1、二季度GDP在房地产下滑时获得6.3%的增长，宏观经济已经摆脱了房地产捆绑；

　　3、高层不太可能出台更为强有力的房地产刺激政策，让管控地产债务风险的努力功亏一篑。

　　一、二季度GDP在房地产下滑时获得6.3%的增长，宏观经济已经摆脱了房地产捆绑

　　国家统计局在7月18日公布了2023年上半年和二季度的各行业国内生产总值(GDP)。二季度的GDP增长速度虽然不及预期，但也有惊喜。一度让我们以为失去了房地产业的发展，就不会有GDP增长的认知，被国家统计局的数据证伪。

　　二季度，这些年让我们欢喜让我们忧的房地产业，新增开发投资因销售低迷而下降，房地产销售面积从去年同期的37877万平米减少22%至29569万平方米，房地产业创造的GDP按不变价计算同比下降了1.2%，但二季度的GDP不变价同比依然增长了6.3%。

　　上半年，全国商品房销售面积同比下降5.3%至59515万平米，房地产业创造的GDP同比增幅为0，但上半年的GDP同比依然增长了5.5%。

　　上半年，房地产业增加值仅占GDP的6.5%，其中二季度占比降低到6.2%。由此看，所谓房地产业是中国国民经济支柱行业的定义，也已经被中国经济的自我结构性修复所改写。

　　6月底的库存商品房面积比一年前增加近2成，1～6月房地产开发投资同比下降7.9%，上半年房地产开发企业本年到位资金同比下降9.8%。

　　2023年一季度之前，房地产业连续6个季度出现负增长。2023年一季度，疫情防控期间积压的消费刺激商品房销售转正，但积压的消费释放后房地产很快回调，二季度再次转为下滑。

　　除房地产外，二季度其他行业创造的GDP均为正增长。比如住宿和餐饮业增长17.5%，交通运输、仓储和快递业增长8.8%。旅游和餐饮等服务消费表现坚挺。制造业虽然滞后于6.3%的整体GDP增长率，但也有仅为4.9%的增长。

　　宏观经济数据充分表露了中国的宏观经济并未被房地产行业绑架的好消息，意味着居民消费、服务业的韧性是宏观经济运行和发展的基础，新能源产业、数字产业的快速发展正在填补房地产业下滑给国民经济增长造成的损失。亦即使房地产业持续下行，也不可能妨碍国民经济的复苏。

　　目前房地产行业的债务风险有多大？修复房地产行业资产负债表对于金融业有多重要？虽然央行和国家统计局没有披露房地产全行业的债务资料，但通过恒大和富力，我们也可以管中窥豹、一叶知秋。

　　因为审计原因而导致年报难产的恒大，上周终于一口气公布了2021和2022年两年的财报。这是一份恒大“债冠全球”、许家印“世界首负”的财报。

　　财报显示，截止2022年底，恒大负债2.58万亿、2021-2022两年亏损8000多亿，手上能用的现金只有40多个亿。恒大在提交给证券交易所的文件中称，这些亏损表明“存在重大不确定性，可能对集团持续经营的能力产生重大疑问”。

　　这几个数据是什么概念？恒大手持现金仅够支付恒大一周的利息。2022年，央行当年核销的所有银行呆账死账只有10269亿元，恒大的负债需要央行用2年半的贷款核销额度才能处理完。

　　恒大股票自2022年3月起暂停在香港联交所上市。2022年3月，恒大提交了一份债务重组计划草案2023年4月初，该公司宣布其重组计划已通过谈判并获得国际债权人集团的批准，这是该公司为减轻其巨额债务而迈出的决定性一步。

　　恒大集团在7月17日表示：“重组计划将于2023年10月1日生效，截止日期为2023年12月15日。”如果恒大的重组计划能顺利实施，无疑有利于国家限制房地产行业过度负债、修复房地产业资产负债表的措施。

　　最近另一家房地产巨头富力的命运似乎颇有戏剧性。先被几个债权人向法院提出了破产申请，然后破产申请又被法院驳回。这不是绕口令，这是富力的命。

　　但债台高筑的富力的命运，现在无法掌握在自己手里的，而是一直处于被债权人掌握的被动状态。

　　富力缺钱早就不是秘密了，去年富力地产几乎把所有酒店包括当时收购的万达的酒店都拿出来卖了，依然无法偿还未来十二个月内到期债务。

　　按照富力的财报，目前富力地产总资产3689亿元，总负债3020亿元，净资产669亿元，资产负债率为81.9%。2021-2022年两年亏损322亿元。其一年内到期借款约为513亿元。

　　因为地产负债，高发于三年前，因而其融资成本，普遍较高。即使按较低的年6%计算，其每年的债务利息需要181亿元。

　　但截至2022年末，富力的现金总额仅有123亿元人民币，仅能支付8个月的利息。

　　在此背景下，截至2022年底，富力地产已有290亿元银行贷款和其他借款出现违约或交叉违约。

　　根据富力2023年7月14日披露的数据，其6月合约销售额29.7亿元，同比下降36.4%，销售面积24.56万平方米，同比下降13.1%。上半年累计合约销售额135.4亿元，同比下降48.9%；销售面积90.36万平方米，同比下降55.6%。

　　按此计算，富力2023年的现金与销售额合计，不发工资也不支付办公费用，全部拿来还债，也只能偿还当年的利息与一年内到期债务的65%。

　　三、高层不太可能出台更为强有力的房地产刺激政策，让管控地产债务风险的努力功亏一篑

　　当然，陷入债务困境并被债权人申请破产的，并非富力一家。从公开的消息看，近两个多月的时间里，金科股份、中天金融等A股上市房企也均被债权人申请破产重整。

　　众所周知，最近两年，房地产业下行周期中，房地产企业债务陆续暴雷，房地产成为债务风险的重灾区。专家学者们也一直在纠结，如果不给房地产更多的扶持政策，房地产行业继续下滑可能会破坏经济复苏预期；如果继续为房地产业提供无原则的信贷支持，又无法修复房地产业资产负债表，并会加速房地产债务泡沫的破灭。

　　二季度在房地产行业GDP下降1.2%的同时，获得了GDP总额6.3%的增长，这意味着，我们拥有足够的修复房地产业资产负债表的底气。

　　在7月17日举行的国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人付凌晖在谈及房地产业时表示，中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

　　付凌晖认为，目前房地产新开工面积还在下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降，往后看，房地产投资还会处于低位运行。但是在“房住不炒”政策作用下，投机性住房需求逐步得到抑制，刚性和改善性合理住房需求有序释放，这将继续带动房地产行业发展。部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。

　　国家统计局对房地产行业的这段讲话，也意味着，国家层面已经充分认识到房地产债务的巨大风险，和修复房地产行业资产负债表对于金融业安全稳定的紧迫性，也看到宏观经济完全可以不依赖于房地产的增长而稳定复苏的可能性。

　　从房地产数据与宏观GDP的关系变化，并结合国家统计局发言人付凌晖对房地产的表态性讲话来分析，房地产市场正在下行中修复资产负债表，挤出债务泡沫，并寻找新的平衡底部。虽然很多地产从业者呼吁，小规模的政策已经无法挽救低迷的情绪，但高层很显然不太可能出台更为强有力的政策来刺激房地产行业，让持续一年多的修复房地产行业资产负债表的努力功亏一篑。ku酷游