12月27日，经济观察报/经观传媒联合上海⾼级⾦融学院在北京举办“夯实中国，拥有未来”中国式现代化实践发展论坛，邀请政府、学界和企业界的权威⼈⼠，就中国式现代化核心议题深入研讨。

　　中海发展首席技术官、领潮供应链董事长杨鸥受邀发表了《房地产是长期充满活力的支柱产业》的主题演讲。

　　杨鸥是一名地产老兵，20多年来，在房地产开发业务外，他还深入地产相关多元化的多个层面，拥有商业运营管理、客户关系管理、物业管理等工作经验并参与中海物业上市，今年2月，他履新领潮供应链及天山门业董事长，走向产业链的更深处。

　　丰富的从业经历使杨鸥不仅关注造房子、卖房子的事，更关注房地产行业更宽广的发展空间，在他看来，房地产的“开发制造业”属性已经趋于平缓，未来会从享受红利向创造红利转变，从盖楼卖楼向长期主义转变。

　　20多年来，房地产的发展是什么状况呢？大家可以看一下自己的家庭资产负债表，房地产在中国家庭资产中的占比达到69%，而在欧美国家，比如美国，这个数字只有36%。

　　在两年前，尤其是一些大企业没有爆雷的时候，在2021全球房地产品牌价值25强榜单里，中国包揽前10，25强占23个。领潮供应链所属的中国建筑，在2021年也晋升到世界500强的第9位。可以说，中国的房地产“开发制造业”已经取得了举世瞩目的成就。

　　2020年，世界房价前10的城市，中国占了4个，分别是香港、上海、深圳、北京。

　　在2019年末，中国的城市化率超过了60%。贝壳研究院发布的《住房研究报告》显示，2019年，中国城镇住宅存量3.5亿套，每个家庭1.2套，人均居住面积40平方米，超过了绝大部分发达国家。

　　最近几年，“三道红线”在金融端对房地产企业进行了一些限制，房地产行业的开工量、投资额都在减少。

　　招商银行每年都会发布在该行的高净值人群的资产变化，连续几年，该数据显示，现金及存款、资本市场产品、境外投资、保险等类别资产的投资比例都在增加，但“投资性不动产”的比例在下降。

　　最近政策频出，比如白名单企业、“三个不低于”等，在资金方面、金融方面、监管方面给房地产企业特别是民企一定的倾斜。

　　中央金融工作会议上，也提出要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式等。

　　目前在需求端，住房销售调整较为充分，最近一两个月，北京、上海等城市二手房的销售有回暖迹象。住房销售降幅有较大的收窄可能。

　　从中长期看，按照城镇化发展的一般规律，2023年到2030年，中国城镇的住宅增量年均大概有10亿平方米，增量是存在的。

　　当前经济处于“弱势复苏”的阶段，房地产的“开发制造业”属性已经趋于平缓，未来会从享受红利向创造红利转变，从盖楼卖楼向长期主义转变。

　　20世纪60年代，斯坦福教授埃弗雷特罗杰出版了《创新的扩散》一书，“S曲线”的概念被广泛接受，S曲线是指一个行业、一个市场、一个产品，其发展自有规律，开始的时候比较缓慢，不管是技术创新的原因，时代进步的原因，还是消费者觉醒的原因，它会迅速往上拉升，到后期会有一个下滑的态势。这种情况不只适用于房地产，每个行业都会面临这样的问题。

　　房地产要怎么突围以及何时突围呢？在一个行业达到峰值之前，我们必须找到驱动企业腾飞的第二曲线，第二曲线必须在第一曲线掉头之前就开始增长。因为那个时候，第二曲线业务的市场占有率有了，品牌有了，消费者的忠诚度有了，对内文化有了，组织能力也有了。

　　我们反观，现在过得不好的房地产企业，在它觉得政策收紧，投融资不那么顺畅，消费者意识在转变之初，它做了什么决定了它今天过得好不好。如果知道明天会有不好的可能，却在怨天尤人、坐以待毙，不好的结果就会降临。

　　放眼全球，在发达国家，房地产仍然是支柱产业，但已完成从开发制造属性向生活服务属性的转变，数据显示，中国房地产业增加值占GDP的比重只有6.5%，而在德国（10.90%）、日本（11.36%）、英国（13.89%）、美国（11.70%）这些国家，这一数据全在10%以上。我们卖楼盖楼很厉害，但卖完楼以后，围绕房子的支出却是很小的。

　　例如，1997年香港房价是深圳南山房价的14倍，25年过去了，香港房价是深圳南山房价的1.2倍，两地房价在趋近。但25年前，香港的物管费是深圳南山物管费的9倍，现在物管费的差距缩减不明显，还有7倍。换句话说，相对于香港的房价及物业费，深圳南山的房价涨幅高，但物管费涨幅较小。

　　在物业行业有一个万分之一定律，在一线城市，房子单价的万分之一作为物业费是比较合适的。在北京、上海、深圳等国内一线万元/平方米的房子不少见，但是十块、二十块物业费的房子不多。在纽约、伦敦、香港等国际城市，30元、50元物业费的房子比比皆是。大家去香港看一下20年、40年的住宅或写字楼的保养状况就知道了，那都是较高的物管费支撑的。

