ku酷游1月27日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

　　去年8月30日，也是广州率先落实认房不认贷政策，深圳同日跟进，9月1日，北京和上海“认房不认贷”政策落地。因而，深圳、北京、上海必然在不久后在核心区域优化限购，之后一线城市会完全放开限购。去年在《广州深圳落实认房不认贷，京沪必将跟进，一线房产还可以买么？》中，我就提出，一线城市的房价可能在未来两年内下跌40%甚至更多。新房与二手房价格倒挂则是支撑近年来新房销售市场的重要力量。随着二手房价格下跌，新房价格倒挂已经缩水甚至消失，房地产销售市场不断走弱。新房销售

　　在《A股触底？人定胜天？》中提出，我相信一线城市限购一定会放开，也相信房地产税试点、遗产税等财产税一定会推出。否则，即使地方财政压力可以通过中央政府发债接盘缓解，财税体制改革无法推进也将导致中国经济转型受制于消费需求不足。如果房价大跌，股市能独善其身么？不能。因而，中期来看，还应当以防御为主。

　　房企融资改善只能利好项目整体质量较优的房地产企业，改善供应，缓解交楼担忧引发的购买意愿下降。在房价持续下跌的情况下，土地存货对于房企来说是未实现的亏损，建房用于提升资产流动性偿还债务。住房消费需求由于人口原因进入下行周期，除了引入移民外，政府也无能为力。有接盘的人 ，房地产才能具有投资属性。因而，普通住房也失去了投资价值。广州本地居民房子出租备案后不算持有套数这一条，在房产负carry和房产税必将推出的情况下，意义不大。但是，中国的财富分配不平等程度较高，富人可以像收藏豪车一样收藏豪宅，有空时就各个城市的豪宅住几天，没事时就空着。因而，豪宅可以承担起房地产投资市场的功能。在为稳定房地产投资贡献部分力量的同时，未来还可以为房产税贡献力量。不交房产税？有了遗产税，这些资产迟早是政府的。

　　一线城市放开限购能扭转房地产形势么？抱歉，不能。奢侈品限购么？不限购，刺激奢侈品消费能提振中国总体消费么？相信没有人认为可以。譬如，iPhone在2022年全球智能手机出货量中所占的比例为18%，在营收中所占的比例为48%，获得的营业利润则是占到了全行业的85%。豪宅限售放开有助于优质房企获得较好的收入，很好的利润，这也是民营房地产企业转型的方向之一。但对于中国房地产销售面积和投资的提升帮助不大。

　　根据联合国《世界人口展望2022》，2018-2020年对住房具有消费需求的人数年均减少300万人，2021年接近500万人，2022-2026年年均减少超600万人，其中2025年减少接近750万人。这意味着按人均40平计算，房地产新增需求每年将减少2-3亿平，就算25-44岁年龄段人口有50%租房住，每年购房需求也将减少1-1.5亿平。2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5％，其中住宅销售面积94796万平，下降8.2％。因为加强在库项目管理，对退房的商品房销售数据进行了修订，住房销售面积实际上较2022年减少了1.98亿平。至于更新置换，房屋总量隔年变化不大，而且杭州已经试点了小区居民自掏腰包翻新重建。随着总人口下降，折旧重建的需求量也会下降，按房产存量计算折扣需求是错误的。不会因为有房子在，没人住还去翻新。房地产过剩已成定局，未来房地产需求量将逐年下降直至改善需求对冲人口下行的影响。

　　还是那个判断，房地产风险不释放，中国股市没有底。房地产市场出清仍是达摩克利斯之剑，随时可能对A股造成强烈冲击。在人口长期减少的大趋势下，政策对于房地产需求的刺激效应是递减的，也会随着时间衰减。土地出让收入下降已经导致很多地方政府公务员的工资都发不出来了，财税体制改革势在必行。房地产税是必然要实施的，房价收入比回归合理水平是无法更改的，差别只在于时间的长或短而已。