北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　我在北京有两套房，张家口一套，北京的一个是大兴黄村的老破小，价值200多吧，还有一套是通州的公寓，赔点不多价值100多。张家口的也没赚，价值100左右。这三套房都很鸡肋，没一个宜居的还都升值不好。

　　目前是住在黄村，但孩子面临上学，想着是不是换个学区房，最好是两居室，这样解决教育问题，也能更好的保值升值。

　　1、200多+100多+100=400多万，是准备都卖掉置换学区房吗？这工程量可不小，三套房估计都不是太好卖。如果卖的话最好先做计划，避免置换时踏空。

　　2、学区房解决教育问题正常，但更好的保值升值说不好。前几年没问题，一直是入学高峰，家长们推高了学区房的溢价率。但今年就是高峰期的顶点了，之后逐步下降，到2026年和今年相比就能降去小一半。到时候看政策吧，如果没有鼓励的话说不好是否会影响到溢价部分。

　　所以还是多关注教育资源吧，对保值升值的期望值别太高。毕竟任何投资品都是有周期了，从来都是最早进入的挣大钱，越晚接盘的利润越低，风险还加大。像你通州和张家口的这两套房就算赶上好时期了，所以才没赔的太多。

　　3、还是先做个预算吧，准备首付多少贷款多少总价多少。北京市区的学区房一般400万起，小两居500多万能买到，但都是黄村的这种老房，房龄相对新的得7/800了。先做预算吧。

　　咨询一下：本人央企，爱人体制内，双京籍，月到手收入合计3w左右。孩子1岁9个月，预计2028年入学，现在海淀北五环有一套小两居（对口永泰小学），有贷款，置换可套现300万。

　　“认房不认贷”政策出后，想置换进城，换个好学区，目前可接受总价600万左右小两居，关注了东城广渠门附近、西城展览馆路附近学区。看了很多，但感觉这两年热度太高，想问是尽快置换，还是等25-26年再考虑？又担心到时候“认房不认贷”政策有变，且海淀北五环是否会降价厉害。

　　1、2028年，到时候的入学人数也就是今年的一半。那常规建议是如果卖房后增加的预算多（包括贷款），那就提前换，房子大概率比现金保值。如果增加的不多那意义就不大了，上学前再换或许有更多选择。

　　现在的情况是入学高峰期的学区溢价高，东西城和海淀（中等以上学区）基本都在30%或以上，居住的性价比就低了。而且还好几年呢，谁也说不好过几年的政策。

　　2、限购政策看行情了，房价如果上涨的多那就会收紧，上涨的不多那就延续呗。有些家庭是两手准备，一边是常规的商贷公积金，一边是养公司预备经营贷。你们是央企+体制内，是不是觉得不合适啊？这看自身情况吧。

　　3、永泰小学的，凭什么降价厉害啊？我没觉得，本身溢价率就不高，降什么呢？这我猜不着是什么小区，只能说周边几个商品房在这些年的升值不错，剔除学区溢价之后，在北京怎么也是第二序列，至少不弱于某些朝阳热门板块，属于闷声儿发财的。比如那几个园就是这种情况，我想不出有什么厉害降价的道理，自认为大概率是延续趋势。

　　我们是95后北漂儿夫妻，刚有孩子，有京户。目前只有父母给买的一套北京像素的小loft，亏损中，价值200万吧。现在想置换房子，也给孩子准备一下学区，但是收入和积蓄都不多，双方父母也再没能力帮忙了。

　　我想问一下，您对北京像素的看法，是应该卖掉置换还是保留等价格回升？如果是卖掉，那加上我们现有的50万资金做首付，能买北京哪里的房子合适？学区不要求太好，只要中上就行。户型面积也不奢望，小两居即可。月供可以承受一万左右，再高就有压力了。我们工作相对宽松，只要地铁沿线就能接受。

　　1、我对北京像素的看法，如果是注重自住或收租金就留着，因为优势是居住的性价比高，从自住角度看挺好的。如果是注重升值那就换掉，因为劣势就是升值慢，而且有增加税费的风险。公寓有可能价格回升，但普宅也有可能涨的更多，也就是公寓单独上涨的可能性极小，以后置换的话未必能占到普宅的便宜。

　　2、250万，1万的月供是贷200左右，减去税费买400出头的吧。学区中上的两居室，几乎买不到。北京市区的学区房基本都400万左右起，哪怕是老房的小两居都500多了。而且这种学区房的溢价都不低，30%左右，居住的性价比也就不高了。

　　3、如果是略降低些要求，比如只是中等学区，那北京像素旁边的几个保障房小区就可以看看。学校是陈经纶保利，在朝阳算中上，放到北京算中等。房子没溢价，保值也大概率不落后。其他的没什么建议了。

　　我目前家庭处于离婚状态，我名下是两套房，爱人名下无房，到明年十月离婚满三年，可以有一个新购房指标。两套房一套是东城外交部街顶层两居，60平，市价580左右，目前出租，另一套在石佛营东里122平，用于自住，无贷款。还有500万大额存款，一年多以后到期，本利共550万。老大已经在东城上小学，老二两年后上小学，想在东城东单附近换一个大点房子（方便上班和孩子上学），不考虑学区，主要目的居住生活方便。

　　现在有两个方案：卖掉东城房子，加存款能凑1200万，留下朝阳房子出租。1、在崇文门几个小区买（缺点上班上学略远）。2、在长安街以北单位和学校附近买（缺点房子太破，户型不好没电梯）。第二个方案：保留东城房子占东城户口和朝阳房子长期出租，用存款600加贷款以爱人名字明年到三年在朝阳门外附近买一套好一点的，有没有标的800万左右好点的三居，如何合适请帮我规划。

　　1、这我好像没什么建议吧，我一般只能从投资角度说两句，而这是典型的自住需求，凭个人喜好选择才合适。

　　2、另外以现在东城的学区热度来说，1200万的房子在溢价率来说只是比580万的略低，但也不是太多，尤其是内城，当然南城也差不多。既然二宝两年后还要用学位，那是否置换同样是看自己的需求了，考虑溢价的意义也不太大。

　　800万在朝外买好点儿的三居，这到时候看行情吧，也得看“外”到哪儿了。如果是外到四环内，那相对宜居的除老房外，基本都是70年的公寓，普宅商品房很难。四环外还行，相对选择多。而且这还一年的时间呢，现在做方案早了点儿。

　　我家现状：父母住在单位老房里，无产权。我住总部基地的两限房，价值200多万。燕郊有一套房和一个商铺，属于不良资产吧，房子卖掉能套现40万，商铺不好卖，试过了。我现在考虑是否把房子置换到房山稻田，理由如下：

　　2、当地的房价很低，才两万多，仅仅是我现在的一半，也就是换过去再加贷款能买一套100多平的大三居，改善非常大。

　　3、稻田现在是配套不完善，但环境很好，过几年随着规划落地就会发展起来了，现在应该算是洼地。

　　1、总部基地的两限房，哪个小区啊？价格5万左右，那就是御景春天了吧，如果是的话确实不太宜居，而且价格走势也不太好。

　　2、换到稻田，距离通勤这看自己的感受，是不太远，就隔了葆台一站地吧？价格2万多的是回迁房，商品房也动辄5万呢。房子是用来住的，觉得能改善了就换，住的舒服是第一位的。

　　3、但这投资升值的期望值别太高吧。这地段儿普通，水库、高速、铁道、绿地几乎把地块儿给包围了，不是太好引入大型配套，规划也不好实现。所以这里可以算价格洼地，不算价值洼地。还是这句话，房子是用来住的，多考虑居住的改善吧。

　　随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！ku酷游