7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，下一步央行将配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求。
央行此番表态，其背景就在于2022年以来，特别是今年上半年房地产金融数据发生了明显的改变。比如，新增人民币贷款中房地产贷款占比，从最高峰的46%下降到2022年的3.4%，今年一季度为6.3%；比如，2022年以来，居民户贷款（约80%的部分与房地产关联）在新增贷款中占比在16%-19%，今年上半年为18%，远低于2015年到2021年30%-40%的比例；2022年以来，开发商到位资金中银行贷款占比6.4%，远低于2015-2021年9.6%的均值。
在房地产转向高质量发展，着意告别旧发展模式，以及央行强调的“供求关系深刻变化”的当下，上述房地产相关贷款占比下降，可能就是趋势性的，而不是周期性的。再加上，风险出清也是必然趋势，意味着行业快速发展（特别是高周转时期）过度占用金融资源的局面改观。因此，房地产长期过热阶段陆续出台的政策，比如对流入房地产的贷款实施规模和比例“双控”，推行贷款集中度管理，严格实施差别化信贷政策等，其意义和必要性或许下降了。
同时，近期商品房市场进一步下滑，1-5月全国商品房销售面积创下2015年以来8年新低。而且，在供需两方预期均明显、持续走弱的带动下，商品房成交量价进入相互拖累的下行通道。一方面，这会导致银行业整体资产质量下行，因为房地产直接关联40%的银行贷款。而且，由于抵押物价值持续下行，导致基于地产抵押的信用活动收缩，对实体经济投资和消费造成冲击；另一方面，商品房成交量价下跌，也给保交楼、保民生、保稳定造成掣肘。
因此，央行此番表态，目的是向市场传达一种信号，即金融管理部门不会容忍房地产无序下行，不会容忍资产价格过快下跌引发的连锁反应。同时，央行将基于房地产新发展阶段、新的供求形势，对过去过热时期布局的一揽子政策做评估和调整，其目的一方面是适度恢复金融支持，恢复房地产在激活信用活动方面的“金融加速器”效应，从而对冲行业无序下行。另一方面，金融资源支持盘活存量，助力保交楼、保民生、保稳定，助力行业转型升级。
但同时，金融加大支持房地产健康发展，并不是要“大水漫灌”或强刺激，而是政策的边际优化。也即，现有的房地产金融政策不会大幅度或全面调整，而是局部调整或优化，优化的空间主要有支持刚性和改善性住房需求，推动行业风险出清，延续实施保交楼贷款支持计划，支持新发展模式（比如住房租赁）等。而且，政策怎么调整和优化，还要与住建部门加强研究，还要因城施策，确保调整后释放出的金融资源能精准地支持合理需求，符合有效需求导向。
值得注意的是，加大风险出清的金融支持，意味着要推进“金融16条”落地。除了专项借款、配套融资等保交楼措施以外，还要顺应行业从“高杠杆、高负债、高周转”经营模式，转向稳健经营模式后行业风险敞口持续暴露、爆发的新形势，稳定债券、股权等重点融资渠道，推动收并购、借壳上市、资产重组等金融支持，吸引各类社会资本进入，实现风险有序出清、部分企业退出的同时，盘活存量资源，降低风险处置的冲击，推动行业优胜劣汰。
基于以上分析来讲，差别化的信贷政策（首套住房、二套住房贷款实施不同的首付比例、不同的利率）、“认房认贷”等政策，短期内大幅度松绑或退出的可能性较小。而且，2022年以来，大部分城市已对上述行政限制措施实施了因城施策的松绑或退出。另外，考虑到房地产市场进入了下行周期，保护金融债权免受价格下跌冲击，也需要严肃差别化信贷政策。更重要的是，夯实“房住不炒”“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等理念，也需要坚持既有的政策。
当然，这些政策在边际上可以做出优化，比如外围区域、库存过大区域，部分人群等可以适当松绑，但整体的地产金融基调不会变。另外，下调存量房贷利率，有利于缓解提前还贷潮，也有利于降低按揭月供金额、释放购房者消费潜力。但笔者认为，央行对此的关键词是“鼓励引导、自主协商”，前提是市场化、法治化。也就是，商业银行和贷款人都要遵循按揭贷款合同，其对于贷款利率、期限有明确规定，具有法律效力，不能因为购房者还贷压力大就降利率。
总的来看，房地产行业和市场进入新时期，既面临持续市场和行业下调的压力，也面临着保民生、保稳定的压力，还面临着转型和打造新模式压力。此时，金融政策实时调整和纠偏具有合理性。事实上，这种调整和纠偏是近一段时间的政策基调。此次央行的表态，依然没有超出这一范畴，依然遵循“有所为、有所不为”的原则，既要支持合理住房需求，也要在保交楼、防风险等民生和稳定方面积极作为，还要告别金融助推旧模式，更要推动新模式。达到这些目标，就需要提高政策的精细度，准确识别有效需求，落实因城施策。
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