昨天（1月18日），山东省住房和城乡建设厅召开全省住房城乡建设工作会议。

　　这次会议提出：2024年，山东将探索发放房票及住房消费券、减免税费等方式降低购房成本、稳定市场预期；优化二手房交易流程，推动卖旧买新、“带押过户”，落实差别化公积金信贷政策，优惠政策集中向首套购房、多子女家庭倾斜；探索商品房预售制度改革，总结现房销售试点经验，有力有序推行现房销售。

　　1994年，我国出台《城市房地产管理法》，在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。

　　但在2024年，山东提出了“探索商品房预售制度改革”，要“有力有序推行现房销售”。这意味着，预售制度将渐渐与山东省拜拜。

　　现房的销售面积增长了27%，销售额增长了31.8%；作为对比，期房的销售面积、销售额则分别下降了7.5%、6.6%。

　　现在现房的销售面积已经达到了期房的21%；但在一个大涨、一个下降的情况下，用不到几年现房销售将超过期房。

　　尤其是在山东全面推行现房销售的局面下，坚持了30年之久的期房销售制度或将在山东终止。

　　我们来看肉票的百科定义：肉票是购买肉类或肉制品的凭证，本身不含价值，不许买卖流通。

　　也就是说，肉票是一种定向购买指定物品的凭证，只有在买肉的时候它才是货币，买别的东西时就是废纸。

　　广州市荔湾区在旧城改造项目中，试点推行“房票安置”模式，发布了第一批房票。房票相当于发给征迁居民的购房券，居民可以凭借该券，定向选房。获得房票的居民或其直系亲属，均可以在当地政府指定的房源中，购买新建商品房。

　　以前的旧村、旧城改造中，主要向征迁居民提供安置房和货币补偿两种方案。这种方法，也坚持了30年左右。

　　如今，山东也将发行房票，或许意味着为拆迁户提供安置房和货币补偿的历史也将要结束了。

　　在如今楼市行情下，你给拆迁户提供货币补偿，他们还会去买房吗？你提供了安置房，但商品房库存并没有减少。

　　所有，要想对商品房市场构成利好，给拆迁户直接提供只能买新房的房票，只最直接、简单的刺激方法。

　　不要说这种方法没用。我们来看看去年底媒体统计的全国主要城市城中村改造规模：

　　上表中青岛的城中村改造规模是2756公顷，济南市2222公顷，1公顷=10000平方米，你算算这得多少面积了。

　　原来，这部分市场是内循环的，拆了旧房给安置房，我们感受不到它的规模。但房票制度实行后，这部分规模将进入到商品房市场，对于市场的拯救作用是非常非常大的。

　　上面说过，期房销售、安置房和货币补偿，这两种坚持30年的制度，将会在山东消失。

　　期房改现房，在烂尾、停工的打击下，可以给买房者以安全感；安置房和货币补偿改房票，则为市场增加了大量买房需求。

　　昨天的会议还提到“减免税费”，这意味着今年山东很有可能会在契税、个税、增值税等方面发力，给买房者让利。

　　“规范房地产市场秩序，重拳整治开发、交易、中介、物业等方面乱象。”这说明，今年山东要对房地产乱象出拳了，让人诟病的交房品质、中介问题、物业问题或将得到改善。

　　此外，山东近日发布了《山东省房屋使用安全管理办法》，明确了房东、租客的责任，尤其是加大了对砸承重墙的处罚（见我的文章《山东出台楼市新规，这些人危险了！》）。

　　另一点是，青岛、济南进入了国家级救市赛道。央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款中，有8个试点城市，青岛、济南位列其中。

　　尤其是青岛，已经率先用18.5亿元贷款收购了2319套存量新房住宅（见我的文章《刚刚，青岛最NB、最有效的救市措施终于来了！》）。

　　通过上面的分析，可以看出山东的房地产规则已经发生变革，尤其是坚持了30年的两个规则都要变了。ku酷游