ku酷游在探索“商品房销售按套内面积计价”的路上，安徽省合肥市跑在了赛道前列。合肥市政府新闻办公室官方公众号“合肥发布”信息显示，7月28日下午，合肥市举行全市房地产工作专题会议，提出“大胆稳妥推进商品房‘现房销售’试点”“要积极探索商品房销售按套内面积计价”等10条举措。

　　据了解，在合肥市当地提出的10条涉房创新举措中，最受外界关注的内容，则是“避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”。

　　“这是合肥市首次公开提出探索商品房销售按套内面积计价。”克而瑞安徽区域首席分析师叶乾华向《中国经营报》记者介绍，“探索商品房销售按套内面积计价的政策即使落地可能也只是试点性质，现在还看不到全面落地的趋势。”

　　在促进房地产市场平稳健康发展方面，合肥市相关部门今年上半年相继出台了放开部分区域限购、恢复公积金异地贷款等多项楼市政策，近日推出的10条涉房举措也再度引发外界广泛关注。

　　据“合肥发布”信息，合肥市全市房地产工作专题会议强调，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，同时要“更好落实‘一城一策、因城施策’，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　鉴于合肥城区房地产市场依然存在“两个摇号”的良好态势，即房企在合肥竞拍土地需要摇号、市民在部分区域购房需要摇号，会议提出，要明确抓紧完善推进商品房“现房销售”试点、积极探索商品房销售按套内面积计价和城中村改造等举措。

　　其中，“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”的提法，一经发布便成为房地产市场关注焦点。据悉，这也是合肥市首次公开发文明确这一提法。

　　与套内面积计价相对应的则是目前房地产业广泛采取的按公摊面积计价方式。公开信息显示，公摊面积概念源自香港地区，后传入内地。2001年开始施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　原建设部此前发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》显示，公用建筑面积包括“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”，以及“套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半”。

　　“大家对公摊面积可能有一些误解，它只是一种计价方式。”叶乾华分析称，从购房者等角度而言，会觉得为不属于自己住房内的那一部分面积付钱了，但其实从本质上来说，公摊其实也是保障了大家在公共区域的特定权益，比如电梯、楼梯和过道宽度等。

　　叶乾华告诉记者，合肥市此次提出的探索商品房按套内面积计价，即使落地预计也不会产生太大影响。对购房者而言，如果施行这一政策，可能住房的销售单价会有所上升，但销售总价不会有太大变化，反而更考验开发商的产品设计能力，可能也有助于提升住宅品质。

　　除了提出积极探索商品房销售按套内面积计价外，合肥提出的多元化安置方式、城中村改造、商品房“现房销售”试点等涉房措施在当地的关注度也颇高。

　　合肥市全市房地产工作专题会议强调，要“大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活”。

　　“这条政策的短期刺激效应会更强。”谈及合肥市提出的多元化安置方式，叶乾华向记者分析称，合肥城市发展已进入一个新阶段，“以前城市整体发展规划以外拓为主，目前可能要回归到老城拆改阶段”。

　　叶乾华同时表示，在当前房地产市场不是特别景气、地方财政压力相对较大的情形下，货币化安置等多元化安置方式有助于合理、尽快推进整个城中村、旧城改造进程，也能在一定程度上刺激当地房地产市场发展。

　　记者梳理公开信息发现，今年以来，合肥市已多次召开城中村改造相关会议。4月17日，合肥市召开重点项目要素保障会并指出，深入开展城市更新行动，总结好经验，借鉴好做法，加快推进现有104个城中村改造，力争三年内基本完成，进一步改善群众生产生活条件。

　　值得注意的是，在此前的7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

　　此外，在合肥市此次推出的10条涉房创新举措中，“现房销售”也成为一大亮点。合肥市明确提出，大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。

　　公开信息显示，2022年12月，在合肥市第四批集中供地中，要求“现房销售”的蜀山区SS202215号、包河区BH202225号地块，分别被伟星置业和鸿裕置业拿下。据了解，上述两块地均不设商品住宅最高备案限价和楼层差价限制。

　　按照规定，蜀山区SS202215号地块要求开发企业须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后8个月内开工建设，并在开工建设后2年内竣工。据《新安晚报》旗下大皖新闻报道，该项目预计将在2025年2月前竣工。包河区BH202225号地块则要求开发企业须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后8个月内开工建设，并在开工建设后1年内竣工。

　　据了解，7月30日，合肥市规委会召开2023年第10次主任办公会，研究了蜀山区“现房销售”试点项目，要求力争把“试点”做成“示范”，进一步优化户型设计、功能分区、环境绿化等，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

　　叶乾华分析认为，在合肥市上述要求“现房销售”的地块中，住宅产品的入市周期被拉长。“从短期来看，可能会减少市场有效供给，从长期来看，可能会拉高市场整体价格水平。对于此类地块，开发商会尽可能地提升价格预期，所以会提高整个城市改善甚至高端改善住房市场的门槛。”