8月以来，监管部门密集出台政策利好，降低购房者置业门槛和购房成本，尤其是一线城市全面落实“认房不认贷”政策，多个重点城市亦积极跟进并降低首付比例。限购方面，截至9月20日，南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策，广州、天津、西安、苏州、厦门优化限购政策，继续为市场注入信心。

　　根据中指监测，新政后，核心城市率先反馈，到访量及成交出现不同程度回升，市场企稳可期。而土地端，新政后，广州、西安、杭州等城市部分地块房企竞争激烈，土拍市场能否迎来转机？本文从新政后土拍情况、销售市场表现对土地趋势进行研判。

　　2023年以来，全国300城住宅用地供求持续缩量，成交溢价率持续走低。根据中指数据，截至9月20日，全国300城住宅用地累计推出3.0亿平方米，同比下降31.2%；成交2.1亿平方米，同比下降30.2%；溢价率方面，自5月开始，300城住宅用地成交溢价率逐月持续下降，下半年以来降幅更为明显。新政后，9月截至20日，住宅用地成交溢价率仅为4.5%。

　　广州：8月30日，在一线城市中广州率先执行“认房不认贷”政策。9月8日，广州成交2宗住宅用地，均封顶转入摇号环节，其中海珠区上涌果树公园北侧地块吸引16家房企参与，竞价85轮，成交总价超百亿元，成为海珠区最高总价地块，最终由中海摇号获取；番禺区大石街新光快速西侧地块吸引10家房企参与，竞价30轮，最终由山西金振德公司摇号获取。这两宗地块竞拍热度高，跟政策优化以及地块自身较为优质相关。9月14-20日土拍中，各地块质量欠佳，基本以底价成交或流拍。9月20日，在市场修复不明显的背景下，广州成为率先放松近郊限购政策的一线日，高新区两宗地吸引中海、中铁建、龙湖、越秀、招商等房企报名，最终，越秀地产溢价获取1宗，完成西安首次布局；9月18日，龙湖现场摇号竞得GX3-42-24-2地块，完成在该板块落下的今年第二子，强化区域深耕。9月19日，高新区再出让2宗地，分别由中铁建及昊天置业高溢价获取。同日，西安优化调整限购范围，二环以外区域取消限购，落地多项政策举措提振市场预期。

　　杭州：今年以来，杭州销售端市场活跃度尚可，土地市场表现平稳，其中优质地块，房企参拍意愿相对较强，竞争较为激烈，而非核心地块多底价成交。9月20日，杭州8宗涉宅地块全部成交，钱二、东新、北干中地块分别竞价36轮、17轮、10轮ku酷游触顶进入摇号环节，其余5宗底价成交，招商蛇口落子乔司，市场冷热分化延续。

　　另外，9月以来，武汉、福州、无锡、宁波、青岛、重庆亦有部分地块完成出让，地块多以底价成交。9月21日，重庆照母山地块凭借优越的位置条件及较低的拿地门槛吸引25家房企参拍，竞价29轮最终由成都宇颂摇号获取，是今年以来第二宗触顶地块（上一宗触顶地块于4月27日成交）。

　　通过分析近期土拍表现，我们发现，房企仍关注重点城市能够实现稳定去化的地块，这些地块触顶或高溢价成交，而对于优势不太明显的地块，企业拿地积极性仍偏低，地块普遍底价成交，市场分化仍在进一步加剧。

　　2023年8月，22城成交住宅用地中地价达上限占比、溢价成交占比分别为19%、32%，降至今年以来最低位。

　　步入9月，重点城市仅部分地块土拍热度提高，整体土拍情绪仍较低，9月截至20日，地价达上限占比为17.5%，较8月下降1.6个百分点，延续5月以来下降态势；而底价成交占比提升至80%以上。

　　拿地企业以央国企为主，地方国资拿地金额占比整体在低位。根据中指数据，截至9月20日，22城央国企拿地金额占比为56%，较2022年全年提升19个百分点，地方国资仅为12%，较2022年全年下降30个百分点。9月截至9月20日，央国企拿地金额占比64.1%，处今年以来较高位。

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