存量房贷利率能否调降一直备受购房者的关注。当前存量房贷与新增房贷利率存在较大利差，叠加理财收益、存款利率下行和楼市持续调整等因素，住房贷款提前还贷成“热潮”，存量房贷利率调降的呼声高涨。

　　在7月14日举办的国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

　　央行表态后，第一财经记者联系中国银行、建设银行、招商银行、杭州银行、宁波银行等多家银行客户和信贷经理，他们中的多数回应称，关于存量房贷降息，“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。

　　居民“提前还贷潮”从去年以来就备受关注。对此，邹澜在日前的发布会上表示，“个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。”

　　他表示，“这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。”他解释道，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。

　　邹澜还介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点，亦是有统计以来最低水平。

　　而在近年房贷利率调降前，过往发放的存量房贷利率处于较高水平。按照中证鹏元根据同花顺iFinD数据整理，2018~2021年，全国个人住房贷款加权平均利率均高于5.4%，最高达到5.7%，与当前的新增房贷利率水平存在着较大利差。

　　对央行的发声，业内人士认为银行可以尝试。“个人住房贷款是银行优质的、存量规模巨大的资产，近来的‘集中提前还贷潮’会对银行的资产产生巨大影响，但如果能商议降低存量利率以减少住房贷款提前还贷，建议银行要抱着开放的态度。”一名公募基金宏观经济研究员对记者说。

　　具体的举措上，招联首席研究员董希淼建议，存量房贷利率调整可有两种做法，一是直接降，即变更合同条款；二是间接降，即贷款以新换旧。“降存量房贷利率对银行特别是大行而言，是当下痛苦但长远有利的选择，可在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。”

　　业内也有观点鼓励跨行“转按揭”。但董希淼认为，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行置换。

　　某国有大行的信贷经理对记者表示：“存量贷款下调和提前还贷都会对银行的经营造成巨大压力，但不调整恐怕也比较难，估计会讨论此事，但后续还得看具体的政策是否能出台。”

　　国家统计局数据显示，1—5月份，全国住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。

　　邹澜表示，个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。

　　国家统计局数据显示，5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.56，从2022年5月下滑至今。5月末，商品房待售面积64120万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长15.9%。1—5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%。

　　华南地区多位银行基层信贷人士也表示，目前的确还存在利用其他低利率贷款来部分置换房贷的情况，难以完全遏制。

　　浙商证券银行业分析师梁凤洁认为，6月份居民短贷同比多增632亿元，反映居民消费持续修复以及银行加大消费贷投放；居民中长贷同比多增463亿元，与6月较弱的房地产销售情况背离，超市场预期。

　　居民中长贷新增量超预期，判断背后主要有两方面因素：6月份提前还贷情况缓解，支撑居民消费类中长贷同比降幅收窄甚至同比多增（中长期消费贷主要是按揭）；银行加大居民经营类中长贷投放填补按揭缺口，2023年1月以来居民经营类中长贷持续同比多增。

　　7月14日，广发银行某分行资深大客户经理对财联社表示，当前房地产行情低迷的运行状态，预计将持续一段时间，央行希望在时间和空间寻找平衡。长期利率差距过大，ku酷游包括存量房贷与新增房贷利率、存量房贷利率与市场平均收益率的倒挂，的确对银行运营有影响。

　　邹澜表示，今年上半年，统计数据显示个人住房贷款余额总体略微减少，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

　　7月14日，中国人民银行副行长刘国强表示，上半年，人民银行推动实体经济融资成本稳中有降，新发放企业贷款加权平均利率3.96%，比上半年同期低25个基点；新发放住房贷款加权平均利率4.18%，比上年同期低107个基点。

　　财信证券报告数据显示，2023年一季度上市银行营收同比增速为1.41%，较2022年提升0.7pct.，上市银行归母净利润同比增速为2.37%，较2022年下降5.22pct.，较2022Q4下降3.8pct.。

