工抵房、电商费、精装标准……这些房产销售线点，都市时报第十二届“3·15”消费维权普法活动围炉说法第二期直播，邀请昆明市中级人民法院民二庭副庭长陈锐、北京大成（昆明）律师事务所高级合伙人代晨和都市时报大象房鉴所主理人杨雅棋，一起解密房产销售话术，聊聊购房那些事。

　　“我们在看房时，常会听到销售人员用低价房源来吸引购房者买工抵房。”直播中，杨雅棋坦言，工抵房算是房产销售的“经典”话术之一。“工抵房就是工程抵款房，开发商在没有办法支付工程款的情况下，将房产抵给施工方来支付工程款。”代晨介绍，通常情况下，施工方会将这些房源对外销售，再将回款用于抵扣工程款。

　　代晨特别介绍，工抵房也有真假之分。“假的工抵房打着这个旗号，只是一种营销噱头，这样的‘工抵房’，开发商可能并没有欠施工方的钱。”代晨还介绍，开发商卖假工抵房，往往是为了变相降价。“开发商想降价销售房子，但为了安抚之前买房的业主，就用低价售卖工抵房的名号来进行。”代晨说。

　　直播中，代晨还分享到，想要买到安全可靠的工抵房，建议购房者注意两个方面：“首先，购房者要确认的是，购买的房源是不是在开发商名下。”代晨介绍，开发商和施工方在签协议时，有时会先将房产备案在施工方名下，等购房者买房时再撤销备案，进行销售。此外就是注意购房款的去向。“付款后，就买卖关系而言，应该是开发商给购房者开具发票，如果购房者得到的是一张施工方开的收据，那购房者的权益是得不到充分保障的。”代晨介绍。

　　如果买的工抵房未能如期交付，那购房者可以主张什么权利呢？陈锐称：“在工抵房的售卖中，大多数情况是由开发商与购房者签订房屋买卖合同。如果出现逾期交房，购房者可以向开发商主张合同违约。”陈锐还介绍，如果开发商合同违约，开发商可能承担的违约责任有继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金、给付或者双倍返还定金。

　　在房产销售过程中，还会听到销售人员向购房者推销“交5万元抵10万元”，或者给购房者一些返利等优惠。“开发商用‘以钱抵钱’的方式吸引购房者买房，所交的这笔钱就叫电商费，也叫渠道费。”杨雅棋介绍。

　　“我之前也遇到过买房交电商费的情况，我一个朋友之前去看房，销售人员说不交电商费就不能买房。”杨雅棋回忆，她朋友当时去看的楼盘做“3万元抵5万元”活动，因为觉得很划算，便交了钱，销售人员开具一个名为咨询费的收据，但之后想去退这笔钱，却被告知不能退。

　　为什么在买房时会出现“以钱抵钱”的情况，这真的是开发商给购房者让利吗？“从源头上来说，交电商费其实是中介费的一种支付方式，销售人员说的交5万元抵10万元，购房者付的这5万元本质上就是前佣。”代晨解释，中介佣金支付方式分为前佣和后佣，所谓前佣就是购房者来支付中介费，而后佣就是购房者买房后由开发商支付的中介费。“比如说，购房者交5万元抵10万元，这5万元其实是开发商应当付给第三方代理公司的中介费，多数情况下，这笔钱并不是开发商给购房者的让利和优惠，也不会在购房合同中有所体现。”代晨说。

　　为什么是第三方代理公司来收取费用？收据名目为什么又写成咨询费或服务费呢？代晨解释，这其实是开发商和第三方代理公司规避风险的一种方式。“5万元抵10万元，其实是价外款，在昆明市出台的相关规范性文件里，明确了开发商除了商品房买卖合同当中约定的购房款以外，不能收取任何费用。所以，由第三方来收取，如果将这笔钱的性质界定为‘佣金’或‘中介费’，那就违法了。”代晨建议，如果购房者在买房过程中遇到收取“电商费”的情况，可向住建部门投诉。

　　在房产销售过程中，房源的配套设施也是一道“杀手锏”。“去年我们采访了一名业主，他在看昆明城西的一个楼盘时，房产销售人员向他介绍该项目会引进一个学校。他比较满意这个学校，便买了这个楼盘的房子。”杨雅棋介绍，楼盘交房后，学校并没有建成，当事人觉得开发商损害了他的权益，但又不知道怎样维权。

　　“是否能追究开发商的违约责任，关键要看购房者和开发商签订的购房合同是否对相应配套设施进行了明确约定。”陈锐介绍，如果有明确约定，开发商并没有交付配套的设施，开发商可能会构成相应的合同违约。

　　但在实际中，开发商并不会在购房合同中明确约定房产的配套设施，这种情况下，开发商就可以不用承担责任了吗？陈锐回答了这一问题：“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有规定，如果开发商的广告宣传对配套设施的承诺是明确具体的，并且承诺的配套设施对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。在这种情况下，开发商未能交付承诺的配套设施，有可能构成合同违约，购房者可以去追究开发商的合同违约责任。”

　　“精装房质量问题，是近年来房产消费投诉的热点。”提到精装房的装修标准，代晨介绍，在卖房时，销售人员介绍房源的装修标准是每平方米数千元。“但实际交付后，有些购房者觉得装修的质量并不值这个价。”代晨说。

　　代晨表示，购房者心理预期与实际不符是出现这一情况的原因之一。“当销售人员介绍了精装房的装修标准，怀着期待去接房，发现实际和售楼部、样板间有差距，就会产生很大的心理落差。”代晨表示，为了避免产生过大的心理落差，购房者有必要在购房前了解精装房的装修标准。“我们从家装行业对装修标准的界定来说，1000元以上平方米算是简装，2000元以上算中等装修，3000元以上算中上等级装修，5000元以上的就算豪装了。”代晨介绍。

　　代晨还介绍，衡量精装房是否符合约定的装修标准，大致可以从两方面来看。“一方面，购房者对于实际交付精装房的装修水平要有大致的认知，这需要购房者对家装行业有比较深入的了解；另一方面，我们可以从厨具、洁具的市场售价来估算精装房里的‘配置’大概值多少钱，来推算精装房是否符合约定的装修标准。”代晨说。

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