根据国家统计局数据，2022年中国房地产行业房屋新开工面积较2021年下降39.4%，房屋销售面积较2021年下降24.3%，市场新房供应量下降，二手房挂牌持续提高。根据第七次人口普查，中国大陆15-59岁人口约为8.9亿人，较2020年人口普查下降6.79%，意味着潜在购房需求下降。需求端上因需求人口下降，城市人口外迁导致的需求减少以及供给端核心城市表现出二手房成交量下降，二手房市场逐步成为楼市的主导力量，房地产市场存量时代已经来临。
存量时代是挑战亦是机遇，房地产企业需要做好资源整合，经营转型，拥抱创新以寻求新的利润增长点。同时，积极抢占城市更新、代建代管等市场机会，稳步推进多元业务发展。与此同时各地方政府近年来都在积极发展保障性租赁住房，如何通过有效管理存量资产政策，推动保障性租赁住房的发展，引进私人资本参与该领域的投资建设和运营管理，成为各地政府亟需思考的问题。公募类基础设施REITS的突破性发展，也将为房地产行业带来新的发展机遇。存量时代，中国房地产企业仍然有广阔的发展空间。
本文围绕2022年已上市房企披露的2022年及2021年企业年报，通过业绩比较反映企业的业绩情况，同时对房企未来发展方向和投融资新模式做出展望。本文分析基于由安永自研的企业财务洞察系统EFIS提供的底层分析数据和支撑及30家已上市房企披露的2021年和2022年企业年报，具体企业名单及上市地详见附录。
2022年前30家上市房企的营业收入总体同比下降，增速较上年呈现减缓的趋势，利润率同2021年相比处于较低水平。
2022年前30家上市房企的营业收入合计约为人民币4.0万亿元，同比降低约9.18%。参考国家统计局数据，2022年中国房地产行业房屋销售面积较2021年下降24.3%，前30家上市房企中有19家企业的营业收入呈下降趋势，其中融创与金科本年度营业收入降幅明显，分别同比下降50.86%与51.15%。融创及金科营业收入下降主要受到房地产周期以及新冠疫情叠加的影响，交付面积和平均售价均有所下降所致。虽然行业整体销售下降，但仍有11家房企实现增长。本年度万科营业收入约为人民币5,038亿元，营收规模位列第一，同比增长11.27%，万科的增长主要依赖于项目的持续交付，同时经营服务、长租公寓等业务的持续增长也为公司提供新的发展动能。中交本年度营业收入约为人民币385亿元，较上年度增幅位列第一，达164.52%，结合年报披露，主要依赖于项目的集中交付，但获地成本上升也导致利润承压，中交本年度毛利率仍有所下降。在整体房地产行业房屋销售下降的情况下，优质房企充分发挥稳健经营的优势，通过持续拿地并开拓物业服务、长租公寓等业务实现逆势增长。
2022年前30家上市房企的营业收入同比增长率总体较上年度下降，其中19家房企收入呈现负增长，首开与金科的同比销售增长率降幅最大，分别下降82.63%与79.21%。在收入规模呈现增长趋势的企业中，中交的营业收入同比增长率最高为146.28%，其次为铁建和建发，增长率分别为119.48%与117.31%。
总体而言，受到房地产行业供需两端的影响，叠加新冠疫情等多方面因素，2022年房地产行业整体上营业收入仍有所下降，且随着高地价的项目逐步进入交付周期并确认收入，房企利润承压明显，2022年前30家上市房企盈利指标包括销售毛利率、净利率、净利润及净利润增长率、归母净利润占比、净资产收益率均出现不同程度的下降。
2022年前30家上市房企平均毛利率为18.05%，较上年下降了5.14%。除融创毛利率同比上升0.06%外，其他上市房企毛利率均有所下滑。随着行业供需关系的变化，房地产行业竞争加剧，企业利润空间被进一步挤压，房企需要通过拓宽业务范围、提高产品质量等方式，寻求新的发展思路。
2022年前30家上市房企平均净利率约为-1.45%，同比下降约8.85%。其中金科和远洋同比下降最多，分别下降约49.15%和41.76%。参考公告和年报披露，金科和远洋主要受该年度市场经营环境以及销售表现低迷的影响，其中金科主要系受行业影响实施阶段性降价促销、基于谨慎性原则计提大额存货跌价准备以及投资性房地产公允价值变动损失的影响，而远洋主要系计提大额存货跌价准备、联合营项目投资损失以及受到人民币汇兑亏损的影响。总体来说，行业周期性波动影响及供需关系变化下，本年度前30家上市房企净利率均受到不同程度的影响而呈现下降状态。
2022年前30家上市房企中有24家房企净利润下降，同比降低约60.27%。其中远洋和金科的净利润分别同比减少约407.39%和454.27%。而在7家净利润上涨的房企中，中交与越秀涨幅较大，分别同比增长38.3%和16.38%。总体来说，受市场周期性波动及供需关系变化，房企净利率受到不同程度影响，优质房企在稳健经营的基础上具备穿越周期的能力，实现了逆势增长。
