年，在疫情反复、经济大环境下行、房地产政策进入宽松周期等因素综合影响下，宁波住宅销售价格走势呈现分化态势。其中，新建商品住宅销售月度价格环比
2022年，宁波市新建商品住宅销售价格环比累计上涨1.8%。分月来看，1月环比为100.4，2月环比涨幅进一步扩大至100.7，3月回落至100.1，4-5月由升转降至99.7，6月由降转升至100.1，7月由升转降至99.8，8月再度由降转升至100.3，9月回落至100.2，10月再度扩大至100.4，11月涨幅回落至100.1，12月再度扩大至100.2；同比持续处于上涨区间，由1月的103.3扩大至2月的103.5，3-7月涨幅逐步回落，7、8两月同比均为100.3，9-12月逐步扩大至101.8（详见图1）。
2022年，宁波市二手住宅销售价格环比累计下降1.6%。分月来看，1月环比为99.5，2月由下降转为上涨，为100.5，3月涨幅回落至100.2，4月由升转降为99.9，5月降幅扩大至99.6，6月由降转升至100.4，7月涨幅收窄至100.1，8月再度由升转降至99.4，9月降幅收窄至99.7，10月和11月继续处于下降区间，分别为99.5和99.6，12月由降转升至100.1；同比由升转降，由1月的101.8回落至4月100.1，5月由升转降为99.4，6-11月降幅逐步扩大至98.2，12月回升至98.4（详见图2）。
1-12月，宁波新建商品住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第20位前移至第9位；在21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，由第12位前移至第7位。二手住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第18位前移至第13位；在全国21个长效机制试点城市中，基本稳定在9-11位。
据市房管中心数据显示：2022年，市六区新建商品住宅成交面积为321.2万平方米，同比下降56.3%。其中，一季度成交面积为80.2万平方米，同比下降62.9%；二季度成交面积为85.5万平方米，同比下降60.6%；三季度成交面积为74.9万平方米，同比下降58.8%；四季度成交面积为80.6万平方米，同比下降33.0%。2022年，市六区二手住宅成交面积为313.4万平方米，同比下降28.2%。其中，一季度成交面积为62.1万平方米，同比下降61.0%；二季度成交面积为71.1万平方米，同比下降52.4%；三季度成交面积为91.9万平方米，同比上涨20.0%；四季度成交面积为88.3万平方米，同比上涨73.1%（详见图3）。
有关部门数据显示，截止12月31日，市六区可供销售新建商品住宅套数为40743套，同比上涨18.7%；可供销售新建商品住宅面积为477.6万平方米，同比上涨10.8%。其中，奉化区库存最高，可售面积为198.9万平方米，占比41.6%；镇海区库存最低，可售面积为27.6万平方米，占比5.8%。按照过去12个月月均成交面积测算，目前市六区可售面积的去化周期为17.8个月，较9月底延长1.7个月。
4月、6月、9月，宁波市六区分别完成2022年三批集中供地，共出让64宗地块，所有地块均成功成交。其中，首批集中供地出让33宗地块，成交总价265.2亿元，整体溢价率5.9%；第二批集中供地出让21宗地块，成交总价161.2亿元，整体溢价率4.0%；第三批集中供地出让10宗地块，成交总价101.8亿元，整体溢价率8.6%。
虽然楼市利好不断释放，但市场反馈不一。一方面，不同区域销售情况分化，中心区域销售坚挺，外围区域优惠不断加大。例如，四季度位于鄞州区的某新开项目，产品定位高端，均价超过4万元/平方米但销售情况很好，首开批次认购比例超过8成；而江北区慈城镇由于竞争激烈，为加快去化，在售项目优惠力度不断加大。另一方面，同区域不同项目销售情况分化。楼市观望气氛浓厚，购房者对房源各项要求不断提升，更希望买到完全符合心意的住宅，地段、房型、装修等任一方面存在瑕疵，购房者的购房意愿就会显著下降。
