7月24日，中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”后，住建部、央行等部委以及北京、深圳、广州等一线城市密集表态抓紧抓好贯彻落实工作，促进房地产市场平稳健康发展。从各方表态来看，本轮房地产放松政策主要聚焦在降低首房首付比例和利率、下调存量房贷利率，解绑“认房又认贷”三个方面，尽管各部门密集表态，但政策落地情况仍处在观察窗口期。本文通过介绍目前房地产政策实际执行情况，分析预计未来可能落地执行情况。
7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”后，各部委以及一线城市纷纷表态落实会议精神，支持房地产市场平稳健康发展。
7月27日，住建部部长倪虹召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流时强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
随后，8月1日央行召开的下半年工作会议中进一步明确了，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，这呼应了住建部政策调整方向。
住建部、央行等部委表态的同时，北京、广州、深圳等城市也纷纷表态贯彻落实相关工作，从推进保交楼、满足居民刚性和改善性住房等方面促进房地产市场平稳健康发展。具体如，7月29日，北京市住建委发布消息称，将结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展；7月30日，广州市住建委表示，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展；7月30日，深圳市住建局称，将会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。
首套房首付比例。从首套房首付比例的实际执行情况来看，目前超大城市中仅北京、上海的纯刚需家庭仍适35%的首付比例，其他城市均已降低到最低标准，即限购城市 30%、非限购城市20%。
对于未来调控放松空间，野村东方国际证券预计，一些城市可能将下调最低首付比的要求，目前，对于90平方米以下、90—144平方米以及144平方米以上的房屋，最低首付比例和贷款利率各有不同，在这方面，更多城市有望获得更多调整空间，更多二线城市有望解除市中心以外地区的限购政策。因此，在市中心以外地区，最低首付比例、贷款利率和房屋限售可能会大幅放宽。在仍维持较高最低首付比的城市，首套房最低首付比或将进一步降至20%。
首套房首付利率。首套房贷利率下调也是本次房地产调控关注的重点。从目前执行情况来看，中指研究院统计数据显示，2023以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。
对于未来优化空间，东吴证券分析认为，二线城市中的贵阳、厦门，一线城市中的广州在下半年进一步下调首套房贷利率的可能性较大。
存量房贷降息自2023年二季度初的“提前还贷潮”时已有预期，降低存量房贷利率这将使得其房贷付息压力减轻，增加居民可支配收入，提升消费预期。
从目前执行情况看，2016—2017年许多大城市推出“认房又认贷”政策，旨在为处于过热状态的房地产市场降温。2009年时候我国金融机构自主确定调整存量个人房贷利率的情况，本轮房地产放松政策转向过程中，哪些城市存量房贷利率可能调整？
对于未来优化空间，东吴证券分析预计，2018—2019年与目前房贷利率加点的“势能差”越大，存量房贷下调的压力越大。二线城市存量与新发房贷加点利差普遍较高，其中南宁、武汉、郑州逼近160BP，这些城市近期的存量房贷调整动态值得关注；财通证券分析认为，2008年央行也曾引导下调存量房贷利率，新政公布后股份行先于国有大行官宣下调。本次存量房贷利率大幅、全面统一下调的概率较低。根据测算，若下调存量房贷利率调整至新增房贷利率水平，假定置换比例为20%，居民每年存量房贷的还贷支出约降低570亿元，而这意味着存量房贷利率下调的影响有限。
中国银行研究院分析认为，不同类型银行的资产负债表结构不同，是否调降房贷利率需要各机构根据情况进行评估，同时如何按照市场化、法治化原则推动落地仍有待研究。
2023年7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办公室的发布会上表示， “部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
所谓“认房又认贷”，是指购房有过贷款记录，再次购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套房。
从目前实际执行情况来看，“认房又认贷”已在多地地产下行时期放松或取消，目前15个仍继续施行该政策城市，解绑“认房又认贷”政策成为本轮房地产放松调控关注的重点。
对于未来优化空间，有分析预计，除一线城市核心地带以外的地区均有限购解绑可能，以释放刚需与改善型需求，其中二线城市中的西安、南宁、厦门，一线城市中的广州、深圳受二套房认定放松带来的利率与首付比例下降受益最大。
贝壳研究院分析指出，“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款，释放更多改善性换房需求，降低购房者首付比例和房贷利率，同时促使一二级市场联动，加快市场循环。以已经取消认房认贷城市的郑州举例，去年3月1日新政公布后，当月该市二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的贡献最大。