2022年前30家上市房企平均归属于母公司股东的净利润（“归母净利润”）为人民币29.24亿元，占同期净利润比重为65.43%，相较2021年同比下降10.86%。本年度共有7家房企归母净利润实现增长，其中龙湖和铁建分别确认归母净利润人民币244亿元和266亿元。本年度共有23家归母净利润下降，其中华润的归母净利润较上年下降13.30%，约为人民币281亿元。融创和金科归母净亏损分别为人民币277亿元、人民币214亿元，融创主要系业务收购对应物业评估增值调整毛利以及计提存货跌价准备影响，金科主要系实施阶段性降价促销以及公司计提存货跌价准备、投资性物业公允价值变动损失。
2022年中国前30家上市房企净资产收益率平均为-3.19%，同比下降约13.68%。其中，滨江净资产收益率16.96%，较上年上升。结合年报披露，滨江依托于其高质量的土储、财务稳健所带来的较低融资成本以及深耕杭州市场的品牌优势。金科本年净资产收益率同比降幅最大，本年跌至-83.29%。此外，雅居乐、远洋、中南建设、中梁由于本年亏损，净资产收益率较去年的降幅均达到20%以上。华润、龙湖等18家房企本年度净资产收益率仍然为正数，但均较上年有所下降。总体而言，本年度受到房地产周期波动及供求关系变化，房企盈利水平呈现不同程度分化，可以看到实施降本增效、稳健经营对房企整体净利润有正向拉动作用。
2022年前30家上市房企中有20家企业的流动资产周转率水平较去年有所下降，其中碧桂园降幅最大，约为34.60%；金科和中梁的流动资产周转率也下降较大，分别同比下降15.29%和13.90%。流动资产周转率的大幅下降，主要系受营业收入的大幅下降所致。另外，有10家企业的流动资产周转率水平较去年有所上升，其中中交与金地的流动资产周转率分别较去年上涨16.76%和6.58%，主要系公司积极应对市场变化，优化现金流平衡安排，实现了对项目利润、现金流、成本等的全过程管控。建发及铁建流动资产周转率较高主要系公司实施多样化经营，即使房地产销售业务下降，非地产业务收入增长依然强劲所致。
2022年前30家上市房企平均流动比率为140.45%，同比下降1.37%。其中，龙湖与中海的流动比率涨幅较大，分别上升了16.54%和15.51%，而远洋及金科的流动比率下降较多，分别降低了25.49%以及24.94%。受到房地产市场周期影响，本年度新开工房地产面积较上年下降，总体上房企的存货余额随项目的交付而呈下降趋势，存货周转天数亦有所上升。
2022年前30家上市房企总存货余额为人民币8.7万亿元，同比下降约4.64%。30家房企有22家企业的存货水平较上年有所下降。其中，华侨城的存货下降率最高，降幅为20.88%。根据年报披露，这是由于华侨城基于会计准则要求新增计提大额存货跌价准备所致。在7家存货余额同比增长的公司中，滨江及华润存货增长率分别为29.50%和23.06%，可见优质房企在稳健经营的基础上，积极补仓持续获地，积极布局未来房地产市场。
2022年前30家上市房企存货周转率平均为33.13%。金地、龙湖、雅居乐存货周转率均达到50%以上，而融创存货周转率最低，仅14.75%。存货周转速度是房企改善现金流状况重要手段之一，前30家上市房企呈现出较大差异。存量时代下，优质房企依托品牌力、产品力、服务力，实施降本增效，以实现竞争优势。
2022年前30家房地产企业现金短债比平均约为1.39，较2021年同比减少34.30%，平均偿债压力较去年有所增加。其中，龙湖的现金短债比最大，约3.45；融创现金短债比最小，仅为0.05。随着行业进入存量时代，财务稳健的优质房企具备更为畅通的融资渠道、更低的融资成本、更优化的债务结构，奠定房企可持续发展的基础。
根据国家统计局数据，2022年中国房地产行业投资额较2021年下降10%，房屋销售面积较2021年下降24.3%，市场新房供应量下降，二手房成交持续提高。根据第七次人口普查，中国大陆15-59岁人口约为8.9亿人，较2020年人口普查下降6.79%，意味着潜在购房需求下降。需求端上因需求人口下降，城市人口外迁导致的需求减少以及供给端核心城市表现出二手房市场成为楼市的主导力量，都意味着房地产市场存量时代已经来临。
存量时代是挑战亦是机遇，房地产企业需要做好资源整合，经营转型，拥抱创新以寻求新的利润增长点、抢占商业地产增量、转型地产运营商，牢牢把握城市更新带来的机遇，苦练内功，提升品质是当前房地产企业共同面对的课题。而随着公募REITS（不动产投资信托基金）在中国的不断实践发展，尤其是消费类基础设施公募REITS的突破性发展，也将为房地产行业带来新机遇。存量时代，中国房地产企业仍然有广阔的发展空间。
