近日，由青岛市房地产业协会、贝壳找房青岛站联合首创的“优鲜卖”服务模式“再下一城”，正式落地济南。这也是继潍坊、烟台、聊城等地之后，该项创新成果再次“开枝散叶”，进一步支持当地居民刚性和改善性住房需求。
从“优鲜卖”模式的创新演变路径来看，从早期开始，青岛就有别于以开发企业为原点单纯促进新房市场销售的逻辑，而是以更宏观的格局和客观的视角整体布局房地产行业，把客户需求不断细化落地，实现打通多项壁垒的闭环服务。
《青岛居住消费趋势报告》显示，改善性居住需求，可以拆分为卖出二手房买入新房的“卖旧换新”、存量房置换的“卖旧买旧”，以及“越租越好”三大类，均处于上升周期中。然而，青岛全市旧房平均售出的周期为253天，购房人买新房的周期为51天。其中，房屋置换人群中需要卖掉旧房再购置新房的比例为27%。这意味着，在旧房还没出的时候，贸然定新房可能会面临违约的风险。
而在“优鲜卖”模式下，购房者与房地产开发企业、贝壳找房签订三方协议，如果旧房成功售出，购房者可以办理接下来的新房购买流程；如果旧房未按照计划如期售出，房地产开发企业将退还定金，购房者无需承担违约风险。这一创新做法为“卖旧换新”需求兜底风险，破解了购房者“没ku酷游卖不敢买”的困境，提升了存量房流转效率。在激活改善型住房需求方面，提供了非常好的借鉴作用。
但能打通“卖旧买新”的环节并非易事：一方面贝壳需要串联起购房者和开发商的联系，既要拥有一定规模的用户基数能为开发商带来良好的业务及流量反馈，同时也要求贝壳有能力联系到更多优质项目，确保客户“有房可定”。另一方面，在后续签约时还需要联系包括不动产交易中心、银行机构等多方资源，能为二手房买卖双方提供一站式专业服务的签约服务中心也是必选项。据介绍，青岛已有18家银行入驻8家贝壳签约服务中心固定办公，只要是在贝壳合作的中介品牌谈成的交易，都会集中到签约服务中心签约。
这也意味着，抛开单个企业、项目束缚，“优鲜卖”模式具备了更独立、广阔的发展视野，并无限降低了资源整合的局限。据此，“优鲜卖”第一阶段的“开发项目+二手房+贝壳”三位一体的服务模式应运而生。
房地产一头连着民生，一头连着发展，行业发展与民生福祉紧密相连。近年来青岛市完成房地产开发投资、新建商品住宅网签成交面积均居全省首位。通过因城施策、一城一策，努力稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场保持了平稳健康发展。在实现全体人民住有所居的过程中，合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象。随着“优鲜卖”模式愈发成熟，逐渐不再局限于企业赋能，而是更深度参与到了行业发展中，扮演着更重要的推动者、引导者角色。
2022年9月，青岛市房地产业协会印发《关于推广行业“好经验 好做法”案例的通知》首次推广贝壳找房青岛站“优鲜卖”产品。随后该做法获中国房地产报、大众日报等多家媒体转发，中央电视台第一时间、天下财经进行了专题报道。今年6月初，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出优化特定条件群体商品住房上市交易年限、支持刚性和改善性住房需求、以城市更新优化住房供给、实施保租房以购代建、开展群（团）购住房活动、进一步放宽人才住房分配准入条件、继续执行差别化信贷政策等七条意见，在“支持刚性和改善性住房需求”中指出：全面推行二手房“带押过户”“优鲜卖” 模式，促进“卖旧买新”“卖小换大”。
目前，青岛贝壳平台已与万科、金地、龙湖等开发商签署协议，将100个新楼盘、1.13万套房源纳入“优鲜卖”范围，已有68家业主定制了“优鲜卖”产品，15位房屋置换者实现“无忧置换”。随着加入楼盘、业主越来越多，“优鲜卖”置换速度也迅速提升，从2022年的十几天到年初的七八天，现在一套二手房成交最短纪录刷新为4天。今年年初，随着贝壳直营装修品牌圣都家装入驻青岛，“优鲜卖”产品再次迭代升级，客户可享一系列装修优惠。
从八项权益到九项权益，从单一买卖到叠加装修、租赁，“优鲜卖”的优惠属性正在多样化延伸，服务效能进一步凸显。对于参与的开发项目、经纪机构来说，也成为了一张闪亮的“销售”名片。
今年3月举办的省心安家•宜居惟民—2023青岛居住消费品质论坛上，山东省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长娄保来也肯定了贝壳青岛站在满足住房改善性需求中的一系列积极举措，明确了贝壳“青岛模式”的标杆作用，称其大大降低了城市改善性需求的实现门槛，并向山东省全行业发出推广和号召。
几个月来，全省各地十多批次考察团纷纷前往青岛贝壳观摩学习“优鲜卖”。如今，这一新模式已在潍坊、烟台、聊城等省内多个城市成功复制，成为房产交易领域一项系统化、可落地的全新经验。7月20日，山东省住建厅、济南市住建局指导，山东省房地产业协会、济南市房地产业协会共同主办的“2023山东房地产创新发展论坛暨上半年房地产市场形势研讨会”上，济南“焕新购”（即“优鲜卖”）一站式服务新模式正式推出。
从落地成果来看，“优鲜卖”通过多方资源整合赋能，在新房销售端，客户可提前锁定意向新房，若旧房未售出，已定新房可退，无需承担违约责任；在二手房销售端，贝壳给予资源及流量倾斜，线上线下加速旧房出售：房源曝光量平均提升4.2倍，房源带看量平均提升4倍，成交周期平均缩短155天，经纪人关注度平均提升5倍。通过行业、企业、中介上下游等各方力量充分发挥效能，并通过深度参与得到良好的正反馈，形成多方协同共赢的新生态，最终推动房地产市场平稳健康。
“住房消费，这个事，说大点，关系到国计民生，但对于我们来说，就是做好自己最本职的工作，就是通过不断推出和推广一些缩短交易时间，提升交易体验的产品，对消费者好，帮助服务者对消费者好，让房屋交易不再难。”贝壳鲁东省区总经理赵阳表示。
让企业愿意加入、客户愿意参与、政府愿意推动、行业愿意支持，多方共促之下，创新举措的落地自然水到渠成。今后，青岛市房地产业协会和贝壳找房将持续挖掘消费者需求，深化“优鲜卖”模式的研究与实践，针对客户提供更多专享权益，在实现房地产业的良性循环和健康发展方面走在全国前列，推动“优鲜卖”真正在全国各地开花、结果。同时针对居民需求和需求实现过程中的痛点、难点、堵点问题，不断在产品服务上推陈出新，如青岛贝壳“随心签”“律师见证”等。解放思想、大胆探索，坚持创新驱动发展，积极主动作为，承担“先行者”和“打样人”的职责，为全国房地产转型升级、住房消费释放贡献“青岛经验”。（本网记者）