ku酷游8月房地产投资持续走弱，销售跌幅放缓，新开工面积、施工面积同比跌幅扩大，竣工面积持续增长，待售面积同比保持高位增长，住宅存量略有减少，房企到位资金同比持续减少。降首付，降利率，认房不认贷政策进一步释放，9月、10销售数据会适当企稳，长期趋势较难改变，具体来看：
1-8月房地产投资累计同比下跌8.8%，继续保持2023年房地产投资金额同比数据将继续下探的观点，全年同比跌幅将会在10-12%区间（此为官方数据，原始数据同比跌幅将在18%-20%左右）。
在房地产市场下行之下，国有房企的市场份额将进一步提升。在未有扭转型政策出台前，民企份额逐步减少已是不可扭转的趋势。民营资本会在不同行业的投资回报下选择进入或退出某个行业，在房地产行业利润日渐微薄的情形下，将会有越来越多的民营房企逐步退出。
土地财政依赖较高地区的政府投资类项目，回款将遭遇较大挑战，注意安排回款节奏。
政策方面，金融工具发挥的效能作用正在减弱，思想教育开放程度，主流群体消费观念的变革，中央主要群体对消费的意识形态放松，政治思想宣传占社会资源占比减少等基础观念和政策若不进行调整，则社会整体的消费观念无法得到改善。主流群体的住房消费带动性明显减弱，改善型住房需求将不会得到释放。
1-8月施工面积累计同比减少7.1%，新开工面积累计同比减少24.4%，竣工面积累计同比增长19.2%。
预计全年房地产施工面积，同比将减少8-10%左右。新开工面积预计全年同比减少26%左右，相较于2021年末数据，将减少约56%。土地市场下行速度有所减缓。全年面竣工面积，相比较2022年约有20%的涨幅，房地产项目总体交付压力有所缓解，但应注意受销售上行不畅影响，反复回跳风险。
受房地产施工面积同比减少影响，对房地产下业，如钢筋、混凝土、建材等类型企业的业绩产生不利影响。受房地产新开工面积减少影响，对房地产上业如规划设计、策划类公司产生较大不利影响，设计行业仍面临较大规模的压降风险。受竣工面积同比大增影响，房地产下游产业，如家居、家电行业，会有较好的表现。
1-8月商品房销售面积官方累计修正数据同比减少7.1%，原始数据同比减少15.86%；商品房销售金额官方累计同比跌幅收窄，跌3.2%，原始数据同比跌幅持续扩大，跌8.98%。待售面积同比增长18.2%。
预计全年累计销售面积约11.4亿㎡，全年同比跌15%左右。累计销售金额约12万亿元左右，全年同比跌幅约13%左右。
房地产销售规模总量持续下行，使得房价上涨缺乏较为坚实的基础，房价总体上涨相对乏力。房地产投资属性日渐消失，住房作为消费品的思想意识将逐步得到普及（随时间折旧）。
1-8月房地产开发企业到位资金累计同比减少12.9%。房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。
政策方面，金融工具逐步乏力。期待货币政策进一步宽松，加速建立统一大市场，促进商品快速流通，完善货币流通和分配体系，从上层改变思想观念，创造宽松的消费环境和思想意识，解决刚需客群购买力不足，改善高端客群的消费行为受思想、环境和政治约束的外部环境，方能为经济复苏和房地产企稳注入活力。
国家统计2023年9月15日，发布了1-8月份房地产投资及销售的有关数据。每月公布数据指标，及反映市场信息如下。
1-8月，房地产开发投资累计76900亿元，同比减少8.8%（原始数据同比跌15.32%），年度累计跌幅比上个月扩大0.2%，且高于去年同期跌幅，年内投资累计跌幅持续扩大。主要原因为房企拿地减少、施工放缓、投资强度不足及预期转弱等综合因素所导致。
从单月投资情况来看，8月份房地产开发投资金额为9183亿元，同比减少19.07%。
6月份报告中，指出6月份通常是一年中投资总额最高的月份，6月份单月同比跌20.59%，跌幅远大于2022年同期跌9.4%水平，意味着2023年全年房地产投资总额跌幅将有可能超过2022年。（原始数据同比跌幅实际上同比已超过2022年）若无实质性政策利好，如放松SIXIANG管制，改变消费观念或取消财产申报制度，开放别墅用地，政府兜底回购房企未开发用地等刺激手段，则当前我们持续保持这一观点不变。
8月住宅开发投资6940亿元，同比减少19.68%；办公开发投资347亿元，同比减少24.73%；商业开发投资653亿元，同比减少24.07%。住宅、办公投资本月同比跌幅扩大，商业投资本月同比跌幅收窄。
