想要从事房地产销售行业，就是必须要掌握了一些做房地产的销售的基础知识，下面让学习啦小编带你们一起了解一下做房地产销售基础知识吧。

　　是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称二手房交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

　　“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，就是指国家的土地的管理部门要按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。

　　“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。

　　“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它就是二级市场的基础上的第二次或多次的转让房地产的交易活动的市场。

　　是指在产权人针对性房屋的所有权和针对性该房屋所占用的土地的使用权。具体要内容要求产权人对房地产的占有、使用、收益以及依法处分的权利。

　　土地的使用权是指针对土地的使用权拥有者进行对土地使用的权限，包括了开发权、收益权、处置权的权利。政府是以拍卖、招标、协议的方式进行土地处理，是将国有的土地使用权进行在一定年限内进行出让给土地使用者。土地的使用权的期限满后，如果针对该土地的用途是很符合的当时的城市规划的要求，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用

　　要依法进行登记的房地产权利和受法律保护。房地产的权利是经登记后，产权严格即得到法律上承认。产权人是可以进行依法针对其房地产的行使占有、使用、处分和收益的权能，任何其他人是无权进行干涉或妨碍的产权，否则产权人将可以依法进行请求法律上的保护。黄冈学府城进行一条龙服务指导工作。

　　根据的《房地产登记条例》条例条规规定，房地产的主管部门即由市房管局是由房地产登记机关，登记了发证的工作进行具体是由该局测绘产权进行处及属下分局房地产权登记科负责的。

　　《房地产证》是由权利人进行依法管理、经营、使用以及处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

　　按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。

　　指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

　　凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

　　期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证(完成初始登记)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房是在港澳地区的称作为买“楼花”，这也是当前的房地产开发商的普遍采用的一种房屋销售方式。购买者期房也就是在购房者是购买在尚处于建造之中的房地产包含项目。

　　现房是指的开发商的已经办妥房地产权证的(大产证)的商品房，消费者的是在这一阶段时间的购买商品房时应当签现房买卖的合同。要通常的意义上是指的现房的是指的项目的已经竣工验后收合格可以入住的房屋。

　　五证：a.建设用地规划许可证;b建设工程规划许可证;c.建设工程开工证;d.国有土地使用证;e.商品房预售许可证;

　　(3) 除付清地价款外，投入了开发性建筑的资金进行工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资;

　　商品的住宅的结构的形式主要是以的其承重的结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：

　　砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗进行讲的，那么砖混结构都是以小部分钢筋混凝土以及大部分砖墙承重结构。

　　砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，采用楼板的结构、采取屋架的用木结构而共同的构筑成的房屋。

　　钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用的砖或其的他材料的填充。这种的结构的抗震性能好，那是整体性的强，抗腐蚀耐性火能力强的，要经久而耐用。

　　住宅套内的净面积使用面积和住宅面积比为的使用率，一般高层塔楼是在72%-75%之间区间，要板楼在78%-80%之间范围，而且实用率是套内建筑面积以及住宅面积之比，大于使用率，往往开发商是用实用率来吸引买房人。

　　房屋的使用率指房屋的使用面积以及建筑面积的比例，要是衡量物业的使用效率重要标准的，目前的物业市场低出售的房屋的大多以建筑的面积表示，但是针对客户的来说最具实际使用意义是使用面积的。二者都在数值上差距越大月越来使用率越低，效用的越来越低。

　　在使用率的计算的方法选择上，有些的发展商是进行采用轴线面积法。这种的方法要以房间内外墙中线边界进行计算使用面积，这样的计算出来的使用面积是包括外墙的一半面积以及全部内墙所占的面积，数值名显得较高，不能这么完全反映房产实际使用面积的情况。比较确切计算方法是根据在建筑面积基础上减的去外墙和内墙所占的面积后得出最终使用面积，计算出来的使用面积也就形象地称为“地毯面积”。它的反映一个物业真实的使用率，这种的计算方法是针对客户负责任方法。

　　从一般的情况的来看，高层的塔楼真实使用率是方面较多层住宅的略差，主要呢是因为高层要求是有防火楼梯，电梯的间面积是较大，一梯是多户的设计也会加大通道面积，每户要平均的分摊的面积也就多。而要是多层的住宅基本是不存在上述的问题，即便有些多层住宅有电梯，其中电梯间面积是也小于高层的，如果要是采用电梯以外挂等新型的设计布局的其使用率是可进一步提高。

