由于一些地方在发展过程当中，经济结构调整方面还不到位，所以有一些地方存在着经济发展过分依赖房地产业的现状。还有就是一些地方对房价过快上涨带来的负面影响认识还不够高。同时对于推进保障性住房建设的措施不到位，所以造成一些地方保障性住房建设推进的比较慢，对于房价、地价过快上涨控制也不到位这样一种情况。房价过快上涨不仅加剧了居民通过市场解决住房问题的难度，同时也增加了金融风险，不利于社会的和谐稳定。

　　从近年的实践来看，稳定房价和推进保障性住房顺利进行，关键在于统一认识，关键在于强化各地方政府和各部门的责任。如果各部门、各地方政府的认识与中央的部署一致起来，加大这方面的工作力度，我想这两方面的工作都能顺利的向前推进，这也是这次为什么在10号文件当中提出了对推进保障性住房的建设和稳定房地产市场作为各级地方政府的责任。既然是地方政府的责任，那我们就应该加强对这种责任履行情况的的检查。10号文件当中提到，一是要建立约谈、巡查等制度。二是要建立问责制度。我刚才讲到，我们还要签署住房保障工作的责任书，通过强化地方政府的责任，不论是保障性住房的推进速度还是稳定房地产市场工作，都能够取得更好的效果。

　　请问：公共租赁住房面向的是哪部分群体？有哪些具体的配套政策措施？中央政府将如何给予支持？

　　国务院2007年24号文件提出，要通过廉租住房和经济适用住房来解决城镇低收入家庭住房困难问题。应该说，我们目前的廉租住房，包括城市棚户区改造，主要是针对解决原住民当中低收入住房困难的家庭。随着城镇化的快速发展，随着就业流动性的加大，许多大城市吸纳了越来越多的新就业人员。从目前沿海一些地区的经验来看，通过政府主导、社会参与来建设公共租赁住房，主要是解决那些在一定时期内无力通过市场来解决住房的中等偏下收入家庭的住房问题。这是一种解决居民阶段性住房困难的方式。

　　最近，我们同相关部门研究发展公共租赁住房的意见。对公共租赁住房的供应对象界定为城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地方，可以把符合条件的新就业职工，以及在城市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员纳入到公共租赁住房的供应范围。推动公共租赁住房建设，是住房和城乡建设系统今年和今后一个时期的一项重要工作。通过大量的公共租赁住房建设，可以大大缓解新就业职工，包括新的大学毕业生、研究生的住房困难问题。这是关于供应范围、供应对象。

　　在加快推进公共租赁住房建设过程中，有这样几项政策支持这项工作。第一，公共租赁住房建设资金来源有五个渠道。一是政府组织建设的公共租赁住房可以纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点。就是在实施公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市可以把公共租赁住房建设纳入到试点内容。二是鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。三是支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式，来筹集公共租赁住房资金。四是我们在探索允许保险资金、长期信托资金，通过直接投资或者定向募集等方式参与公共租赁住房建设。五是我们在探索运用房地产信托基金来拓展公共租赁住房的融资渠道。

　　第二，从土地供应方面，公共租赁住房的用地可以通过划拨和有偿使用的方式来供应。

　　第三，财政支持方面，政府投资的公共租赁住房可以在财政预算中安排。中央以适当方式对公共租赁住房予以补助。省级政府可以对公共租赁住房建设给予资金支持，城市人民政府可以对公共租赁住房贷款给予适当贴息。

　　第四，在税收方面，对公共租赁住房开发建设和租赁经营要给予税收方面的政策支持。公共租赁住房建设涉及的收费优惠政策按照经济适用住房相关政策执行。

　　目前房屋租赁市场秩序混乱，侵害消费者合法权益的事件时有发生，请问：如何进一步规范发展房屋租赁市场？

　　我们一直在强调房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分。为了鼓励私人房屋出租，增加出租房源，同时也引导居民树立合理节约的住房消费理念，规范和完善房屋租赁市场是当前一项很急迫和追要的工作。规范房屋租赁，我想最主要的是要规范出租人和承租人的权利义务，同时要逐步解决由于居住租赁房屋带来的一些社会管理方面的问题。比如说，租房者子女的就学问题、社保和医保等方面的问题，只有把这些问题解决掉，解除了承租人在这方面的后顾之忧，我们的租赁市场才会健康快速的发展。这是总的原则。

