“今年房地产市场还处于调整阶段，但和去年相比，房地产市场逐步呈现企稳态势。”在7月17日召开的国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人付凌晖指出，从投资、销售、企业资金情况看，都比去年全年有不同程度的改善。
2023年以来，在因城施策、支持刚性和改善性合理住房需求的思路指引下，上半年房屋累计竣工面积保持正增长，达到33904万平方米，同比增长19.0%，其中住宅面积24604万平方米，同比增长18.5%，竣工面积的向好发展，成为保交付工作的坚实基础，也助推着房地产业从修复到企稳，逐步回归常态化运行。攻坚求稳、理性回归、健康发展、服务转型成为这个行业走出下一招棋的关键。
根据国家统计局最新公布的经济数据，上半年全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（按可比口径计算），其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%。
销售面积降幅明显收窄，销售额由降转升，投资、房地产开发企业今年到位资金的降幅，比去年全年有不同程度的收窄。可以说，各项指标相比去年都有所改善。
不过，房地产市场所感知到的是，上半年“先扬后抑”的整体表现。一季度在积压需求集中释放，以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升；随着需求基本释放完毕，到了二季度，市场便逐步回归常态化运行，这便是外界感知到的“降温”。
国家统计局公布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，各线城市房价下降的城市数量有所增加，尤其是二手房市场下降更为明显。
“买方市场的特征越来越强，房源供应充足、去化周期拉长，因此房价短期处于回落阶段。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰说。
总体呈现企稳态势的背后，是房地产业不断攻坚求稳的发展方向，而楼市政策环境的变化也起到了助推作用。
中指院监测数据显示，上半年全国各地出台相关政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。特别是金融方面，上半年已有超40城首套房贷利率下限降至4%以下。
“目前政策层面主要通过大力放松公积金贷款、强化购房补贴以及降低首付比例拉动需求侧的操作为主。”58安居客研究院院长张波指出，当前核心一、二线城市依然存在诸多限制性政策，预计未来高能级城市的支持性政策将进一步扩大，如支持置换改善需求、优化远郊地区限购政策等。
“从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化，市场供求关系调整决定的。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，“随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定”。
作为房地产业最重要的参与主体之一，房企在房地产市场复苏企稳的进程中嗅出了变化的气息。
“建立房地产业新发展模式需要坚持问题导向，从过去快速扩张规模式的发展转向稳健多元化发展。”中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹曾指出，新的模式包括房地产业供地、住房供给、行业融资、房企运营等多个方面。
事实上，在2023年上半年，众多房企都在“摸着石头过河”，大家的目的是相似的——探寻符合自身需要的健康发展道路，从而提升抗压能力。
今年3月初，碧桂园完成了董事局主席的交接，在“新人”杨惠妍上任的四个月里，先是高调宣布要在一、ku酷游二线城市拿地，随后“刀刃向内”进行架构调整，将房地产开发与科技建筑摆在了同等地位。
华润置地董事会主席李欣提出，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动，上半年投资物业实现租金收入约121.5亿元，同比增长50.2%。
中海、保利等央企则在北京等大城市布局拿地，并有较多斩获。诸葛找房数据研究中心分析人士认为，在行业处于调整周期内，房企布局策略也随之发生改变，稳健型城市依旧是房企的首要选择。
越秀则更加看重居住产品的打造质量，发力中高端市场并积极推新。“回归客户真实居住需求，拼产品、拼质量、拼品质是根本出路，也是唯一出路。”越秀地产董事长林昭远说。