　　建筑面积其中还包括了各单元的应分摊配套的用房共用的建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

　　住宅的开间就住宅的宽度。在1987年就颁布了《住宅建筑模数协调标准》中，对于住宅开间等设计上严格规定。砖混结构的住宅建筑包括开间常采用等下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

　　住宅的进深就是指住宅的实际长度。是在1987年的实施《住宅建筑模数协调标准》其中，明确的规定了其中砖混结构包含住宅建筑的进深的常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了要保证住宅具的有良好自然采光和通风等适合条件，进深的要不宜过长。

　　住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。1987年的发布是在《住宅建筑模数协调标准》中，明确有了规定砖混的结构在住宅建筑层高进行采用的参数是为：2.6米、2.7米、2.8米。

　　住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高他们的关系可以用公式进行来表示：

　　商品的住宅开间、进深和层高是(包含住宅的宽度、长度和高度)，这么三大的指标就是在确定了住宅的价格的等重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑的工艺以及相应就的越复杂，建造的难度就越大，同时在所消耗的建材也就会越多来，导致的建造成本就也就越高。当然要人们的居住空间就会有所的增大，但是要付出的房价在就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，在应当的根据自己实际需要以及经济支付的能力进行考虑，住宅面积是适宜可以了。

　　建筑的面积亦可成为建筑展开面积的，它都指的是住宅建筑外墙外围的线测定进行各个层平面面积之和。它是表示了一个建筑物的建筑规模大小经济指标是什么？它都包括的三项，即使用的面积、辅助的面积和结构的面积进行计算。因为在建筑面积的是要计算商品房的价格的结算的数据，所以要对于购房者的来说，了解了建筑面积的计算方法现在非常重要。在要住宅的建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

　　(1)单层建筑物不论其高度如何，平均按一层的计算，其中建筑面积的按建筑物的外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层的住宅是如内部带有部分的楼层(如阁楼)也应计算建筑面积计算的。

　　(2)多层或高层的住宅建筑的建筑面积怎样计算？是按各层建筑面积的总和计算，其中底层的按建筑物的外墙进行勒脚以上的外围水平面积进行计算，二层或二层的以上是按外墙外围的水平面积进行计算。

　　(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

　　(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高是不能超2.2米的，按找架空的层外围水平面积计算的一半计算建筑面积计算。

　　(5)穿过建筑物的通道，建筑物的内部门厅、大厅是不论高度的如何进行计算，平均的按一层的计算建筑面积计算。大厅内的回廊部分是按其水平进行投影面积计算建筑面积计算的。

　　(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

　　(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高若超过了2.ku酷游2米的，按照技术层外围的水平面积进行计算建筑面积。

　　(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

　　(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按照围护结构的外围水平面积进行计算建筑面积。

　　(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按照通廊的投影面积进行计算建筑面积。在无顶盖的架空通廊是按其投影面积一半计算的建筑面积计算的。

　　(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑着阳台的按其的水平进行投影面积一半计算的建筑面积。

　　(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其中室外楼梯的按每层的水平是投影面积计算的建筑面积;楼内的楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其中室外楼梯是按每层水平的投影面积进行一半计算建筑面积，是在住宅建筑中，不计算建筑面积的范围有：

　　消费者是在购房时才去考虑，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注是在商品房的销售在广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术进行经济指标。

　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属了建筑物的计算在内的，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

　　建筑密度：即建筑覆盖率，指项目使用地范围内的所有基底面积之和是与规划建设用地之比。

　　以上都所提到的规划是建设用地面积指项目的用地红线范围内土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

　　房屋产权是指房屋所有对房屋所拥有的完全所有权的，主要包括对房屋的占有，使用处分以及收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售了该房屋的二获取的增值业务，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋是作为公民不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋是在发生而转让等产权变更的，必然将是房地一体的进行变更，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但是像属于小区绿地的等部分的土地以及或公建的，对购房而言，就不具备产权的概念。

　　按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：

　　①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算;其他的建筑是按照专用的建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》进行计算。

　　②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

　　(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用的墙墙体是水平投影面积的一半进行计入套内墙体面积。