　　具体来讲，一是要尽快会同有关部门出台房屋租赁办法，对出租人和承租人的权利义务做一些政策的规定。二是要加强房屋租赁登记备案管理，同时建立起房屋出租人的信用档案。三是要大力增加公共租赁住房的供应，发展多层次的房屋租赁市场。四是要研究鼓励住房租赁市场发展的相关政策。五是要引导消费者树立合理的住房消费观念。根据消费者自身的能力和实际需要，合理的安排住房消费，包括租赁住房消费在内。

　　请问：如何加强市场监管？如何严厉惩处房地产开发企业的囤地不建、捂盘惜售行为？

　　关于加强市场监管，在国务院的文件当中提出了两方面的具体政策要求。我理解加强市场监管，严惩房地产开发企业的不规范行为，大概有这样几方面的工作。第一，是对开发企业的融资和购地环节的要求。在文件当中提出，要加强对房地产开发企业购地和融资方面的监管，主要提出了对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。换句话说，就是在土地市场不规范或者拿到土地以后闲置不建、囤积土地的开发企业首先在融资方面、上市方面和资产重组方面关上门了。

　　第二，关于开发和销售环节，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的开发企业，我们首先提出是要加大曝光和处罚力度，让社会上都知道你是怎样一个诚信程度的企业。我们正在同银监会协商，准备采取列名单的制度，就是对于不规范企业要列出一些名单，这些名单要送给各地的商业银行，在融资方面、重组方面给予限制。

　　第三，关于中介代理。我们最近刚下发加强市场监管和预售管理的文件中，对规范中介代理的行为提出了规范性的要求。最近一个时期，确确实实，在市场波动过程中，有些房地产中介公司的行为很不规范，有的时候造成了一些购房者的心理恐慌，这个我们要严加治理。

　　第四，在10号文件当中强调了政府对监管要做的工作，这里边包括要建立健全房地产市场信息公开机制，政府要及时准确的将预售信息、可售楼盘和房源信息以及违法违规行为查处情况向社会公开。同时，要加快建设个人住房信息系统。还有一点，就是在文件当中明确提出了，对于违规经营，造成恶劣影响的开发企业要清出市场。

　　此外，国务院文件还提出，要在今年上半年，首先由各地对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为。在此基础上，住房和城乡建设部将会同有关部门再组织抽查，确保地方的检查工作取得实效。

　　刚才在加强房地产市场监管方面我已经提到了要加强信息的披露问题，我想公开信息主要是要让消费者明明白白的知道市场当前是一个什么样的情况，今后可能朝哪个方向走，让老百姓对市场的走势能有一个合理的预判，稳定市场的预期。在10号文件当中强调了这样几方面的工作。

　　第一，城市人民政府要抓紧编制和公布住房建设规划，及时公布住房建设计划和住房用地的年度供应计划。我们正在按照国务院的要求，会同相关部门制定2010年到2012年全国保障性住房建设规划，这个规划将在今年7月底以前向社会公布，这个主要是指各类保障性住房和棚户区改造计划的内容。

　　第二，地方人民政府要继续加强对房地产市场的统计、分析和监测。统计和房地产部门要及时发布市场调控和相关的统计信息，同时统计部门还要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变化的信息。

　　第三，各级城市人民政府都要加快城市房地产市场信息系统的建设。目前要抓紧建立的是各个城市的个人住房信息系统建设。

　　同时，希望媒体积极引导群众，监督政府部门的工作，第一，按照国务院的要求，各类住房建设规划制定了没有，向社会公布了没有，做没做到让老百姓心中有数。第二，也监督我们的地方各级政府和部门，已经制定的计划实施的怎么样，执行的怎么样，我想通过这样上下齐动，通过信息公开披露，会使我们的保障性住房建设得到顺利推动，会使我们的房地产市场信息为群众所掌握，建立起一个客观、准确的住房销售预期。

　　非常感谢齐部长在百忙之中接受中国政府网的采访。房地产调控不仅关系到一个行业的可持续发展问题，同时也关系着民生的保障和社会和谐稳定发展。既要在加大政府的宏观调控措施和短期的市场供给与需求的调节上下功夫，更需要加大对政府官员的监管力度，建立一套以网络为平台的透明监管模式，让一切私人权力在阳光底下无处落脚。让房价调控政策方能更好的发挥作用，最终有效遏制房价过快上涨。感谢网友对本次访谈的参与，本次访谈到此结束，再会。ku酷游