ku酷游2023年一季度，随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、房地产积压需求集中释放，楼市迎来局部小阳春，销售环比转正、同比显著改善。进入4月，销售环比转负，回落幅度高于2019-2022年同期，同比涨幅较3月收窄，复苏进程略有放缓。

　　从新房销售看，一季度新房销售筑底复苏，一二线与三四线月环比回落幅度高于往年同期水平、复苏力度变弱。其中，一线、二线、三四线城市环比增速均由负转正，分别增长2.1%、10.6%、8.8%；一线、二线城市同比增速由负转正，较2022年一季度分别增长10.0%、5.0%，三四线月的正增长转负，下降30.9%，不及2019-2022年4月环比+5.3%、+27.0%、-7.7%、-18.8%的增速；同比增长6.3%，较3月大幅收窄。其中，一线、二线、三线城市环比增速均由正转负，一线%，主因去年上海成交低基数，二线%。

　　2023年一季度，18个样本城市二手房成交套数24.0万套，环比增速由去年四季度的-14.6%转正为40.5%，同比2022年一季度大幅增长70.8%，同时，大幅超越2019-2021年一季度平均17.7万套的成交水平，二手房销售优于新房。其中，一线、二线、三四线城市环比增速均由负转正，分别增长45.9%、39.7%、27.7%；各线城市同比大幅正增长，一线年同期平均成交套数分别增长8.7%、49.9%。

　　2023年4月，二手房成交套数9.3万套，环比下降21.3%，较3月增速由正转负，与2019-2022年4月环比+27.0%、+37.9%、+2.0%、-4.2%的表现有差距；同比增长68.8%，较3月105.6%的同比增速显著收窄。其中，一线、二线月均由正转负，同比增速较3月均有不同程度收窄。

　　2023年一季度，百强房企销售金额1.8万亿元，同比由负转正，增长8.2%，为2022年以来首次正增长。累计销售同比增长的房企数量超50%，同比涨幅超30%的企业数量达38家。分梯队看，TOP10房企销售操盘金额门槛同比大幅增长，而前30、前50等门槛降低，市场份额进一步向头部房企集中。4月，百强房企销售额环比较3月由正转负，下降17.4%，同比增长29.9%，较3月涨幅扩大。1-4月，百强房企销售金额2.4万亿元，同比继续增长12.8%。从规模看，1-4月，销售额超千亿房企为6家，较去年同期增加3家；销售额500-1000亿房企8家，较去年同期增加2家。

　　2023年一季度，受供地制度影响，各城市土地供应时间延迟，供应规模下降，导致百城住宅用地成交建面环比下降81.7%、同比下降20.9%。同时，3月多个核心城市优质地块供应推高成交均价，一季度，百城住宅用地成交均价同比增长4.1%，平均溢价率由去年一季度的3.87%增至5.65%。从企业拿地看，百强房企拿地规模在一季度、1-4月同比降幅持续收窄，房企间、城市间拿地继续分化。一方面，央国企拿地占比提升，占比将近一半，民营房企拿地积极性仍较低。

　　根据中指院数据，4月权益拿地金额TOP50房企中，央国企、地方国企及城投、民企、混合所有制房企拿地金额占比分别为44%、15%、28%、11%。另一方面，房企在不同城市拿地热度明显分化，热点城市如杭州、合肥竞争激烈，杭州首批集中供地1小时内全部出让，而热度较低的城市如长春，大部分地块以底价成交。

　　1-4月，19个样本城市去化周期呈持续下降态势，由1月的13.4个月降至4月的10.1个月。其中，一线.3、9.5、18.1个月，分别下降1.5、4.2、2.3个月。

　　根据我们“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，随着我国置业人群及人口总量依次见顶回落、住房存量基本平衡，房地产市场进入“结构分化”期，不同区域不同类型的房子表现也不尽相同。

　　一，需求端，人口总量、结构影响购房需求。近一年常住人口增量排名前五名的城市分别为长沙、杭州、合肥、西安、南昌，人口增量均在10万以上。分结构看，

　　，65岁及以上人口占比不到10%，而南通、烟台、重庆、大连等城市老龄占比超15%。人才净流入量大的城市有北京、上海，虽然两个城市因严控人口导致常住人口增速由正转负，但仍有大量中高端人才净流入。二，供给端，库存反映供需情况。

　　三，政策端，2023年以来，需求端政策仍延续2022年边际放松的态势，政策效果逐步累积并发挥作用，购房者预期改善、信心恢复，积压的购房需求逐步释放，推动热点城市楼市回暖。

　　销售方面，根据Wind数据，30个大中城市按一线月，一线、二线、三四线城市商品房成交套数环比涨幅持续改善，3月环比分别增长51.8%、41.6%、50.5%，进入4月，各线城市环比涨幅均由正转负，复苏放缓。

　　从同比看，2023年1-3月，一线、二线、三四线城市商品房成交套数同比增速由负转正、持续改善，4月，一线城市同比仍持续大幅增长，主因去年同期上海低基数；而二线、三四线月大幅收窄。

　　以成都为例，从成交量看，成都是本轮复苏中唯一一个实现连续3个月环比正增长的二线%。从成交价格看，截至2023年3月，成都新房、二手房价格环比连续上涨了15个月，在全国70个大中城市中表现突出。从去化速度看，1-4月，成都新房市场71次开盘中，去化率大于90%的项目占比46%，去化率大于70%的项目占66%。

