继2022年6月收购首置物业100%股权后，金茂服务上市后的第二笔收并购事项于近日揭晓。

　　1月18日，金茂物业服务发展股份有限公司发布公告称，公司全资附属公司金茂物管以人民币3.238亿元收购目标公司北京市润物嘉业企业管理有限公司全部股权。收购完成后，润物嘉业将成为金茂服务的间接全资附属公司。

　　从首置物业到润物嘉业，金茂服务用于收并购的资金已达7.738亿元。借助资本手段实现合约建筑面积共计增加1577万平方米，在管建筑面积增加1078万平方米。

　　刚刚过去的2023年，物管行业收并购事件及规模较此前已显著降温，年中甚至有数笔收购交易中止。

　　早在去年6月，东方证券就在研报中指出，物企以追求规模为主的收并购意愿降低，更加重视并购质量和价格合理性。

　　随着行业估值和业绩承压，物企单纯追求规模为主的收并购意愿下降，2022年上市物企收并购金额较2021年显著减少。在此基础上，2023全年收并购金额继续走低。

　　同时，民企前期收并购力度更大、落地更快，是收并购市场的主要参与者，市场降温后央国企逐渐走向舞台中央。进入2024年，物管行业收并购第一单，花落金茂服务。

　　2022年3月10日上市仅三个月后，6月17日，金茂服务宣布了上市后的首次收购。通过其全资附属公司金茂物管，在北交所以4.5亿元投得首创置业旗下首置物业100%股权。收购完成后，首置物业成为金茂服务的间接全资附属公司。

　　该笔交易中，金茂服务以现金支付方式收购首置物业100%股权，其中利用IPO募集所得款项中分配给收购物业管理公司的部分人民币3.15亿元，剩余部分由金茂服务以自有资金拨付。

　　随着上述交易的达成，金茂服务上市时拟定的全球发售所得款中，50%用于“收购、投资适合且与业务经营及策略互补的其他物业管理公司及城市运营服务上下游专业服务提供商或与其合作”的对应部分，已全部动用。

　　也因此，在最新的交易中，金茂服务在公告中提及，同步变更全球发售所得款项净额用途。

　　截至公告发布日，金茂服务未动用的上市筹资所得款项净额为1.661亿港元。伴随此次交易，金茂服务董事会已决议重新分配未动用所得款项净额的建议用途，以提高所得款项净额的使用效率，并使集团能够及时把握良机收购可在战略上支持集团业务能力的优质目标润物嘉业。

　　在调整后，用于升级智慧管理服务体系及开发智慧社区及智慧城市解决方案的资金由原先占全部全球发售所得款项净额的22%降至9.2%，可用于收并购的资金由3.91亿港元增加至5.301亿港元。

　　公告显示，最新的交易事项总代价为人民币3.238亿元（可予调整），其中人民币1.2652亿元将由全球发售所得款项净额拨付，总代价的余额将使用金茂服务内部现金资源结算。

　　收并购始终是物企上市初期进行规模和管理密度提升的重要手段之一。这两笔交易，也为金茂服务带来管理规模的显著增长。

　　此前公开数据显示，截至2021年12月31日，首置物业合约建筑面积约为711万平方米，其中在管建筑面积约为280万平方米；商办类项目合约及锁定27个，管理面积约316万平方米，其中在管项目19个，管理面积196万平米，均为核心城市重点商圈的高端商办项目。

　　润物嘉业则主要通过附属公司北京市圣瑞物业服务有限公司开展业务，润物嘉业持有北京圣瑞物业80%的股权。根据公告所述，余下20%股权由独立第三方持有。

　　观点新媒体在天眼查平台查询后发现，该独立第三方为北京市华远置业有限公司。

　　与此同时，北京圣瑞物业服务类型涉及星级写字楼、高档公寓、住宅、别墅和商业等多种业态的高端物业。

　　从官网公开的服务项目来看，较多都与华远地产有关，包括位于北京的华远·汇中心、华远·和墅、华远·澜悦、华远·铭悦，位于西安的华远·辰悦、华远·枫悦、华远·锦悦，位于天津的华远·波士顿等等。

　　也就是说，金茂服务在收购润物嘉业后，以北京圣瑞物业为纽带，也与华远建立起联系，独立性更加凸显。

　　回过头来，在管理规模方面，北京圣瑞物业及其附属公司通过在中国境内设立的25家分公司及两家附属公司在包括北京、西安、长沙、天津、石家庄及广州等多地提供物业管理及相关服务，服务业态包括住宅、商业及写字楼。

　　截至2023年12月31日，北京圣瑞物业及其附属公司的合约建筑面积约为866万平方米，其中在管建筑面积约为798万平方米。就酒店运营业务而言，旗下的北京华瑞和自2020年初起一直在中国长沙运营一家酒店。

　　在管项目共计27项，主要分布于北京、西安等地，为住宅物业及非住宅物业的业主提供四保一管服务，且包含包干制和酬金制两种计费模式。管理时间已超过10年的项目占项目总数的37%，而管理时间为五年或以上的项目占比多达78%，整体而言，现有物业管理项目相对稳定。

　　截至2023年6月30日，金茂服务合约建筑面积9450万平方米，在管面积7100万平方米，第三方在管面积占总在管面积的比例为47.8%。以此计算，第三方在管面积约为3393.8万平方米。

　　润物嘉业并表之后，金茂服务合约建筑面积将达10316万平方米，在管面积7898万平方米，第三方在管面积将达4191.8万平方米，对应占比为53.07%，将实现首次过半。

　　除此之外，在金茂服务的阐述中，润物嘉业的在管及合约管理项目主要为中高端住宅及商业项目，较为匹配该集团管理高端项目的战略定位，且该等项目与集团在管项目地域分布重合度较高，有利于地域集约管理，实现规模经济并创造协同效应。

　　在管及合约管理的多个别墅、商业及写字楼将有助于金茂服务在核心城市及商业项目的别墅物业服务领域的品牌与专业能力提升。

　　此外，润物嘉业业务结构优良，物业管理服务收入占比高，收购该公司或有利于进一步强化金茂服务的非周期业务。ku酷游