　　欧美的房地产税收了很多年，我们是否应该用长期的房地产税替代短期的高额土地出让金，这个事情在前几年讨论得很激烈。在当前房地产市场低迷和经济尚未恢复的情况下，十四届全国人大常委会立法规划不再将房地产税的立法纳入一类、二类项目是稳妥之举。换句话说，这五年时间，房地产税出台的概率会比较低。

　　房地产发展需要有创造宜居环境、把坏地段变成好地段的能力。举两个我都去过的城市的案例：

　　新加坡著名的“花园城市”，就是通过对老旧拥挤的市区进行全面更新和改造，将原本陈旧的城市区域变成了一个现代化的宜居社区。

　　洛杉矶周边邻近沙漠的土地，也可以依靠比较好的城市规划、到位的公共设施配套以及大量便捷的交通，实现环境的宜居。

　　中国很多近郊、跨城的区县土地，可以创造更理想的居住社区。房地产开发一度是向更高更远发展的，因为土地是稀缺资源，把容积率提高、把房屋的高度拔高，或者城市摊大饼，以此来住更多的人。

　　12月底，《深圳都市圈发展规划》正式印发，东莞、惠州全域纳入深圳都市圈。在广东省人民政府网上，有关于这个规划的“十问十答”，针对“深圳都市圈如何破解住房难题”，回答也提到，“优化都市圈保障性住房规划布局，推动建立跨市域保障性住房建设合作机制。支持在东莞、惠州临深片区、深汕特别合作区等区域沿轨道交通建设大型安居社区，推动跨市保障性住房建设与市政配套设施协同发展，探索跨市域保障性住房建设与产业发展相结合，探索在临深片区共建人才社区，推动产城融合和职住平衡。”

　　在政策引导产业有效落地、人口流入的形势下，围绕都市经济圈发展宜居乡镇地产，可为中国房地产的未来发展带来巨大空间。

　　刚才提到了中国房地产业增加值比较低，但有些房地产开发的相关产业我们可能还不太重视，比如装修。据树懒生活《2023中国家居装修发展研究报告》、艾瑞咨询《2021年中国家装行业研究报告》，“随着存量需求的不断释放和全装配式政策的激励，家装行业将持续保持3万亿左右的行业规模”，“以产品、交付、服务标准化为核心的一站式整装，行业渗透率2025年有望达到60%，市场发展前景广阔”。

　　我到领潮供应链是在今年2月，遇到的第一个比较麻烦的事，是3月份大量瓷砖供不上货，我把供应商请过来问。他们的回答是，确实没货可供，因为在疫情防控政策调整后，to C的装修需求井喷，导致to B的瓷砖量供不上。这可以从一个侧面放映出消费者的需求。

　　硬装是一个万亿市场，但在这个市场长期存在着一个比较麻烦的事，就是信息差比较严重，消费者对家装材料品牌、规格、价格等都不太清楚。我们领潮供应链就是要解决这个问题。

　　同时，国家产业数字化政策的逐步落地，也为建材供应链领域带来更多的发展机遇。建材采购供应链平台可以利用自身的平台化、数字化能力与服务优势，抓住产业数字化带来的发展机遇，持续增强平台数字化能力和服务能力。

　　从今年各上市房地产企业的半年报看，中海是权益销售额、净利润第一的公司；同时，我们也是今年买土地花出去资金最多的公司。这表明，我们看好后续市场，有充足的信心，还在持续地迈开步子往前走。

　　领潮供应链希望实现全链条参与方的共赢。我们是央企，长期的信誉、对建材市场的专业性以及付款及时，可以把供应商的价格做到合理的区间。客户和我们合作是享受央企背书，有领潮供应链参与保质保量，达到“价格低、服务好”的状态。

　　我其实用一句话就能打动潜在合作对象，要做产业园、住宅、写字楼或其他地产项目，您已经询过价了，不用告知我们您询价的结果，我们有信心做到比您现在询的价格、比以前造房子用的建材价格低10%15%，而且供货更及时、更有效，服务更好。

　　我们不仅在加大投入，还在增加我们的科技含量。比如在天山门业，我们与南京理工大学合作，建立院士领衔联合实验室，通过科技赋能助力企业高质量发展，属行业首家。

　　以上关键点，包括了模式转换、结构升级、品质提升、城市土地价值再造、存量资产改造以及产业效率提升，构成了一整套综合策略。

　　我们正在从以建造和销售房屋为主的房地产“开发制造业”，转向致力于满足人们全面优质生活需求的房地产“生活服务业”。然而，这样的转变之路尚长。

　　因此，我们现在正处在房地产生活服务业的初级阶段，未来的发展潜力巨大。这不仅展示了房地产未来的巨大潜力和宽广空间，更凸显了其在中国经济中的支柱地位不可动摇。

　　最后以“互联网之父”凯文凯利的两句话与同行共勉，“明天不会像我们想象的那样完美，但会变得比今天稍微好一点儿”“只有能想象出美好明天的人，才更有可能真的实现它”。ku酷游