　　一，成都作为西部地区核心城市，对西部资金、人才等吸引力强，根据成都市政府数据，2022年成都GDP突破2万亿元，成为全国第7个2万亿城市；2023年一季度，成都GDP达到5266.8亿元，超越苏州位居全国第6。2022年，成都常住人口2126.8万人，较2021年增加7.6万人，增长0.4%。

　　复苏第二梯队城市包括：上海、广州、苏州、杭州、南京、武汉、青岛、无锡、佛山、宁波等，这些城市环同比实现2个月正增长或同比连续3个月正增长。

　　以宁波为例，从成交量看，宁波在2、3、4月环比增速分别为122.5%、107.3%、-63.0%，同比增速分别为24.2%、32.1%、18.7%，2023年4月与2019-2021年同期平均成交套数比下降62.9%，因此，宁波经历了2-3月强势回暖后，4月复苏乏力，与2019-2021年同期比差距较大。

　　从成交价看，2023年1-3月，宁波新房价格环同比连续3个月正增长，二手房价格环比2个月改善、同比连续3个月保持正增长。从去化周期看，自2023年1月起，宁波去化周期连续4个月下降，4月，已降至11.4个月，在样本二线城市中处于较低水平，仅次于杭州、苏州。

　　除人口外，宁波也紧跟全国楼市政策放松节奏，2022年5月推出公积金新政，2023年4月，在去年公积金新政基础上，上浮公积金贷款额度，利好收入高、公积金多的高层次人才群体，刺激改善性需求。

　　复苏较弱城市包括：福州、南宁、泉州、柳州、芜湖、娄底、吉安等，这些城市环比、同比改善幅度小、持续时间短。

　　当前，随着国家出台的系列稳楼市措施落地，房地产至暗时刻已过、复苏通道开启，市场出现小阳春但后劲略有不足，进入4月后环比放慢，楼市尚未完全恢复，行业信心尚未完全提振，楼市成交与2019-2021年同期水平仍有一定差距，恢复基础不牢，对市场不宜盲目乐观，需要实质有力措施推动楼市复苏延续，在坚持“房住不炒”前提下，提振市场信心，这事关中国经济复苏进程和化解房地产金融风险。

　　随着前期房地产政策的进一步落实、后续楼市政策的继续放松、购房信心的逐步恢复，预计2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。

　　预计2023年商品房销售面积、竣工面积、房地产开发投资额将企稳回正，同比分别+5%、+6%、+2%；考虑到2022年拿地少等因素，预计2023年新开工面积同比-7.4%。

　　4   长期展望：大都市群城市群化、区域分化加剧、“产业+地段”为王、改善时代来临

　　2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平，相较2011-2022年年均新增城镇居住需求的12.8亿平有一定下滑。

　　2032年我国居住总需求降至10亿平方米。2023年我国每年新增城镇居住需求约12亿平方米，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31.5%、 32.7% 、35.8%。2032年总需求波动降至10亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的15.4% 、37.4% 、47.2%。改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年后有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。

　　具体有3个表现：一是东部沿海地区房地产发展潜力优于东北和西部地区，南方地区房地产市场整体好于北方地区；二是发达城市群、都市圈房地产增长潜力相对不发达城市群、不发达都市圈更高，不发达城市群、不发达都市圈房地产市场表现将好于非城市群、非都市圈；三是人口流入的一线城市、强二线城市与人口流出的三、四线城市房地产市场分化。

　　根据我们此前的研究结果，一国成熟市场的套户比一般在1.1左右，这个数字表明该国住房供求基本实现平衡。2020年，中国套户比超过1.1的城市数量占比已达56.7%。我们预测未来中国70%的城市将出现房子过剩，只有20%多的城市房子有潜力。

　　从政策看，2016年以来，随着“房住不炒” 提出、因城施策深化，各城市立足当地实际情况，提高房地产调控频率与精细度。从环境看，2022年中国人口开始负增长，总和生育率跌破1.1，热点城市人口净流入放缓，非热点城市人口净流出。房地产从大开发时代进入存量时代。

　　户型方面，“改善为王”代表改善性需求的户型正在成为主流，三房户型成交套数占比变高，四房户型成交占比也呈增长趋势，二房户型的需求量则逐年下降。多居室的户型能提高居住体验，随着人均住房面积增长，消费者从“住小房”向“住大房”转变，大户型未来也许会逐步成为购房主流。品质方面，住房品质影响住房价值，住房消费需求从“有房住”向“住好房”转变，居民对住房品质的要求提高。

　　纯开发房企向“轻重并举”转型。高杠杆时代已经结束。房地产行业正向高质量发展转型，未来大部分开发型房企会消失，头部房企市场占有率将进一步提高。随着行业出清，“三高”经营模式终结，行业整体负债率将下降。经历行业寒冬后，越来越多的房企开始探索新发展模式，提高现金流安全垫，未来将向“轻重并举”新发展模式转型。

　　当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，要发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复燃。2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献）。房地产问题解决宜早不宜迟，建议尽快化解地产困境，这样有利于稳宏观经济，也能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过新模式建设促进房地产市场健康发展。

　　长效机制：推进以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱的住房制度改革

　　1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。