在刚需消费者逐步减少、改善型需求未充分释放的大环境下，以住宅销售为主导销售模式的房企遭遇发展瓶颈，已积极向商业地产运营商转型，开拓包括城市综合体、长租公寓、工业地产等板块，并推进资产证券化来实现进一步发展。典型房企如华润，现已发展成为涵盖住宅、公寓、购物中心、写字楼、酒店、商业运营、物业管理、长租、产业地产、代建代运营、康养等多种业务模式的大型房地产集团，万科稳步推进包括物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业开发运营等多元业务。招商蛇口也在商业、办公楼、科技园管理领域积极开拓市场。区域深耕的滨江地产也已有序推进以房地产开发为主业，服务、租赁、酒店、养老、产业投资为辅业的“1+5”发展战略。典型房地产企业积极布局存量物业，不仅是房地产企业发展模式的转变，也是房地产企业发展的顶层逻辑的革新。随着土地红利、市场红利的逐步消失，房地产企业已逐步打破从短平快、高杠杆、高收益的发展逻辑，转变到低回报、大投资、长周期的发展逻辑上去，通过向城市运营商的转型，在商业地产领域寻找利润，实现企业的长远发展。
存量时代下，房地产逐步向不动产转变，而不动产阶段，资产的金融属性将更为突显，房地产的持有人将从开发商逐步向资产管理人转变。近年来，考虑盘活存量基础设施，扩大有效投资以及强化资本市场服务实体经济的能力，监管机构一直致力于探索和推动中国REITs的发展。
2020年4月，中国证监会以及国家发展改革委，一同发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），优先聚焦在基础设施短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。至此，中国境内的基础设施领域公募REITs正式起步。
2023年3月24日，中国证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（（〔2022〕19号）以下简称《通知》）。国家发展改革委同步发布了《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，以下简称“236号文”），文中提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，这一举措进一步健全了REITs市场功能，也是我国首次明确支持商业地产类消费基础设施项目发行REITs*，将助力消费升级和商业地产发展新模式的探索。
消费类基础设施REITs*为房地产行业带来了新的融资方式。正如前文所述，REITs是由基金公司管理的投资基金，投资人可以通过购买REITs的股份来间接投资房地产市场，并获得相应的收益。这使得REITs成为一个具有便利和高效性的房地产融资工具，从而使房地产行业更加多元化和可持续。同时，消费类基础设施REITs的发展为房地产行业提供了更好的投资选择。随着REITs市场的不断丰富和发展，消费类基础设施REITs将成为投资者在房地产市场中的一个重要选择。由于消费类基础设施REITs对市场的敏感性较低，因此它们的风险系数相对较低，投资者也能够通过持有消费类基础设施REITs获得稳定的收益。
综上所述，消费类基础设施REITs*的发展为房地产行业带来了新的机遇，将更有利于持有优质运营类资产的房企进一步发展，有助于其优质资产变现、降低资源沉淀，实现资产的动态循环，实现房地产企业更良性的发展。同时，消费类基础设施REITs的扩募将进一步提升相关房企的轻资产运营管理能力，加速推动其向资产管理的新发展模式转型。同时，消费类基础设施REITs的发展也将带动基础设施的升级和更新，促进行业的整合和规范，从而推动城市的发展。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。随着我国城市化进程的不断深入，旧城改造提升生活品质的呼声高涨。城市更新是指利用市场机制和政府支持，对城市中老旧、低效、不适应发展需要的区域进行改造、重建和再利用，以提高城市的现代化水平和生活质量。随着城市更新的不断深入，房地产市场也将迎来更多的机遇。
首先，城市更新的发展带来了大量的房地产投资机会。在国家和地方政策的鼓励下，城市更新的项目不断增加，投资者可以通过参与城市更新项目来获得合适的回报率。除了旧改领域的知名房企佳兆业之外，万科地产、龙光地产、华润置地等典型房企均已布局旧改项目。
其次，城市更新也将带来新的市场需求和空间需求。随着城市更新的不断推进，如商业、住宅、办公和公共设施等市场需求随之增多。同时，城市更新将改善城市的交通、环境和社区设施，满足更多人的现代化生活需求，对于房地产市场来说，将创造更多的发展空间。
