床位月租金不超过千元，冰箱、空调、卫浴一应俱全……如今，不少快递小哥、环卫工人、保洁阿姨、保安大叔等早已拎包入驻“新时代城市建设者管理者之家”。因为“一张床”，城市建设者管理者们正在快速融入上海这座大都市。

　　“新时代城市建设者管理者之家”是上海“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系中“一张床”类型的标杆项目。这也是近年来上海加快保障性租赁住房建设的一个缩影。

　　1月22日，上海进入两会时间，两会会场内，如何更好构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，代表委员积极建言献策。

　　上海市第十六届人大二次会议1月23日上午在世博中心开幕。上海市市长龚正作《政府工作报告》。

　　报告表示，上海将坚持租购并举，健全住房保障体系，建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，建设筹措保障性住房1万套以上，完成既有多层住宅加装电梯3000台。

　　如何更好地健全住房保障体系？上海市政协委员洪亮、沈锋等共同提交了《关于优化保障性租赁住房商业模式闭环的提案》，他们对界面新闻表示，从目前情况来看，保租房建设仍面临一定可持续性问题，推动保租房形成商业闭环，平衡建设经营成本，推动保租房可持续性发展，调动更多主体参与保租房建设，成为重要命题。

　　洪亮、沈锋等委员认为，保障性租赁住房主要依靠企业承压运营，成本高且缺乏正向收益循环；市场化参与力度还有待加强，市场化资金参与路径不够清晰；供给端不足、结构端失衡；服务需求增长快，服务水平低等问题。

　　对此，他们建议，上海应建立健全的住房运营监管机制，加强对企业的监督和检查，促进保障其按照规定提供高质量的住房系统和服务。建立住房运营企业的信用评价体系，提升运营管理水平和服务品质。

　　同时，上海还应加强市场化主体的参与力度，并通过金融工具赋能，发展“不动产投资信托基金(REITs)”等创新金融工具帮助企业快速回笼资金。此外，为进一步规范行业发展，上海还可以支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践，盘活存量房屋，增加租赁住房有效供给。

　　在上海什么样的人群住房最为困难？一部分是要在上海工作的新市民，另一部分是适婚年龄要成“小家”的年轻人。

　　要在大城市安家，不是一件容易的事。然而，城市要发展就要“留下人、留住人、留住心ku酷游”，就必须提供和做好住房保障工作。

　　对此，上海市人大代表、上讯信息技术股份有限公司董事、执行总裁吕奕昊就提交了一份《关于加大高校毕业生及青年人租房补贴力度的建议》。

　　“上海需要从源头上解决高校毕业生和青年人在沪工作提供基本的住（租）房保障，让他们安心留在上海发展，助力他们在上海实现人生梦想。”吕奕昊说。

　　他举例说道，比如，上海可以针对高校毕业生和来沪求职的青年，提供7-14天无偿或低价短期居住支持性便利，政府可以与社会组织、企事业单位合作，开展临时住房项目，利用闲置床位或政府投资的临时住房楼，为外来来沪寻职青年提供短期居住支持。

　　同时，上海还对高校毕业生和青年人才在沪租赁住房提供阶梯式租房补贴政策，建议在1-5年内实现全过程补贴，研判一般性的租房平均价格体系，初始补贴额度建议控制在平均租房价格的30%左右，然后逐年递减，5年以后取消该类租房政府补贴。该类租房补贴在政府财政预算中单列，原则上不与其他各种形式的单位或者企业补贴重合。

　　吕奕昊还建议，上海可以畅通高校毕业生和青年人才的租房补贴的申请管道，在各区以及社区行政事务中心设立申请受理点，同时在“一网通办”设立申请受理专窗，让高校毕业生和青年人才能够便捷的申请并获得及时的资金发放。

　　除了健全住房保障体系，上海市市长龚正在作《政府工作报告》时也明确表示，上海要坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。

　　对于许多人关心的上海房产置换与房价问题，上海市政协委员、易居企业集团CEO丁祖昱对界面新闻表示，目前上海的购房人群大多为自住型刚需用户，投资客比较少，大家都希望用更优惠的价格购买到满意的住房。他认为，2024年上海房地产走势将趋于平稳，投资比例将进一步缩小。

　　数据显示，今年上海的土地市场中外环以内土拍成交的各个地块仍以80%中小户型比例为主。而郊区购买新房的主要群体需求为改善型住房，从现实情况来看，小户型商品房去化率远低于较大面积房型。

　　为进一步促进房地产市场活力，上海市人大代表、奉贤区南桥镇党委书记瞿磊认为，上海应进一步细化和放宽中小户型配比分区，并结合区位和指标情况灵活配置中小户型比例。

　　具体来说，目前上海市通行的6090、8090政策虽然在一定程度上照顾了刚需购房的需求，但也导致部分区域出现土拍难、去化慢、活力差的情况。因此，瞿磊建议统筹考虑各区市场结构、距中心城区距离、房地产销售情况、土地成交情况等因素，实施“一地一策、因地施策”模式，建立更加科学完善的中小户型配比分区。上海可以考虑在“五个新城”按“新城事新城办”的原则先行先试。

　　同时，对于区位条件较好、比邻轨道交通的优质地块，考虑到目标购房人群以刚需为主（往返市区通勤、投资性购房、首套房等），可以提高中小户型比例，并将其纳入“竞高品质建设”竞拍条件；对于一般和较冷地块，可以结合指标参数进一步调低中小户型比例，通过优化产品结构的形式进一步吸引市场主体参与。

　　此外，瞿磊认为，相较于普通房地产开发，“城中村”改造项目前期投入资金大、开发周期长，给开发主体带来较高的财务成本。因此，上海应加强支持“城中村”改造项目的商品住房产品。

　　他建议，针对“城中村”改造项目，应综合考虑项目资金沉淀、开发周期、后期运营等因素，整体放宽中小户型比例及房地价差限制，从而打造更具魅力的活力社区，吸引更多的优质市场主体参与。