◎中国房地产市场供求关系发生重大变化，2024年地产销售或呈现前低后高走势。在城中村改造有所推进、供需政策有所改善下，全年销售面积预计-9.0%，金额预计-7.5%，开发投资预计-8.0%，当前行业处于调整阶段，但中长期有支撑。

　　近期各家机构都发布了2024年房地产市场展望与预测，新的一年里，我们将见证房地产行业哪些变化？

　　中指研究院：预计房地产市场出台的相关政策继续优化调整，供需两端政策均有发力空间；企业融资环境有望得到改善；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险；同时，各地土拍规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升。

　　诸葛找房：2024年政策继续宽松，适应市场新供求趋势，新房房价结构性上升，二手房房价继续承压。政策基调方向为核心城市限制性政策宽松，如首付比例下调，房贷利率加点调整，限购政策松绑，限价政策进行调整。金融政策持续发力，首当其冲化解房地产市场风险，一视同仁支持房企合理融资需求，“三个不低于”落地，民营房企的融资条件迎来改善，房企债务风险降低，保交付成效继续加强。

　　戴德梁行：2024年政府将加大对优质房企的融资扶持力度,延续对需求端的优惠政策,市场有望在2024年完成筑底并年底实现价格反弹。

　　克而瑞：中央层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式；二是落实“三个不低于”等供给端金融支持；三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。地方调控政策料将进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间，一线局部或定向放松限购、调整交易税费征免年限等均是可选项，二三线城市或将全面解绑限制性购房政策并加码财税刺激。

　　中金公司：2024年新建商品房销售有望企稳，但房地产开发投资仍面临较大挑战。在考虑房地产政策应对的力度进一步加强，同时城中村改造顺利推进的前提下，预计明年商品房销售面积和销售金额均有望止跌企稳，实现同比持平微增（预计面积+0.4%、金额+1.9%），但新开工面积受限于房企现金流压力同比或难转正（预计全年-5.4%）。

　　兴业证券预测：中国房地产市场供求关系发生重大变化，2024年地产销售或呈现前低后高走势。在城中村改造有所推进、供需政策有所改善下，全年销售面积预计-9.0%，金额预计-7.5%，开发投资预计-8.0%，当前行业处于调整阶段，但中长期有支撑。

　　行业将迎来城中村改造和保障房建设的新模式。城中村改造有利于扩大内需、优化房地产结构，测算35城的城中村总体规模12.3亿平方米，10年每年拉动销售金额1.76万亿元；保障房则有利于缓解大城市住房矛盾、有效推进房地产转型和高质量发展。

　　中信建投证券预测：房企信用修复在2024年有望提速，促进需求企稳回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大重点工程建设，成为构建房地产新发展模式的抓手，助力市场修复筑底。中长期来看，我国住宅年需求中枢约为9亿平方米。投资方面，建议聚焦需求修复和城中村改造两条主线。

　　申万宏源预测：从短期来看，供需两端综合将导致行业短期仍有压力。需求端，在宏观经济走弱背景下，失业率上行、收入增速放缓、居民杠杆率高位，综合推动居民短期购买力和购买意愿双双走弱，或将导致房地产市场持续下行。

　　估算本轮城改每年投资额1.5万亿-2.1万亿元，每年拉动销售面积0.亿9-ku酷游1.3亿平方米，对应每年拉动销售面积占比全国约6%-10%。而后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点、并有望加速推进，维持房地产板块“看好”评级。

　　海通证券预测：在高回报行业走弱、政府端承压、资产荒背景下，未来所面临的无风险收益率以及市场平均利率水平将进入持续下行通道。复苏非一蹴而就，投资销售时间错配。开发商在去库存过程中要经历“去商品库存-去土地库存-补商品库存-补土地库存”的生产周期。在开发商没有完全实现“去土地库存”的生产节进度时，不会随意补土地和商品库存。

　　经济增速预期下行后，投资者对传统行业长期现金流偏好在不断提升，而REITs等新金融工具，带来开发商对业务的重新定义。

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