　　财信证券分析师周策认为，23Q1银行业净息差1.74%，首次跌至合理水平以下；ROE为9.3%，已无法支撑行业内生性资本补充。若LPR单边下调，将会进一步加剧银行经营压力，进而影响信贷投放和服务实体经济的能力，未来资产端、负债端利率的同频联动式的跟随下调或是常态，预计净息差下行空间不大。

　　周策测算，为了维持7%的资产增速，在30%分红率的条件下，ROE需达到10%，才能不依赖外部融资，完成内生性资本补充。2022年银行业ROE为9.3%，已无法支撑行业内生性资本补充。

　　据李宇嘉地产笔记分析，前几年之所以愿意接受“高利率”，目的是用高成本资金，撬动收益率更高的资产。

　　现在，形势完全变了，房价持续下跌近两年，全社会形成继续下跌的预期。于是，上面的逻辑就不存在了。一旦房价不涨了或下跌了，按揭买房就不划算。加杠杆买房，就更不划算了。

　　这也是为什么，貌似在一夜之间，大家不愿意贷款买房了。房地产贷款占新增贷款的比重，从2016年46%的最高点，一下降到2022年的3.4%，今年一季度楼市回升，也仅为6.3%。因为，贷款买房不划算。这也是为何？去年以来各地二手房挂牌量创新高、提前还贷风起云涌。

　　所以，降低存量房贷利率，一定程度缓解提前还贷、缓解二手房挂牌增量，但不会逆转这一大趋势。除非房价停止下跌，甚至出现上涨预期，提前还贷、二手房挂牌量不断增加的趋势才会逆转。但目前来看，热点城市每月二手房交易量低于新增挂牌量，房价止跌的难度比较大。

　　这其中，除了提前还贷，还有二手住房抛售、转为低利率的“经营贷”等等。去年以来，各大城市二手房交易量明显大于新房，二手房价格表现也明显弱于新房（跌幅大于新房）。近年来，为了纾困中小微，推出房抵经营贷（该产品利率低于按揭利率），导致经营贷置换房贷。

　　所以，7月14日央行新闻发布会提出鼓励银行“新发放贷款置换原有贷款”，或者叫变相“转按揭”（购房者重新申请低利率贷款置换高利率房贷），其实已在如火如荼地推进中了。很简单，“利率差”摆在那里，银行有发放经营贷的任务，房子抵押比较安全，何乐而不为呢？

　　它意味着，蛋糕在变小。对于银行来讲，“资产越来越荒”的经营环境下，房贷还是优质资产。这时，必然会有银行跳出来，降低LPR的加点水平，以争夺客户。既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他行客户来办理“转按揭”，以置换旧的贷款。

　　笔者翻了一下按揭合同，对利率调整是这样讲的，“本合同利率需调整的，调整后的利率以调整日适用的LPR值为基础，利率加减点数按本合同约定执行。利率调整日适用的LPR值为调整日前最近一次发布的贷款市场报价利率（LPR）数值”。也即，LPR不变，下调加点水平。

　　7月14日，央行新闻发布会上指出，LPR累计下降了45个基点，这是自上而下的“降利率”举动。未来，住房信贷市场将进入存量时代，除了自上而下的“降利率”（LPR还会下降），自下而上的存量房贷“降利率”，即抢占存量资源的“争夺战”，估计很快就会打响了。

　　最后，我们再琢磨一下央行表态：“考虑到我国房地产供求关系已发生深刻变化，过去市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。”这说明什么？楼市长期过热时期，房价上涨、预期高涨，那时居民具有承接高利率的内在激励。这个过程逆转了，行为也就逆转了。

　　所以，居民提前还贷，抛售二手房，贷款买房意愿下降等，看似不合理，但其实都是必然的结果。银行是市场化导向的机构，当按揭从卖方市场进入买方市场，从增量市场进入存量市场，银行的经营行为，也必然跟着转变。以低利率获得客户，是未来每一家银行最基础的营销手段。

　　放在更大的环境下，各行业的经营回报，以肉眼所见的速度收敛，我们要与高利率彻底说再见了。同时，“降成本”已经在全社会开启，比如油车置换为新能源汽车，消费越来越简约，手机使用的周期拉长等等！由此可见，不是银行要不要降利率的问题，而是不得不这么做。

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