1月27日，广州限购政策迎来优化调整。《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》发布，其中提到，优化调整限购政策，（一）在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。（二）在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。（三）对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。（四）商服类物业不再限定转让对象。通知自2024年1月27日起正式实施。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次《通知》从需求端着手，落实1月26日住建部房地产融资协调机制部署会提出的“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”的精神。“以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套。改善型需求为主导，加上供应量明显增长，导致目前天河供求比为1.75：1。在需求端减少限购区域内的大户型购房的限制条件，有利于推动改善性需求适时入市。”

　　克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉记者，“2023年120平方米以上的户型，在限购区内供求比为1.24，是大于1的，说明市场供大于求。如果不限购，自然可以释放出更多的需求。”肖文晓表示，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均价是72445元/平方米，而120平方米以下只有42579元/平方米，显示120平方米以上的成交以高端物业为主。“本次广州放开120平方米以上住房限购，吻合了近年广州楼市改善性需求增多的趋势，同时对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义，也符合‘低端有保障、中端有支持、高端有市场’的住房制度设计，将高端住房需求交还给市场解决。”

　　“由于最近三年楼市成交回归主城区，改善型购房是绝对主导，所以这次释放的购买力将会比较大。”邓浩志认为，“预计限购区域内大户型销售将会获得明显提升，主要受惠的板块包括海珠，荔湾，越秀，天河，白云南部。此次政策不单针对新房，二手房也取消了120平方米以上的限购，所以对新房市场，二手房市场都会起到带动作用。另外，广州核心城区取消120平方米以上限购后，或将带动部分外地购房需求。”

　　易居研究院研究总监严跃进认为，“新政其中一个重要信号意义，是各地放松的自主权增加增大。从这个角度来讲，广州也是体现了当前整个房地产市场这个地方城市的政府做出这个调整，对全国其他城市具有积极的启发和示范意义。”

　　近年来随着楼市需求结构的变化，市场上改善性住房需求的占比越来越大。克而瑞广佛数据显示，2023年，广州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%，与2021年相比提高了3.8个百分点；120平方米以上的二手住宅成交21221套，占比为20%，同样比2021年提高了5个百分点。从荔湾、越秀、海珠、天河、白云的非北部四镇，以及南沙区这几个限购区成交来看，120平方米以上成交套数是8409套，占比是37%。

　　11区当中，2023年120平方米以上的新房成交量以番禺和黄埔最大，分别成交4030套和2910套。不过邓浩志认为，在政策启动后，番禺、黄埔的优势ku酷游不在。“去年920新政之后，番禺黄埔因为全面取消限购，吸纳了不少改善型客户。但由于目前核心城区改善型户型也取消了限购，部分有资金实力的客户，可能会重新回归核心城区。老黄埔，万博长隆等与核心城区竞争的板块，部分购买力或被分流。”

　　而在荔湾，2023年120平方米以上新房供应套数为2578套，成为仅为1281套，是11区中供大于求最明显的区域。邓浩志认为，广州的政策松绑，对周边城市如佛山的楼市也将形成一定的分流。

　　本次广州限购政策的进一步优化，鼓励“租一买一”和“卖一买一”这条政策也引来业内很大关注。新政提到，只要将现有租赁住房办理登记备案或在存量房交易系统挂牌出售即可核减家庭住房套数。

　　邓浩志告诉记者，“名下房源，只要已出租或挂售，就核减家庭住房套数。也就是说你名下物业出租了，或者已经挂牌了。都不计入住房套数。”根据2021年，广州市住房和城乡建设局发布的《关于进一步规范房源信息发布的通知》显示，房地产中介服务机构及其从业人员在接受业务委托时，应当通过存量房网上交易平台与委托人签订书面房地产经纪服务合同，取得盘源编码，并编制房屋状况说明书。也就是说，房源只要正式挂牌便能取得房源编码。

　　肖文晓向记者表示，“新政进一步放开了限购门槛，鼓励有需要的家庭在合理范围内购置多套物业，可以进一步与去年已经优化的差别化信贷政策形成合力，支持更多的有效住房需求入市，预计本项政策其对市场的带动效用不在解禁120平方米以上限购之下。”

　　李宇嘉指出， “松绑对户型的限购政策，‘卖一买一、租一买一’，有助于消化库存的同时，推动刚需和改善型住房需求的循环，新房和二手住房的循环，租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。

　　随着稳增长重回工作中心，2023年底的中央经济工作会议提出，“多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”。李宇嘉预计，国家层面将继续通过降低LPR来引导按揭利率下行，继续降低房屋交易的税费成本，降低住房消费的门槛，地方层面一揽子需求纾困政策的效果开始渐次显现，促进刚需和改善型需求的效果将进一步体现。同时，中央金融工作会议提出的对所有企业贷款要“一视同仁”，近期住建与金融部门对房企融资的协调机制已经做出部署，供给端的行业风险对于预期的冲击（担心期房交付风险）将开始消弭，预计广州2024年商品房市场将进入到探底和企稳的进程中。

　　邓浩志认为，目前广州楼市限制性政策，超过一大半已经撤出。“好的方面是，后续基本可以按照市场化原则进行运作。尽管如此，如果广州楼市仍然不仅后续可用的办法还有不少，比如降低购房首付，降低二套房首付比例，降低购房利率等等。下一步，预计北京、上海、深圳还会有进一步的支持性政策。”