上半年房地产市场缓慢复苏，反映到房企上，则是房企业绩、融资、拿地等出现分化态势，“强者恒强”的局面也进一步凸显。
根据东方财富Choice数据统计，截至7月18日，在沪深A股113家房地产（申万一级）上市公司中，有25家通过业绩预告宣布上半年盈利。南方日报记者统计发现，2022年全年中国上市房企60健康指数（HFI-60）中非常健康的房企（80—100分），如保利、龙湖、万科等，大多交出了不错的成绩单。
强者恒强背后，是这部分房企积极平稳向新发展模式过渡，多维度提升抗压能力。从这一点上来看，优质房企已经逐步走出市场下行的阴影，在健康发展之路的探索中走在了前列。
这一精准定位强调了房地产行业要回归居住属性的大方向，传统产业企稳向好，房地产市场日趋稳健，住宅产品也在同质化中寻找着突破口，向需求导向过渡，并随着居住需求进一步“内卷”升级。
上半年，广州楼市新盘成交量前三位分别是时代香海彼岸、保利·和悦滨江和金茂万科都会四季，分别位于南沙、荔湾、增城，价格也因区域不同有所分野。但从中能够看到，与过去几年成交热门集中在某个区域、某个单一楼盘不同，如今广州市场反而呈现出“百花齐放”的态势，各个地段、各个价位的项目，都在呼应不同群体的置业需求，特别是居住需求。
居住属性的评判标准囊括万千，除户型设计、采光通风、价格定位外，楼层视野、园区环境、商圈覆盖、教育资源等都要考虑在内。
因此，2023年的开发商们正在从修炼“内功”中发力，在变化中积极挖掘新特色，继续聚焦产品细化、服务升级方面的共融，继续关注与客户精神层面的共鸣，不断提升产品品质。
例如，天河保利天瑞以新中式风格、低密度板式建筑，吸引着高端改善居住需求者；海珠热盘琶洲南TOD把近年来大热的轨道导向模式与CBD结合，形成“CBD+TOD”新卖点；而番禺长隆—万博商圈的越秀和樾府，则把长隆带来的景观资源进一步向外延伸，用“一半公园一半城”的设计理念打造出优美的园林景观。
居住属性的强化，还在于建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的机制。在这种机制下，租赁住房的重要性不言而喻。
今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议，定下了“新开工建设各类保障性住房和棚改安置住房360万套”的新目标。在广东，《新时代广东高质量发展的若干意见》则提出，因地制宜发展保障性租赁住房、共有产权住房，完善长租房政策。
随着过去几年的系统布局和建设，保障性租赁住房的上市供应步伐在2023年有所加快。在北京、上海等多个城市，大型保租房社区纷纷入市，其中北京的润棠·瀛海总建筑面积20余万平方米，共有3256套房源；上海的浦发有家康涵社区则上线平方米的租赁房源。根据克而瑞租售发布的《2023年上半年集中式公寓规模榜单》，上半年TOP30集中式长租公寓企业累计开业规模超96万间，环比增长4.35%，同比增长9.55%。
7月的广州骄阳似火，大悦城打造的全国首个大悦汇在醒狮欢腾中开业，为广州黄埔区再添一把烟火气。同样在7月，经过一周时间的筹备，广州市海珠区沥滘旧村改造第一批复建房摇珠选房结果新鲜出炉，1356套复建房完成分配，沥滘村民喜提新房。
两件事看似不搭界，但背后却蕴含着深层次的联系——在商圈打造、城市更新等服务城市发展和片区功能提升方面，房地产业发挥出强大的效能。历经多年探索，房地产业向城市运营迈进，转型“城市服务商”的目标在2023年有了进一步的成果。
“城市运营概念更强调多种业态运作的思路。对于房企而言，这无疑提出了更高的要求，也更加考验其对业务的统筹与协同能力、资源整合能力。”易居研究院研究总监严跃进说。
近年来，随着我国城镇化进入提质增效新阶段，房企转型城市服务商后获得了更多机会。
以广州为例，在五大世界级地标商圈的宏伟蓝图下，广州正加快商圈培育，提升优质生活圈建设的水平，一批房企打造的优质综合体项目、TOD模式项目涌现并兑现。
今年4月，华润+长隆联合体以总价约197.21亿元拿下了番禺长隆“超级地块”，该地块规划约85万平方米超级综合体。今年6月，备受关注的华润旗下广州白鹅潭万象城正式奠基动工，商业建筑面积达26.9万平方米，规划店铺数量超过500个。这些项目的落地无疑将大幅提升商圈消费能级，让世界级地标商圈建设提速。
轨道上大湾区加速而来，“轨交+物业”TOD模式力促轨道与城市协同增益、区域共融发展。在2019年引入广州地铁为战略股东，双方携手开拓TOD模式，截至目前，已经成功打造了8个TOD精品项目。
