2023 年 1-6 月商品房累计销售面积同比增速为-5.3%、前值为-0.9%；累计销售金额同比增速为1.1%、前值为 8.4%。其中，6 月单月商品房销售面积同比增速为-18.2%、前值为-3.0%；销售金额同比增速为-19.2%、前值为 6.8%；销售均价单月同比增速为 4.3%、前值为 18.6%。我们认为，上半年市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升，随着高能级区域复苏动能的减弱，全国新房销售的下行压力大幅提升。
开发投资：6 月新开工面积同比进一步下滑，竣工改善速度放缓，开发投资维持弱势。2023 年1-6 月房屋累计新开工面积同比增速为-24.9%，前值为-23.1%；房屋累计竣工面积同比增速为 19.0%，前值为 19.6%；开发投资累计金额同比增速为-7.9%，前值为-7.2%。其中，6 月单月新开工面积同比增速为-31.3%，前值为-28.5%；竣工面积同比增速为 16.3%，前值为 24.4%；开发投资金额同比增速为-10.3%，前值为-10.5%。东兴证券认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，也需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。
到位资金：6 月受到销售下行的影响，房企到位资金同比跌幅扩大。2023 年1-6月房地产开发企业累计到位资金同比增速为-9.8%，前值为-6.6%。6 月单月到位资金同比增速为-21.5%，前值为-7.4%；其中，国内贷款同比增速为-13.8%，前值为-13.4%；自筹资金同比增速为-29.5%，前值为-29.2%；定金及预收款同比增速为-19.4%，前值为 6.0%；个人按揭贷款同比增速为-12.8%，前值为25.4%。销售的下行导致定金及预收款、个人按揭贷款两项资金来源大幅下行，行业资金面压力有所增大。销售不振之下，房企的自我造血能力减弱，将会更加需要融资端政策的落地支持。
投资建议：基于行业格局进一步分化，“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展模式难以为继的行业趋势，东兴证券推荐两条投资主线：主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产等龙头央国企将有望受益。主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。东兴证券推荐在运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业翘楚，同时具备较为领先的不动产综合运营能力的龙头房企。开发业务稳健，同时在不动产运营和服务领域具有一定先发优势和布局优势的龙湖集团、万科 A 等龙头房企，有望在行业发展转型过程中抢占先机。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。