国家统计局发布2023 年1-6 月商品房投资和销售数据。2023 年1-6 月，全国商品房销售面积5.95 亿平，同比下降5.3%（1-5 月-0.9%），其中商品住宅销售面积同比下降2.8%；1-6 月商品房销售额6.31 万亿元，同比增长1.1%（1-5 月+8.4%），其中商品住宅销售额同比增长3.7%。分区域看，1-6 月东部、中部、西部、ku酷游东北区域商品房销售额同比增速分别为7.1%、-9.0%、-6.0%、-0.8%。

　　2023 年1-6 月，房地产开发投资额5.86 万亿元，同比下降7.9%（1-5 月-7.2%），其中住宅开发投资额同比下降7.3%，开发投资降幅进一步扩大主要源于销售下降，房企投资拿地和开工动力及能力下降。根据中指院数据，2023 年1-6 月，全国300 城累计住宅土地成交面积13537 万方，同比-30%；成交金额9520 亿元，同比-20%，房企整体拿地意愿大幅下降。2023 年1-6 月，房地产开发企业到位资金6.88 万亿元，累计同比下降9.8%（1-6 月-6.6%），其中自筹资金单月下降29.5%，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。

　　单月新开工创2008 年以来最低同月水平，竣工数据较为靓眼2023 年1-6 月，全国房屋新开工面积4.99 亿平，同比下降24.3%（1-5 月-22.6%）；其中住宅新开工面积3.63 亿平，同比下降24.9%（1-5 月-22.7%），降幅进一步拉大。2023 年6 月单月新开工面积1.02 亿平，为2008 年至今最低同月水平，房企开工意愿较低。2023 年1-6 月，房屋竣工面积3.39 亿平，同比增长19.0%（1-5月+19.6%），其中住宅竣工面积2.46 亿平，同比增长18.5%（1-5 月+19.0%），竣工端数据较为靓眼。在受疫情影响延期的项目陆续交付和保交楼政策下，预计竣工数据全年有望保持中高增速。

　　当前制约房企投资开工的核心因素是销售和回款压力，销售承压则是由于居民对收入和经济增长的信心仍需稳固，地产基本面的下行是果不是因。从板块看，我们认为当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，2023下半年的政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。