2020年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。这一年，中国的经济韧性凸显，房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超预期，目前全国房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行通道。2021年，我国经济继续向好，但房地产金融监管不放松，在此背景下，房地产市场又将怎样变化？

　　预计2021年房地产市场总体平稳，新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨的时代一去不返。

　　从结构上看，ku酷游区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

　　从十四五规划建议看，未来我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。

　　未来我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素。几大趋势将开始出现：第一，市场存量化程度加深。第二，从卖方市场进入到买方市场，对居住品质的要求不断提高。第三，买方市场还对服务提出更高的要求。

　　展望未来，在城镇化深化、人口红利消退的背景下，数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。居住服务业进入智能化阶段，在房、人、流程等方面的线上化将加速，为消费者提供更多的选择权和更好的服务体验。同时，这也将倒逼房企提升质量，改善服务品质，从而更好地迎接买方时代。

　　由于颠覆了原有的高杠杆模式，“三道红线”对行业的影响将是长期和深远的。未来房地产开发行业将有几大趋势：第一，集中度提升。第二，利润率下滑。第三，现金流趋紧。第四，巩固基本盘与推进多元化并进。

　　未来行业将逐步构建居住行业专业人才学历教育及职业教育体系，服务者职业认证、职业教育、雇主品牌都得到更多重视。政府和行业将通过数字化手段形成房产服务行业信用评价机制，推动服务者职业化。

　　长租公寓的租赁机构化、专业化运营仍是发展趋势，但未来行业需要解决融资、合规性两个问题，从而适应利润率微薄的行业现状，以及愈加严格的监管政策。

　　另外，在发展模式上，相比于重资产的包租模式，托管方式可能更加适合当下中国的国情。托管模式既能够帮助业主打理房屋，又不会背负过高的改造成本，更加适合现阶段的租赁市场。

　　进入存量时代，房地产对经济的拉动作用从投资转为消费，而城镇老旧小区改造是房地产消费的重要并且迫切的组成部分。在“新基建”的框架下，未来老旧小区改造仍有很大的空间有待释放。政策上还需要进一步加大支持力度。

　　2021年，全国房地产市场发展节奏将放缓，整体销量存小幅调整压力，在新型城镇化持续推进背景下，人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城镇化带来的红利。但值得注意的是，在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定分化，应注意把握区域分化带来的结构性机会。