1-8月住宅开发投资累计5.84万亿元，同比减少8%；办公开发累计投资3036亿元，同比减少9.7%；商业开发累计投资5490亿元，同比减少17.8%。住宅累计投资同比跌幅收窄，商业、办公累计投资同比跌幅扩大。
趋势：继续保留以下观点：预计2023年房地产投资金额同比数据将继续下探，全年同比跌幅将会在10-12%区间（官方数据，原始数据同比跌幅将在18%-20%左右）。
影响：在房地产市场下行之下，国有房企的市场份额将进一步提升。在未有扭转型政策出台前，民企份额逐步减少已是不可扭转的趋势。民营资本会在不同行业的投资回报下选择进入或退出某个行业，在房地产行业利润日渐微薄的情形下，将会有越来越多的民营房企逐步退出。
土地财政依赖较高地区的政府投资类项目，回款将遭遇较大挑战，注意安排回款节奏。
建议：国有房企在财务稳健的前提下，可根据现金回流安排适度拓展新增项目，切忌加大杠杆冒进拿地。民营房企，在现有项目清盘结转利润后，可择机退出，寻找新的投资行业。居民购房可优先选择国有房企开发的项目。
政策方面，金融工具发挥的效能作用正在减弱，思想教育开放程度，主流群体消费观念的变革，中央主要群体对消费的意识形态放松，政治思想宣传占社会资源占比减少等基础观念和政策若不进行调整，则社会整体的消费观念无法得到改善。主流群体的住房消费带动性明显减弱，改善型住房需求将不会得到释放。
1-8月，房地产施工面积累计80.64亿平米，同比减少7.1%，施工面积累计跌幅持续扩大。
根据1-2月份初始累计数据，预判全年施工面积处于较低水平。从2022年全年累计施工面积情况来看，年初施工面积基本上可以奠定全年的施工面积基数，2022年1-2月开年施工面积基数为78.44亿㎡，全年增加施工面积12亿㎡左右。而2023年开年施工面积为75.02亿㎡，与去年开年施工面积相比减少3.42亿㎡，加之2022年全年土地获取面积同比减少53.4%，则预测本年度新增施工面积相比较2022年大概率减半，则全年新增施工面积约6亿㎡。到年末预计施工面积达到81亿㎡左右，全年同比降减少约10%。预测每月同比呈现跌幅扩大趋势。4-8月数据走势，基本上与3月份预测走势吻合。
受此发展趋势影响，对证券市场房建类、建材类企业等将会产生负面影响。房地产从业人员，工程类、项目管理类将带来较大程度的失业压力。
房地产对资金的需求总量将进一步减少，项目贷将会有较大幅度降低。虽然，当前金融支持房地产方面政策力度空前，但受整体开发规模减少影响，房地产资金需求总量在持续降低。
房地产施工面积，还受到停工面积是否复工的影响，由于统计局并未公布停复工情况，故无法做出进一步的细致分析。
8月通常是一年内新增施工面积最少的月份，本月房地产施工面积新增6733万㎡，录得全年单月最低数据，同比减少28.79%，同比跌幅比上月扩大，预计9-12月新增施工面积同比跌幅将持续扩大。
8月，住宅新增施工面积4766万㎡，同比减少27.51%；办公新增208万㎡，同比减少28.77%；商业新增574万㎡，同比减少23.47%。
1-8月，住宅累计施工面积56.78亿㎡，同比减少7.3%；办公累计施工面积3.2亿㎡，同比减少5.8%；商业累计施工面积7.03亿㎡，同比减少9.5%。
影响：对房地产下业，如钢筋、混凝土、建材等类型企业的业绩产生不利影响。
1-8月，房地产新开工面积累计6.4亿㎡，同比减少24.4%，跌幅比上月收窄。与施工面积相比，新开工面积数据相对比较简单，仅表示项目第一次开工时的数据，而施工面积还包括项目停工后二次复工的面积。
开年报告中，我们提到，在统计局取消发布土地购置面积和金额的数据后，新开工面积，也将是一个间接判断新增土地情况的一个关键指标。通常土地获取后会在3-6个月开工，具有一定的滞后性。当前新开工面积主要受2023年1-2季度土地成交量的影响。我们将持续利用该指标间接判断土地的成交总量情况。
8月，房地产新开工面积6922万㎡，环比2个月连续下跌，同比跌幅收窄至23.05%。
6月报告中，我提出，5月和6月是每年新开工面积的高峰期，即环比上月增长是正常现象，但同比往年数据继续扩大，则预示本年度总体情况弱于去年。2022年6月新开工面积环比增长24.44%；2023年6月新开工面积环比增长19.45%，环比增长情况弱于去年同期水平。
