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　　3月5日，十四届全国人大二次会议开幕，国务院总理李强作政府工作报告。在今年的房地产方面，“防风险”仍是关键词。政府工作报告指出，坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

　　需要关注的是，今年政府工作报告涉房内容也有一些新提法，诸如健全风险防控长效机制、多样化改善性住房需求、适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化。

　　聚焦以往政府工作报告中的房地产内容，主要内容位列“保障民生”板块，今年则几乎都呈现在“防范化解重点领域风险”板块中。

　　其中指出，稳妥有序处置风险隐患。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。

　　此外，健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，此次关于房地产的表述，是放在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”框架下的。对比2023年“有效防范化解重大经济金融风险”的表述，出现了一个较为明显的变化，即房地产要统筹做好发展和安全两手抓的工作。

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，去年底中央经济工作会议提出的是“持续有效防范化解重点领域风险”，此次提出的是“稳妥有序处置风险隐患”，意味着房地产领域的风险点必须一个一个的予以有效化解，特别是房企债务违约风险必须有序处置，包括企业自救、债务重组、收并购、破产清算等，避免风险无序蔓延导致爆发系统性的风险。

　　此次提出的“健全风险防控长效机制”，可谓新提法。“房地产领域此前提及过发展长效机制、管理长效机制，这是第三个长效机制的表述，即‘风险防控长效机制’，这也意味着今年防范化解房地产风险会有大招，且有一些制度性方面的突破和创新。”严跃进如是说。

　　李宇嘉认为，从源头上的模式、制度和机制入手，这意味着当前稳定房地产及控制行业风险蔓延，仅仅靠融资支持、需求端刺激等无法解决，必须要靠长效机制。

　　此外，此次涉房内容的新提法还有“多样化改善性住房需求”。以往，政策文件和重要会议表述中，更多的是“改善性住房需求”。

　　在严跃进看来，这说明对于改善性住房需求的理解上升到了新的高度，各地要从挖掘多元化改善性住房需求的角度优化政策。

　　“多样化改善性住房需求”都有哪些？严跃进表示，举例来说，现在各地换房需求的定位和出发点都有很多不同，部分希望换购大一点的房子，部分希望地段好一点，部分希望以旧换新，类似的需求都是非常合理的需求，也是今年各地购房政策进一步调整和优化的重点内容。

　　李宇嘉认为，多样化改善性住房需求，既有租的改善，也有买的改善。租的改善，比如大力发展社区化、规模化和机构化租赁，也有租赁消费升级、家庭型租赁。买的改善，既有以小换大、以旧换新，也有二套房和多套房改善。还有适老化改善，比如北京、上海推出将中心区“老破小”委托给长租机构，搬到外围租住全龄友好型住宅。还有因工作调动带来的跨区域人口流动的租买改善等。总之，新时期住房需求多样化、个性化、分层次等，带来的消费升级也是多样性的。

　　涉房内容的新提法还有“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”。“过去新型城镇化的概念，主要是从房地产发展的规模和前景角度进行的，此次搭建了新型城镇化-房地产发展新模式的概念，具有创新性，意味着新型城镇化是加快构建房地产发展新模式要关注的要点。”严跃进说。

　　去年7月24日举行的中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这一重大判断为房地产市场定调，并为后续的政策松绑打开空间，此后中央多个部门明确房地产政策优化方向，各地宽松政策密集出台，包括松绑限购、限贷、限售、限价、降首付、降利率、税费减免等。

　　今年政府工作报告将新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化联系起来，意味着接下来的政策调整重点可能将从新型城镇化发力。

　　今年新型城镇化的工作，政府工作报告从户籍制度改革、县域经济发展、城市群建设、城市更新等四个方面去表述。

　　政府工作报告指出，积极推进新型城镇化。我国城镇化还有很大发展提升空间，要深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。

　　此外，政府工作报告还指出，稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。

　　李宇嘉认为，城镇化大规模推动新增建设的时代结束，进入存量盘活和利用的新时期，进入到根据人的需求，进行精细化的修补以及社区治理等。

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　　除融资政策支持外，房企还可以在存量与增量两方面“节流开源”，增强流动性。

　　近日，住房城乡建设部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，并提前谋划20262030年住房发展规划。

　　下一步，市住建局将进一步压实各方主体责任，持续深化消防安全隐患排查及风险管控，强化消防安全教育宣传，确保我市住建领域消防安全形势持续稳定。

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