是不动产的一种形式，通常指覆盖土地和土地上永久性建筑及其衍生的各种权利所形成的物与权的整体。

　　房地产因其有别于一般商品，因而在自然特征与经济特征两方面有着独特的表现。自然方面的特征主要包括：不可移动性、耐久性、非同质性、生产与生活资料双重性等等。经济方面的特征主要包括：高价值性、消费品与投资品双重性、可增值性、难估值性、稀缺性等等。

　　房地产行业在我国并非是始终存在，上世纪新中国刚成立时，住房领域内实行的全面福利制度，因此国家并未开放房地产市场。

　　自上世纪80年代改革开放以来，商品经济和市场经济得到了快速发展，城镇化进程也不断加快，房地产行业随着其它行业一起得到了复兴和开放，这使得房屋与土地重新具有商品的属性。

　　当越来越多的房地产商品被投入到市场时，与此相关的一系列开发、经营、中介、咨询、物业管理等活动便得到了繁荣，从而共同作用，形成了一个举足轻重的产业部门——房地产业。

　　目前，房地产业已经发展成为一个独立的产业部门，在我国的产业划分标准中被划入第三产业。这也是世界的发达国家的习惯划分。

　　（1） 区域性：区域性是房地产最鲜明的一个特性。不同区域的房地产行业表现有很大差异，虽然都受到宏观经济的影响，但因每个区域的消费模式、文化、习惯、管理制度、资源条件等方面的差异，房地产行业的表现有明显的地域性。

　　（2） 与其它行业的联动效应：房地产行业并非是一个孤立的行业，而是与其它行业中数百个产业部门有着直接或间接的联动关系，而且，在互相联动的过程中，房地产行业往往作为龙头行业，对整体国民经济的发展起到了支柱的作用。

　　（3） 不可移动性：房地产也被称作不动产，因其不可移动性，使得其不能成为大范围内流通的商品，而恰恰是其不可移动性，强化了其区域性的特征。

　　（4） 规范性：房地产开发不能像其它商品的生产一样可以有很大的想象力空间。作为一个与人民生活的安全息息相关的一个重要产业部门，其产业活动必须严格按照技术规范和管理规则来展开。

　　（5） 消费或投资的风险性：房地产商品的生产因动用资源较多，因此其价值自然也很高，因此无论对开发者而言，还是消费者而言，对资金的需求都是很大的，这无疑增加了开发或消费、投资的风险性。

　　房地产的交易既包括实物的交易，也包括各种权益的交易，因此是一个非常复杂的市场，需要政府介入来实施监管，从而维护较好的市场秩序。

　　房地产市场虽然也是商品或服务交换的场所，但因房地产商品和服务的特殊性，使得房地产这种不动产的交易与其它动产的交易

　　（1） 需要政府的监管与介入。在我国，城镇土地是属于全民所有，因此，其使用权的出让、转让，以及使用、规划、开发等活动必须由政府代替人民来行使相关职能。

　　（2） 有很强的区域性。由于房地产具有位置的固定性和产品的非同质性，决定了房地产市场只能是一个区域市场。区域与区域之间的商品不能互补，不应因为某一个区域的房地产商品供应过剩而满足另一个区域内的需求。

　　（3） 是一个多层次的市场。因消费者的目的、偏好、经济实力等差异，房地产市场必然是一个多层次的市场，有人需要经济型的紧凑型住房，有人需要高档别墅，有人购买房屋用来自住，有人购买房屋用于经营。

　　房地产市场通常可以从实物形态、用途、档次、区域、目的、流转次数等方面进行分类。

　　影响房地产业发展的宏观因素主要包括：政策的土地供应政策、金融政策、财政政策、税收政策和房地产政策等。

　　土地供应是政府调控房地产业供给的重要手段，扩大土地供应量计划，让更多的土地进入市场，地价就可能趋于下降，房地产开发成本就会降低，因而，从较长时期来看，增加土地供给可以刺激房地产供给量的增加。

　　反之，紧缩土地供应量计划，减少进入市场流量的土地供应量，地价就可能会上升，房地产开发成本就趋于增加，因此，从长期来看，房地产供给量增多的势头就可能被压制。

　　房地产业有很强的区域性。从宏观区域上分，房地产市场可分为一线城市市场、二线城市市场、三线城市市场等。从微观区位上分，房地产市场又可分为城区、郊区等市场。不同的地理位置、不同的资源条件往往导致不同的消费者认同度，从而带来不同的投资回报。因此区域与区位是影响房地产投资的一个非常重要因素。

　　人口素质、性别构成、消费能力、消费偏好、年龄构成等于人相关的因素对房地产行业将会产生非常重要的影响，因此，房地产投资的一个重要的前期工作就是对所在区域的人口因素进行详细调查，以设计出更加安全的投资收益模型。

　　房地产业是宏观经济中的一个产业部门，因此其发展也必然受到诸多经济要素的制约和影响，起作用比较大的经济因素包括：（1）资金充裕程度；（2）宏观经济环境；（3）市场健全和活跃程度；（4）供应链健全程度；（5）政策健全和稳定程度。

　　我国正处于高速城镇化的过程中，每年新增城镇人口比例约为总人口的1%，这些新增城镇人口对房地产商品提出了巨大的消费需求，因此也必然带动行ku酷游业继续繁荣发展。

　　还有很多因素都会对房地产业产生或多或少的影响。房地产行业的发展是一个非常复杂的过程，绝不是一两个因素可以简单影响的，而是这个地区经济、社会发展的过程中的各种因素综合影响的结果，因此，在分析房地产行业的问题时，必须要用综合的视角来深入分析。