8月住宅新开工面积5090万㎡，同比跌幅收窄至21.63%；办公新开工面积147万㎡，同比大幅减少47.31%；商业新开工面积509万㎡，同比跌21.33%。
1-8月住宅累计新开工面积46636万㎡，同比跌幅扩大至24.7%；办公累计新开工面积1622万㎡，同比跌23.4%；商业累计新开工面积4358万㎡，同比跌幅收窄至24.5%。住宅、办公物业新开工面积跌幅比上月略有收窄，商业新开工面积跌幅比上月略有扩大。
趋势：新开工面积预计全年同比减少26%左右，相较于2021年末数据，将减少约56%。
反映出今年土地成交总规模相比2022年减少幅度虽有减缓，但整体上仍处于下行趋势。
建议：对房地产上业如规划设计、策划类公司产生较大影响，设计行业仍面临较大规模的压降风险。
1-8月，房屋竣工累计面积4.37亿㎡，同比增长19.2%，竣工面积同比保持高位增长，侧面印证房企现金流状况得到适度改善，当年未出现大面积停工现象，为顺利实现保交房、保交付等工作奠定基础。
8月房屋竣工面积5321万㎡，同比增长10.1%.进入2023年2-7月竣工面积相比较2022年同期有明显大幅度提升。此前，我们预测受投资和新开工面积的减少，竣工面积作为后期表现数据，未来同比将不可避免的出现下降，从8月份数据来看，似乎竣工面积增长速度已开始乏力。
分物业类别来看，8月住宅竣工3821万㎡，同比增长10.5%；办公竣工125万㎡，同比减少16.67%；商业竣工331万㎡，同比增长8.52%。
1-8月住宅累计竣工31775万㎡，同比增长19.5%；办公累计竣工1289万㎡，同比增长16.9%；商业累计竣工3187万㎡，同比增长5.1%。
趋势：8月竣工面积增长速度明显转弱，预计全年面竣工面积，相比2022年约有20%的涨幅。
1-8月商品房销售面积累计7.39亿㎡，同比减少7.1%。（原始数据与去年数据相比同比减少15.86%，同比跌幅上月扩大，与统计局调整后数据相比出入较大）
8月单月商品房销售面积7386万平米，同比减少23.95%，同比跌幅略有扩大。
8月，住宅销售6188万㎡，同比跌25.95%；办公销售211万㎡，同比增长12.23%；商业销售419万㎡，同比跌23.68%。
1-8月，住宅累计销售63811万㎡，同比跌幅略有收窄至跌5.5%（原始数据同比跌幅扩大至跌14.24%）。办公累计销售1430万㎡，同比跌幅扩大至20.6%；商业累计销售3418万㎡，同比跌幅略收窄至19.2%。
趋势：预计9-12月份，商品房销售面积还将完成4亿㎡的规模，全年累计销售面积约11.4亿㎡，全年同比跌15%左右，比此前预测跌幅收窄5%左右的规模。
1-8月商品房销售金额累计7.82万亿元，同比保持下跌，跌幅收窄至3.2%（原始数据，同比跌8.98%，跌幅持续扩大，统计局为修正数据）。
8月，单月商品房销售金额7708亿元，同比减少23.74%，连续4个月同比大幅度下跌。
8月下旬，央行及金融监督管理局发布全国取消认房认贷后，包括一线城市在内陆续落地跟进，一方面说明此前房地产投资及销售数据不及预期需要继续加大力度刺激楼市企稳，宏观数据方面，要看9月份的数据表现，当前数据以8月份数据为主。另一方面，从9月份市场反响来看，政策释放前几日市场反响热烈，此前堆积客户消化后，后续客户补充不足。金融工具对市场刺激发挥的作用日渐乏力，刚性需求客源不足，支付力薄弱，改善型客户受上层社会思想教育约束及综合财产申报制度约束无法释放。房地产市场两端客户受限，将导致市场企稳力量支撑有限，恐将继续下探。后续即使在M2端发力，但受高度参与社会分配的外贸型经济分配渠道大幅度缩水，使得分配制度不畅，货币流通受限，也将对通过货币扩张助推资产价格上涨的效力减弱。总体上，政策空间虽然仍有余力，但社会根本性问题尚无明确的改革方向，终将使得经济恢复持续乏力，进而也使得房地产企稳难度加大。
8月，住宅销售金额6734亿元，同比连续三个月大幅下跌，本月跌24.84%。
办公销售302亿元，同比减少3.21%；办公销售月度间波动较大，与办公销售以整售为主的销售行为有关，具体单个楼盘，当月数据或为零，或为大额成交。
商业销售443亿元，同比减少19.89%，连续下跌超过1年，持续缩量下行。
