《房企篇-40：万达对赌危机解除？何为对赌协议，新的股权划分意味着什么？》一直以来，我们认为全国商品房销售面积并不能完全展示中国房地产行业的发展趋势，但是我们未能找到官方较为可靠的数据作为研究对象，但是，我们发现了两个大数据指标下的小数据，足以说明当前房地产市场销售额趋势。其中住宅占比较大，商业地产泡沫在2017年就见顶了，当前我们经历的主要是住宅泡沫。

　　1997-2022年全国住宅新开工面积235.16亿平，全国住宅销售面积210.4亿平，已开工未销售约24亿平，核心原因在于烂尾楼盘，烂尾楼盘计入了开工面积，但是未计入销售面积，导致开工与销售出现24亿平的差额。2022年住宅新开工面积同比下跌39.82%，与百强房企销售额同比下跌41.6%，因此我们用住宅新开工面ku酷游积代替住宅销售面积，去观测真实的全国商品房销售面积。2023年1-11月全国新房住宅新开工面积累计同比下跌21.5%，百强房企操盘金额累计同比下跌14.5%，两者相差不大，亦可继续观察全国住宅销售面积增速，从原理上来看，销售增速越低，新开工增速越低。

　　2023年11月住宅新开工面积累计同比2020年下跌56.74%，同比2021年下跌52.79%，即整个房地产市场新开工项目降低了一半，且在2024年还将降低。2023年全年新房住宅新开工面积约7亿平，如果降到4亿平，那么还将下跌42.85%，可能在24个月内降到这条线附近。按照国家统计局的解释说明，房屋新开工面积：属于报告期内新开工建设面积，以单位工程为核算对象，以整栋楼为计算标准，以破土动工打永久桩为日期，上期停工缓建项目不计算在本期项目内。