2023年，在国内外环境复杂多变的情况下，深圳全年经济运行整体回升向好，展现出市场强大的韧性。政府通过一系列的调整措施，使得市场面与政策面持续释放积极信号，这将进一步利好中长期的价值投资者布局深圳市场。日前，戴维斯从写字楼、零售、住宅等方面深入剖析了2023年深圳房地产市场动态并展望了未来市场发展趋势。
2023年，深圳甲级写字楼共有13个新项目入市，总计带来91.9万平方米的供应面积。其中，第四季度有三个新项目入市，新增面积约19.7万平方米。截至年末，全市甲级写字楼市场总存量上升至1091.6万平方米，同比增长8.5%。
2023年第四季度，受新设需求略有回温及新项目持续去化的共同推动，深圳甲级写字楼季度净吸纳量回升至7.4万平方米。但全年来看，因内外部经济环境挑战犹存，多数租户仍普遍收紧预算或缩减租赁面积，年内租赁需求仍处近年低位。2023年，深圳甲级写字楼净吸纳量为21.8万平方米，是近十年最低。截至年末，全市空置率环比上升0.6个百分点、同比上升4.0个百分点，至28.9%。
就行业需求表现而言，除金融、专业服务及信息技术行业需求表现较为稳健以外，零售及贸易与制造业的租赁需求亦保持积极。鉴于企业租赁决策周期延长，市场竞争保持激烈，业主普遍继续降租以增强吸引力。截至2023年第四季度末，全市租金指数环比下降0.9%、同比下降5.4%，平均租金降至人民币每平方米每月167.4元。
展望2024年，深圳甲级写字楼新增供应预计达89万平方米。其中，第一季度预计将有4个新项目交付入市，共为市场带来约20.5万平方米的供应面积。未来，金融、信息技术及行业仍将继续成为市场需求主力引擎。同时，随着深圳政府持续在战略性新兴产业布局发力，源自新能源、半导体、生物医药及跨境电商领域的新兴需求亦有望保持活跃。尽管如此，整体市场去化或随大规模新增供应而进一步承压，全市空置率预计结构性上升。
鉴于成本控制仍为企业制定房地产决策的首要考量因素，叠加市场租赁竞争仍将在中短期内保持激烈，业主为实现预期去化目标将延续以价换量策略，全市平均租金预计于短期内保持下降趋势。
2023年前10月，深圳消费市场表现稳健，全市社会消费品零售总额累积至8563.1亿元，同比增长7.3%。其中，餐饮业恢复态势良好，餐饮收入同比增长14.8%。
2023年，深圳零售市场共4个购物中心开业，合计带来31万平方米的新增供应。其中，前海壹方汇于第四季度开业，新增供应面积8万平方米。截至年末，全市总存量同比扩张4.7%，至686万平方米。
去年第四季度，首店经济持续高质量发展，零售商市场情绪进一步提振，空置率延续上季度以来的下降趋势，环比下降0.4个百分点。尽管如此，但因年初疫情的滞后性影响，加之部分新项目空置率高于市场平均水平，全市平均空置率仍同比微升0.8个百分点，至9.1%。
餐饮业态仍为最重要的租赁需求来源，时尚、配饰及化妆品业态需求亦保持活跃。2023年年内所开新店中，有38.6%源自餐饮品牌，第四季度更有逾半数租赁成交源自餐饮业态。去年第四季度，零售地产存量项目租金多维持稳定，少数标杆项目业主因资产表现持续向好而上调租金，令全市租金指数环同比均微升0.1%，至人民币每平方米每月562.4元。
2024年，深圳预计迎来6个购物中心开业，合计供应规模达75.5万平方米。届时，市场总存量将同比扩张11.0%，至761.5万平方米。
值得注意的是，本地经济的发展及庞大的人口消费潜力的释放将继续增强深圳对品牌的吸引力，优质标杆项目运营表现料持续向好，但鉴于拟入市项目多位于非核心商圈，且部分项目前期招商仍面临一定挑战，全市平均空置率或小幅上升。但考虑到拟入市项目租金或低于当前全市平均水平，深圳零售地产平均租金预计结构性下降。
去年，为缓解库存压力及流动性危机，多数开发商推盘力度有所加大。深圳住宅年度供应面积达602.8万平方米，同比上升15.5%。其中，第四季度供应面积达152.1万平方米，同比上升29.4%。
2023年年底，继“认房不认贷”后，深圳住宅销售市场再迎来二套房首付比例降低、750万豪宅线限制取消等政策。受上述利好推动，刚需及改善性需求稍有释放，第四季度，深圳住宅季度成交面积环比上升8.4%，至103万平方米。尽管如此，全年而言，鉴于整体经济环境承压，购房者对房价增长的预期偏弱，整体购房情绪处在低位徘徊，全市年度成交面积同比持平，达395.2万平方米。
2023年第四季度，加大项目折扣优惠力度、提高佣金水平仍为众开发商的主要去化策略。同时，非核心区域季度成交面积占比又有提升。受上述因素综合影响，全市住宅季度成交均价环比下降7.4%，至每平方米64,171元。
鉴于当前整体市场复苏仍面临较大压力，戴维斯认为，本地住房调控政策有望进一步调整优化，从而促进房地产市场企稳并引导居民购房需求合理释放。同时，中央及本地或将出台更多金融及信贷措施，改善房企融资环境并助力其信用修复。
尽管短期内市场仍将处于底部修复时期，但随各项经济数据的平稳回升、调控政策的持续优化、房企信用的逐步修复，市场信心及成交活跃度有望边际改善。2024年，为进一步缓解库存压力及流动性危机，开发商仍将维持或加大其项目优惠力度，深圳一手住宅成交均价预计保持小幅下降趋势。ku酷游