趋势：房地产政策将持续打开，降低首付门槛，提高贷款额度，降低贷款利率，全面取消限购，扩张M2等政策有望进一步释放，对市场下滑速度有一定帮助，但对企稳回升帮助不大，消费观念、环境及上层思想和财产管制力度需逐步放宽，通过促进消费，加快货币流通速度，分配政策才能发挥作用，否则货币政策是空中楼阁，对经济整体恢复帮助有限。房地产受经济恢复乏力影响，刚需客户购买力提升有限，改善型客户消费压制，总体恢复力度较弱。预计全年，销售总规模约11.6-12万亿元左右，全年同比跌幅约13%左右。
影响：房地产市场总量下行，市场分化，将加剧房地产行业内部洗牌，国有企业市场份额将进一步提升。产业园市场有望将逐步转暖，投资可适当关注。
总体上看，8月商品房销售均价10436元/㎡，同比涨0.28%，环比跌0.04%，价格波动幅度不大，整体保持稳定。
8月办公用房销售均价14313元/㎡，同比跌13.76%，环比涨18.78%。
8月商业营业用房销售均价10573元/㎡，同比增长4.96%，环比涨0.58%。
趋势：市场分化之下，每当缩量下行之时，总能看到总体均价上涨的“假象”，主要是由于在总量下行之下，高房价地区成交量占比更高所决定，总体上看房价上涨缺乏足够支撑。
影响：房价整体上涨缺乏支撑，房地产投资属性日渐消失，住房作为消费品的思想意识将逐步得到普及。本月新增观点，货币持有量较多的人群，可适当配置社区类商业产品，产业园区产品。
截止到8月末，商品房待售面积为6.47亿㎡，同比增长18.2%，环比增长0.36%，待售面积持续积压。
分物业类别来看，住宅待售面积3.14亿平米，同比增长19.9%，办公待售面积4736万㎡，同比增长20.6%，商业营业用房待售1.41亿㎡，同比增加13.8%。
从待售面积结构来看，住宅占比持续反弹，占48.41%，商业占比21.71%，办公占比7.31%，其它占比22.57%。相比较而言，商业待售面积过高，去化难度较大。
总体来看，待售面积进一步增多，销售速度未见明显好转，市场整体去化压力仍旧很大。
1-8月房地产开发企业到位资金累计约8.71万亿元，同比减少12.9%。房地产企业到位资金，从需求端看，受土地购置、新开工面积、在施面积、销售规模等因素影响，从供给端看，受贷款、发债、定增等金融政策因素影响。当前来看，房企到位资金同比持续减少，主要受资金需求不足所导致，资金供给端政策相对宽松。
8月份房企到位资金8899亿元，同比减少26.13%。当月原始数据销售金额同比减少9.89%，到位资金降幅远大于销售规模降幅。
国内贷款到位939亿元，同比资金需求大幅度降低，同比减少24.88%，录得2023年年内最低数值。
自筹资金3279亿元，同比减少32.24%，房企新增投入金额规模逐步减少；
定金及预收款2808亿元，同比减少32.24%；按揭贷款1503亿元，同比减少27.53%，这两项资金与商品房销售规模呈正相关关系。定金、预收款及按揭贷款到位规模跌幅同比远大于销售金额同比跌幅，说明当前销售营销手段丰富，销售在途资金增多，回款周期延长。
从资金结构来看，国内贷款占比12.25%，年内占比逐月降低，侧面验证房企投资持续减少；外资占比相对稳定，保持在0.04%的低位；自筹资金受定增款项逐步到位等利好因素影响，占比有所提升，本月占比为31.22%；定金及预收款占比走低，本月占比34.65%；个人按揭贷款也同步走低，占比为17.74%。
总体上看，除了定增获得的自筹资金注入外，靠原股东自发性投入的自筹资金总量在递减，主要原因有两个，一是房企结转利润降低，能够通过销售回款再投入的资金越来越少；二是，在房地产行业利润率下行、甚至亏损的情形下，部分资金在项目结转后离场，不再进行投入，这就会导致房企自筹资金规模越来越低，表现出同比持续降低的数据现象。
同时，我们注意到，国内贷款同比持续出现下降，这与前面我们通过新开工面积、施工面积增幅降低，会导致项目贷款逐步减少的推论一致。
趋势：房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。
影响：房地产市场更加依赖于来自于销售回款的资金，即客户的首付款和客户的按揭回款。单纯的金融政策、节税政策对当前市场恢复支撑有限，国内急需对SIXIANG意识进行改革，释放改善型需求，提振消费，促进商品流通，提升分配效率，恢复经济活力，进而激发市场活力。