　　区域经济对房地产业的影响主要是通过区域经济的发展，影响人均可支配收入、人口迁移及城市化发展等因素，从而影响房地产需求、生产要素等各个要素的变化，进而对房地产市场总量、产品结构和房地产价格产生影响。

　　在这些要素中，最重要的莫过于需求的改变了。而需求的改变，主要通过以下几个方面发生作用。

　　区域经济增长，投资和信贷在合理范围内增长，城市人口增多、家庭收入和家庭数量增加，引发住宅的需求增长；而经济不景气则房地产需求减少，房地产投资压缩，房地产市场萎缩，表现出空置率上升、新开发建设量下降，租金也会下降。而在经复苏期，租金上升、新开发建设量增加，空置率下降。

　　从利率变化的情况看，对投资者来说，短期内投资者的资金是固定的，当其他部门的利率上升（或下降），那么，意味着房地产投资的收益就会降低（或提高），投资者就会根据利率变化将资金撤出（或注入）房地产行业。

　　利率下调，导致资产价格上升，进而诱发新建设开发量的增加。最终，这种情况会导致房地产总量的增加。

　　由于房地产开发周期长，短期内，城市可供使用的物业数量保持一定，物业使用需求的增加会导致租金水平提高。租金的上涨又会引起物业资产价格的相应提高，新开发建设量增加，最后导致物业存量增加，这种趋势一直延伸到房价与租金达到一个合理的比例才停止。

　　产业结构的转换涉及到区位功能的变化，需要相应的区域空间结构调整。不同层次和用途的房地产是区域空间结构的物质载体；区域经济增长房影响房地产结构和空间布局变化。

　　首先，区域经济增长，企业投资和公共投资相应会增加，从长期看会影响产业结构变化，进而影响房地产业的结构变化和空间布局。基本建设投资和非基本建设投资比例变化，也会影响房地产业的结构变化。

　　另外，区域经济增长伴随居民收入的增加，城市居民对住房条件的要求不断提高，在增加对住宅量的需求的同时，也提高了对住宅质量的要求。从而促进城市中高档住宅的发展。

　　城市经济对房地产投资的作用主要表现在两方面：带动和制约。城市经济通过以下方式影响房地产投资。房地产投资所需要的大量资金来源于经济增长带来的资金积累，增加社会投资资金积累的规模，为房地产投资提供资金来源。

　　同时，随着经济增长带来的国民收入增加，人们收入水平增加，消费水平也就同时增加，如果市场达不到一定规模水平，对房地产的投资开发，其投资的利润与规模必将受到限制，无利润可图，自然房地产投资得不到大的发展。

　　通常，区域经济的周期性的上下波动会对房地产市场的供给和需求产生决定性的影响，也会对消费者的消费心理产生周期性的作用，进而影响房地产的价格走势。从某种程度上而言，区域经济的波动决定了房地产价格的波动。

　　房地产业是整个区域经济的重要组成部分，既能促进经济快速、协调、稳定增长，也能限制或阻碍区域经济的稳定增长，可见房地产业对区域经济的作用就存在正负之分。

　　房地产业对区域经济发展的作用，主要包括三个层次：第一是房地产业自身发展对区域经济发展的作用；第二是由于房地产业的发展导致房地产业直接关联产业对区域经济发展的作用；第三是由于直接关联产业的发展导致房地产业间接关联产业的发展对区域经济发展的作用。

　　房地产业对区域经济的正作用总体来讲表现为房地产业发展的“拉动效应”即自身对区域经济发展作出贡献和“带动效应”即带动其他产业的发展，从而对区域经济的发展作出贡献。

　　从拉动经济增长的三大因素（投资、消费和出口）来看，房地产业与其中两个因素（投资与消费）密切相关。

　　首先，房地产投资对区域经济增长的贡献。房地产业的投资规模以及增加值是区域经济总量构成的重要部分，房地产开发投资对GDP增长率做出重要贡献。

　　其次，住房消费对区域经济增长的贡献。市场经济条件下，投资只是带动经济增长的先导力量，实现经济持续发展的动力在于消费需求的稳定。

　　房地产投资必然导致房屋总量增加，房屋总量增加可以带动住房消费的扩大，住房消费的增加还可以带动相关家电消费、建材消费、物业管理费、水电燃料费、装修费的相应增加，从而对区域经济有重大的拉动作用。

　　房地产业因其产业链长、涉及面广，决定了其对其他产业具有较强的带动效应，而这种带动效应正是通过以房地产投资及消费来达到的。

　　一是房地产业通过“回顾效应”，即房地产业作为需求市场，带动钢铁、建材、施工、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展。

　　二是通过“前瞻效应”，即通过房地产业的开发和建设，直接带动建筑、装饰、通讯、电力产业的发展。

　　三是通过“旁侧效应”，带动城市建设的发展和社会文明程度的提高，间接地推动经济发展。房地产投资通过其投资乘数效应以及带动效应促进生产消费、增加社会就业机会、优化产业结构，从而对提升区域经济总量具有不可低估的作用。

　　房地产业作为国民经济和区域经济中的重要产业部门对经济发展具有很强的正面作用，但同时，如果房地产业不能和区域经济协调发展，使得房地产行业过于超前或滞后于经济发展，那就会导致经济过热、房地产泡沫或市场萧条等诸多负面作用。

　　房地产业与区域经济发展两者属于个体与整体的关系，房地产业对经济是正是负的影响，其根本在于房地产业是否适合区域经济的发展，是否能与其它产业部门协调发展。

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