再者，城市更新也推动了房地产企业转型升级。房地产企业从开发商向运营商转型，这进一步要求房企强化品牌和注重产品质量，以提升企业的综合竞争力。同时，城市更新也促进房地产企业与城市发展规划、基础设施建设和公共服务的紧密合作，继而推动整个城市的升级，形成了良性循环。
综上所述，城市更新为房地产市场带来了机遇，房地产企业通过参与到城市更新项目获得了合理的回报，赢得了发展空间，同时，市场需求和空间需求也因为城市的转型升级不断增加，继而又反过来继续促进房地产企业的转型升级。因此，房地产企业积极适应变化，发掘城市更新带来的市场机遇，实现可持续发展，成为了当前房地产企业的发展路径之一。
一方面，庞大的房地产存量市场仍然具有巨大的市场空间，把握当前消费升级、城市更新的契机，房地产企业在住宅开发、商业地产、代建代管等市场大有可为；另一方面，随着存量市场竞争的日趋激烈，房企需要通过提升品质、优化管理、创新服务、创新科技等多项举措并举，积极抢占市场份额保持利润空间。REITs发展的新机遇也为房地产企业提供了新的发展思路。存量时代既是机遇也是挑战，只有不断创新、提高管理水平，房地产企业才能在市场竞争中立于不败之地。
2021年7月，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确我国住房保障体系的顶层设计，提出建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，明确了保障性租赁住房基础制度及相关支持政策。保障性租赁房政策对于解决中低收入者，尤其是新市民和青年人的住房问题具有极大的现实意义。这项政策的有效实施有利于减少贫富差距，降低购房风险，维持社会经济的稳定。
近年来，各地方政府都在积极发展保障性租赁住房，纷纷从政策、土地、资金等多方面予以大力支持。如何通过有效管理存量资产政策，推动保障性租赁住房的发展，并引进私人资本参与该领域的投资建设和运营管理，成为各地政府亟需思考的重要课题。“十四五”期间，为了进一步缓解住房供应结构性矛盾，破解基础服务行业者租房“远、贵、难”的痛点，上海以持续健全住房保障体系为重点任务，切实增强保障性租赁住房供应的针对性和有效性，以增存并重，留改拆并举的方式进一步优化从“一张床”、“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构。
徐汇区望月路515号项目是上海市保障性租赁住房“一张床”类型中的典型代表。望月路项目原为小区配套商业用房，由徐汇区公租房公司包租后改建并负责运营，2020年9月启动改建，2021年7月投入运营。
项目位于徐汇区南端的华泾镇，项目从租户需求出发，合理布局，在房间设有独立卫浴、休闲区、洗漱台；在公共区域设置共享厨房、餐厅、洗衣台、会客厅、书吧等。
2022年，由上海地产集团打造的保障性租赁住房社区——耀际社区入市。耀际社区是市区内首个保障性租赁住房大型社区，规模大、辐射广、租期稳定、专业运营，为来沪新市民、青年人提供质优价廉的生活居所。
耀际社区坐落于浦东滨江中轴线——后滩板块，紧邻前滩商务中心与世博文化公园，与徐汇滨江隔江相望。
经过多年的投资，我国已经形成了一大批存量资产。存量时代下，我国住房领域的主要矛盾从总量短缺转为结构性供给问题。随着城市产业结构和发展布局的不断变化，如何更好地满足社会的各类需求，包括居住需求、改善需求以及盘活存量资产，提升资产运营效率对政府和房地产企业都提出了很多新的要求，同时也带来了巨大的发展空间。
2022年5月19日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，从聚焦盘活存量资产重点方向、优化完善存量资产盘活方式、加大盘活存量资产政策支持、用好回收资金增加有效投资、严格落实各类风险防控举措、建立工作台账强化组织保障等六方面提出具体要求。作为“十四五”时期住房建设的重点，保障性租赁住房获得了极大的政策支持。
2021年7月，国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金项目。2022年5月27日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，要求推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。
随着政策支持力度的不断加码，保障性租赁住房迎来发展机遇，借由保障性租赁住房公募REITs，实现保障性租赁住房在“投、融、建、管、退”的商业闭环，充分实现了保障性租赁住房的可持续发展，为公司回笼资金提供新的途径。