过去一年，房地产大浪淘沙，开发商们在密集调控中“赛跑”，有企业掉队，消失在千亿房企阵营；有企业逆势发展，排名更上一层；还有企业在顽强支撑，努力化债，为自己争取留在牌桌的资格……

　　国家统计局数据显示，2023年前11个月，全国商品房销售面积同比下降8%至10.05亿平方米，其中住宅销售面积下降7.3%；对应商品房销售额约10.53万亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。

　　另据第三方咨询机构克而瑞数据，2023年商品房销售面积为11.93万亿平方米，销售规模为12.28万亿元，分别较2022年下降8.2%和5.1%，降幅较2022年大幅收窄，行业整体维持底部震荡格局。

　　蛋糕变小，“玩家”分到的份额也在同步缩水，对应到企业个体会更清晰地看到其中变化。

　　相比2022年，2023年千亿房企继续“缩编”，只余下16名成员，曾经的“好学生”远洋、旭辉、新城、融创4家退守至千亿门外。其中远洋的销售额直接较上一年“腰斩”至505.5亿元，行业排名滑落至30名开外，剩余三家则在700亿至900亿元之间，仍在TOP 20的范畴之中。

　　从克而瑞披露的房企销售榜单来看，2023年只有位居榜首的保利发展一家销售额（皆以全口径为准）突破4000亿，为4246亿元。

　　该梯队在2022年尚有三名成员，彼时的榜首碧桂园2023年销售额缩水一半，为2169亿元，座次排名跌至第六；“探花郎”万科2023年则向前进了一个位次，以3755.4亿元的销售额拿下了榜眼之位。

　　排在万科之后的是中海和华润，分别实现销售规模3098.1亿元、3070.3亿元，二者相差不足30亿元，占据了三、四名。随后是两千亿梯队，除碧桂园之外的另一成员为招商蛇口，对应销售额2936.3亿元。

　　销售规模在1000亿至2000亿元之间的房企共有10家，分别是绿城、建发、龙湖、金地、滨江、越秀、金茂、华发、中国铁建以及绿地。他们是千亿房企阵营中的老面孔，包揽了行业第7至第16名，“守门员”由2022年的远洋变成了绿地，后者2023年实现销售额1135亿元。

　　“旧面孔”更迭的同时也有“新生代”逆势杀出，比如此前偏安于浙皖的小房企伟星。2023年，伟星在安徽市场强势扩张的同时，还加深了对杭州的布局，补足粮草后的它全年实现销售额357.8亿元，位居行业第42名，较上年同期的55名跃升了13个位次。

　　再如大家房产。2023年，大家房产以366.1亿元的销售额超过雅居乐，跻身TOP 40，较2022年上升了12名。

　　一个现象是，虽然排名大幅提升，但大家房产的销售规模其实不及2022年的377.8亿元。

　　类似的情况不是只发生在大家房产身上，以大悦城为例，机构榜单中，该公司2022年及2023年的销售额皆为513.5亿元，可座次排名却差了7个位次，从37名升至30名。

　　房企的销售数据与拿地情况向来正相关，规模收缩的当下，整体拿地力度自然不及以往。

　　数据显示，2023年，房企拿地金额TOP 100总量为15485亿元，较2022年下降6%，销售百强有近半数投资暂停，百强拿地销售比创下近五年次低，仅为0.21。

　　回顾来看，2023年的土拍中，以保利、招商、中海、华润为代表的国央企成为拿地主力，相比民企，它们的资金实力、融资能力、信用资质更具优势。

　　易居企业集团CEO丁祖昱曾在一则报告中指出，从拿地金额TOP 100企业来看，2023年，央国企是土地市场的绝对主力，其中央企拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。

　　根据中指研究院披露的拿地榜单，2023年权益拿地金额突破千亿的只有保利和中海两家，对应金额分别为1125亿元、1101亿元，华润则以808亿元的权益拿地金额位居第三，另有建发、绿城、招商三家房企拿地超过500亿元，随后是中国铁建、万科、越秀及华发。

　　细看下来可以发现，拿地金额TOP 10中没有出现纯民企的身影，过去的一年里，它们前进的步伐迈得更小，行事也更加低调。

　　2023年3月的业绩会上，龙湖执行董事兼高级副总裁张旭忠说集团的拿地策略依旧坚持“以销定产”，聚焦于20个主力城市和14个机会城市。接下来的时间里，龙湖在深圳、杭州、宁波等地“补仓”，全年权益拿地金额为259亿元，在拿地榜单中位居第11名。

　　滨江则以256亿元的权益拿地额排在龙湖之后。2023年12月末，滨江透露，截至目前公司合计取得土地32宗，其中26宗在杭州，其于分布在浙江省内其他经济基础扎实的二三线年又挤进了拿地榜单的TOP 20，对应权益拿地金额132亿元；大华则以69亿元的拿地金额位居第47名；大家房产为60亿元，排名55；碧桂园排名57，拿地金额58亿元……

　　上述这些还在拿地的民营房企与国央企们有着相似的投资策略，即去核心城市的核心区域，少城市、精地块。

　　丁祖昱称，2023年，房企愿意投资的城市范围不断收窄，拿地金额TOP 10的全国化房企中，除保利、建发、华润、中国铁建拿地城市数量超过20个外，其余企业拿地数量均在20个以下，且从全年拿地结构来看，基本以一二线核心城市为主，占比超过八成。

　　这一趋势大概率也将延续至2024年，房企的投资仍将谨慎、聚焦，继而促使企业发展继续分化，强者恒强。

　　克而瑞在报告中指出，未来投资将继续分化，在城市和地块选择上，一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐；企业层面来看，土地竞拍将回归市场化，房企拿地回归“拼实力”，对资金实力、运营实力都有了更高的要求，龙头房企优势将持续放大，行业的集中度或将持续走高。

　　一周前，滨江召开2023年度恳谈会，董事长戚金兴透露了集团明年以及未来阶段性发展定下的发展思路——“主动卧倒、匍匐前进”。

　　戚金兴说主动卧倒的战略是稳，要稳规模、稳名次；战术是降，要降杠杆、降财务成本、降直接融资的比例。他还强调，“主动卧倒、匍匐前进”不是悲观，是为了可以随时站起来，是为了更积极地努力向前，“等我们的友军上来之后，我们马上可以冲刺”。ku酷游