尽管城市运营商转型之路面临着传统模式路径依赖的困扰，也面对着从“开发—销售”向“持有—运营”转型后带来的巨量资金压力，但在新的形势下，这条路也成为不少房企谋求高质量发展的必经之路。
转型成果已经在部分房企身上有了初步显现。万科今年第一季度，万科公寓、物流、商业都实现了双位数增长。龙湖集团上半年，运营收入约63.4亿元，服务收入约58.4亿元，两者已经呈现出“平分秋色”的效果。
“从中长期看，万科经营服务业务还是有先发优势，并且处在增长轨道上，整体上来说，今年收入会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。”万科董事会主席郁亮说。
传统产业从修复到企稳，最终要实现常态化的回归，通过转型升级、自我进化，继续承担“压舱石”和“稳定器”的作用。对于房地产这样的支柱产业而言，下半年的目标和重任不言而喻。
在逐步企稳的同时，房地产业更需坚持向新发展模式过渡，继续探寻行业的良性循环之道。
“目前房地产新开工面积还在下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降，未来来看，房地产开发投资还会处于低位运行。但是，随着房地产市场调整逐步到位，房地产开发投资会逐步回到合理水平。”对于房地产开发的前景，付凌晖在7月17日召开的国新办新闻发布会上如是说。
下半年伊始，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布通知，宣布将去年11月发布的“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。
“房地产资金支持整体仍聚焦在‘保交楼’、租赁市场、企业融资支持等方面，配套资金有望继续跟进。”中指研究院市场研究总监陈文静认为，目前房地产政策基调仍以托底为主，市场各方应保持合理预期。
央行货币政策司司长邹澜在7月14日召开的国新办发布会上表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
“房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。”邹澜说。
如今，经济恢复与房地产企稳是相互作用、相辅相成的关系。而对于房地产市场能否持续稳定，亿翰智库归结出两大因素：一是经济形势影响收入、影响预期、影响信心；二是行业内的政策调控，其走向将引导市场行情走向。
克而瑞研究中心指出，当前行业最大的核心问题在于市场预期，在于居民对于房地产的长期“看空”以及本身购买力的不足。因此，短期行业低位震荡是主旋律，预期三季度销售、新开工和投资继续承压。
而对于房企在市场中的决策，中指研究院认为，当前购房者置业愈发理性，也更加看重房企品牌、产品力、交付力等，因此企业只有提升自身综合实力，才能赢得购房者口碑。核心城市优质地块土拍竞争加大，企业投资也可在审慎研判前提下，适度关注二线近郊或热点三、四线城市地块。
7月中旬，通过其微信公众号宣布在部分区域部分项目推行“现房销售”，具体来看，其采用的模式是购房者以较低比例楼款即可锁定心仪房源，待预售房源完工后，客户可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。
这种做法相当于“准现房”，与真正的“盖完再发售”仍有区别。不过今年以来，有关现房销售的呼声渐响，实践也多了起来。
“可以认为是现房销售创新，一些项目到访量和销量都有提升，利好交易推进和交易的安全。”易居研究院研究总监严跃进认为，碧桂园的做法体现了房企积极在营销层面创新的导向。
在房地产市场企稳的大背景下，进入下半年，房企既需要面临稳定销售的课题，也需要继续积极探索适应多主体供应、多渠道保障、租购并举的长效机制基础上的新模式。
“为了适应新的环境，房企都在转型、在变革。”亿翰智库报告指出，无论是业务的重新梳理，还是组织架构的再调整，都是为了让企业自身与环境有更高的适配性。
该机构认为，头部企业变革相对清晰，各业务线也基本明确——服务与经营齐齐发力，逐步比肩并超越开发业务。它们需要面对的是，要做哪个业务、做到什么程度，以怎样的方式发展，如何适配等课题。而对于规模上尚无优势和沉淀的企业，更多要考虑的是，如何把开发业务做得更好，如何将自己的产品打出去，让更多的市场接受并认可。
产业变革，机遇未尽。对于房地产业的整体转型而言，下半年短短几个月可能难言成果，但对于市场企稳的当下，如何趁势而上，进一步调整自身，适应新形势、新变化，将成为接下来构筑新发展模式的关键。