9月19日下午,武汉市房管局官方发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,正式对外宣布,2023年9月19日起,取消武汉市二环线以内住房限购政策。该通知内容包括全面取消限购、支持多孩家庭购房、设立房企“白名单”等十条措施,内容从需求侧和供给端发力,支持刚性和改善性住房需求,促进市场持续平稳健康发展。
9月以来,武汉第一时间跟进落实“认房不认贷”,此外,首套房首付降至2成、二套房首付全面降至3成,加上江夏区、东湖高新区等“一区一策”措施加快推进实施,叠加武汉取消限购,市场信心与成交有明显提振,9月上半月新建住房成交36.03万平方米,环比增长11.6%,同比增长9%,呈现复苏势头。
政策发力形成组合拳,对需求端刺激效果值得期待,一方面降低首付比例、房贷利率以及实施“认房不认贷”,提升的是居民的购房能力,另一方面放开限购,增加的是居民的购房资格。两类政策形成组合拳有望达到“1+12”的效果,能够有效刺激刚需和改善型购房需求。事实上,除了瞄准提振需求端外,“汉十条”楼市新政也从盘活企业资产、盘活存量用地、积极助企纾困、建立房企“白名单”等供给端角度进行了调整,助力本地房企盘活资产释放现金流,提高运营效率,促进企业投资。
此次限购全面取消的政策,将有利于福星股份项目改善性需求的释放, 目前福星股份在二环内的项目有星誉国际、水岸国际、汉阳城、钰龙金融广场,其中星誉国际部分楼栋和汉阳城都已经竣工,水岸国际和钰龙金融广场还在建。同时福星股份积极跟踪武汉最新规划方案,持续关注人口净流入区域,侧重考察核心和产业集群区域项目,集中力量部署好储备项目地块拆迁安排,福星华府 K9 地块 8 月份已形成预售,红桥城(K13)正开展施工前期准备工作。
武汉的历史可以追溯到三国时期的武昌,是当时的军事重镇。到唐宋时期,随着经济重心的南移,武汉地区发展成为商贸繁盛之地,武昌更是华中地区最重要的商业都会。到了明代汉阳是汉阳府和汉阳县两级地方机构所在地,武昌则成为湖广总督及省、府、县三级地方行政机构所在地,因而得名“湖广会城”。到了清代,随着汉口的崛起,武汉地区真正成为我国经济地理中心之一,而不再是单纯的几何中心,特别是张之洞主政时期,武汉取得飞速的发展,待1907年张之洞离鄂赴京时,武汉已可“驾乎津门,直追沪上”。到了20世纪初,汉口因其商贸繁华成为“东方芝加哥”,带动整个地区的发展。1927年民国政府迁都武汉,三镇首次合并统称为“武汉”,大武汉自此名正言顺。
当下的武汉是国家中心城市,这一头衔使得武汉在国家发展战略中具有重要地位。作为湖北省会城市,武汉在经济、科技、文化等方面具有较高的影响力和发展潜力。武汉拥有发达的交通网络和丰富的资源优势,作为中部地区的核心城市,武汉承担着促进区域协调发展和引领中部崛起的使命。
武汉是一种码头文化的城市,拥有来自天南海北的文化交融,是市井街道的老武汉,也是众多外来务工人员的工商业区。城市巨大来自三镇的组合,各个区域的人习惯大不相同。独特的文化加上历史的原因,“大县城”的称呼不绝于耳,城市面貌有待更新。武汉摆脱“大县城”形象,大规模的城中村改造是重要的一环,而让众多的城中村蝶变成现代化都市区的,则当属当地城中村改造龙头企业福星股份。
福星股份由于房地产业务主要分布于武汉市中心城区,曾被市场誉为“武汉一哥”。公司最初的主营业务为金属制品,进入21世纪,福星股份决定开启多元化产业,房地产就是其中之一,福星股份在武汉注册了福星惠誉房地产有限公司,开启了自己的地产业务。适逢武汉开始“三旧”改造,刚刚成立的福星惠誉另辟蹊径,定下了“立足武汉,坚持走城中村改造和旧城改造”的路线,福星股份也顺势成了最早参与武汉“三旧”改造的公司之一,并形成独特的“三旧”改造业务模式和“城市核心区运营”的专业实力。
业内流传一个说法“一个福星惠誉,半部武汉旧城改造史”,这既是对福星股份城中村改造成就的高度概括,也是福星股份市场发展的一个缩影。福星股份应城市化发展进程的需要,积极投入到城中村改造中,投入超1000亿元资金,成功推进了三角路村、团结村、和平村、贺家墩村、红桥村、姑嫂树村等十几个大型城中村改造,改造面积超过2000万平方米,改善了居民的生活环境,提升武汉城市形象,优化城市空间,促进城市和谐发展。
除了武汉的旧城改造,在市中心的高端社区的建设,福星股份也从未缺席,用行动诠释了与武汉同频发展、共建共融的意义。从福星城市花园,到水岸星城、水岸国际;从国际城、东湖城,到福星华府、月亮湾壹号、星誉国际它们焕新城市界面、提档城市人居,一路助力城市能级与品质的不断提升。
从布局到深耕、精耕,从人居产品筑造到美好生活场景兑现,福星股份通过标杆项目的打造、多元业态的植入,活化区域功能,优化城市空间,更新城市面貌,不断丰盈着这座城市的“烟火气”和“繁华值”。它通过城市更新赋予土地全新价值,为城市生活版图注入澎湃活力,给予社会和购房者最大的回报。
几年前当万科的郁亮大喊“活下来”的时候,当时基本上地产圈的和非地产圈的都笑了,因为当时的市场弯腰捡钱还要讨论活下来的事情,刚刚经历了宝能系的事情的万科,是不是太谨慎了,事实证明万科做对了。一个成熟的企业,在面对复杂的外部环境时,不会一味地追求速度,致使各种各样的问题不断出现,需要保持企业的灵活性,控制好速度,专注做自己最擅长的领域,使企业做的健康长久,福星股份这个方面做的就尤为突出。2019年初,福星股份及时调整经营策略,主动压降负债,今年上半年负债率进一步降低,正是坚持稳健经营的结果。
面对行业发展压力,福星股份始终秉承稳健经营的发展理念,坚持在过程中抓成本,在存量上寻去化,在销售端抓速度,在管理上要效益的经营思路。福星股份始终将财务稳健放在首位,将公司负债率进一步降低,2023年上半年末,剔除预收款项后资产负债率为56.49%,比2022年末下降2.14%;净负债率也进一步降低至49.20%,比2022年末下降5.33%,让实现稳健有效益的增长得到淋漓尽致的体现。
与此同时,福星股份是在房地产“第三支箭”落地之后,首批定增获得批准的房地产上市企业,有一定的标杆效应,说明福星股份的经营情况一定程度上得到了主管部门的认可。2020年至2022年,来自武汉的房地产项目收入占比分别达到68.34%、53.7%和66.78%。武汉市区核心地段资产价值有保障,不容易受到整体市场下行的冲击,这也是福星股份上半年能实现净利润增长的原因之一。
东吴证券认为,8月31日央行发布关于《调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》后,包括武汉、南京、青岛、济南、郑州、沈阳、福州在内的多个二线城市宣布取消限购,多城下调首付比例和房贷利率以及取消限售,政策方向明确,调控态度积极。除了需求端政策外,期待更多针对房企融资端的信贷支持政策,供、需两端同时发力方能帮助市场更快恢复良性发展。ku酷游