一是客户观望气氛浓厚。多家调研中介反映，虽然2022年房源降价、房贷宽松等利好频出，但出于“买涨不买跌”的心理，客户观望气氛仍在持续。二是部分房源价格松动。多家调研中介反映，除部分学区与新入市次新房源外，目前成交的房子基本以低价急售为主。不少房东为加快房源去化速度，价格有所下调。海曙区受访经纪机构反映，9月限购放松后，曾有房东尝试提价，但市场观望情绪持续，提价后没有意向买房人，后期只能又将价格调降。镇海区受访经纪机构反映，由于镇海区拆迁户小区待售数量较大竞争激烈，想要成交就得降价，所以虽然四季度成交量有所好转，但价格还是在下降区间。
为促进房地产市场平稳健康发展，宁波自5月起陆续推出房地产市场调控新政。结合官方发布及企业调研了解，目前已执行涉及新建商品住宅市场的新政主要包括放松购房资格、上调公积金贷款额度、推行房屋征收安置房票制度、帮扶企业纾困减负等。此外，信贷政策亦不断放松，目前宁波首套房和二套房房贷利率分别为4.1%和4.9%，均处于历史较低水平。但由于近期政策不断出台，加之市场暂未回至正常水平，许多购房者认为目前政策还未筑底，未来可能继续放松，如出台首付比例全面降低、契税优惠等，可进一步降低购房成本，故并不急于出手购房，观望情绪较浓。
2022年，受国内疫情反复多发、国际形势不稳等大环境不利因素影响，许多居民的家庭经济情况低于预期，焦虑心理加剧。虽然调控政策松绑释放了部分购房资格，信贷政策放松也降低了购房者的资金压力，但购房者的仍对其购房意向造成影响。近期调研结果显示，仅27.0%的受访者能接受总价高于300万元的商品房，但从2022年宁波市六区新建商品住宅销售数据看，在售房源以中大面积为主，总价多超过300万元，高于大部分受访者的商品房总价接受水平。
一方面，2022年宁波购房资格放松，吸引周边区域（如台州、舟山）等客户来甬购买核心区高端改善住宅。另一方面，目前在售高端改善项目地段优异，性价比较高，目标客户资金实力较强，受经济下行影响相对较小。四季度以来，鄞州区南部商务区、东部新城等核心板块高品质项目入市，产品定位高端（装修标准4800-8800元/平方米），销售均价超过4万元/平方米，但销售情况很好，其集中入市带动全市均价有所上涨。
一方面，大型房企资金暴雷、交付难、质量差等新闻事件频发，虽然目前宁波房地产市场管理规范，稳健度较高，但相关新闻仍对不少购房者的信心造成负面影响。另一方面，随着疫情防控施行“新十条”，新冠“乙类甲管”正式调整为“乙类乙管”，短期内疫情感染风险加大，市场活跃度有所降低，调研房企与经纪机构均反映12月下半月项目来访量（经纪机构带看量）显著下降。建议有关部门加强风险监测与安全保障，优化疫情防控，消除购房者顾虑，稳定居民收入水平与未来预期，多举措修复市场信心。
多家调研房企反映，二手住宅市场的持续低迷对改善类新房项目的去化造成影响。鄞州区某项目反映，本项目作为改善类住宅，许多客户需要出售一套房源来换取购房资金，但目前宁波二手住宅市场情绪不高，成交节奏缓慢，影响整体市场流速。另有其他调研项目反映，由于许多购房者需要卖房获取资金才能购房，项目的签约周期显著延长。建议有关部门在现有政策的基础上，多角度强化市场实时运行监测，做好其他政策储备，如推出二手房市场定向政策等，根据市场发展适时调节政策水平。
年底召开的中央经济工作会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求；要坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求。一方面，楼市支持性政策不断加码，疫情管控转段效应显现，2023年中国经济预期向好。另一方面，新房销售分化明显，二手房库存压力较大，多家调研企业认为居民购房情绪仍需继续修复，供求关系的改善还需要较长时间。12月重点企业房价调查问卷显示，57.1%的受访企业预计未来房价走势平稳。预计，2023年上半年，房价总体以平稳为主，个别月份或将上涨。ku酷游