对比之下，美国尽管出现了丰富多彩的管理思想、管理智慧、管理理念和管理技能，但只要进行大致的留意和归类，基本上可以看到企业在谈到自身管理问题时通常会把战略和执行放在首位，此外比较注重的是文化、组织结构、人才、创新、领导力等等。至于人才，美国主流管理理论认为：组织结构健全的企业不会因为某个人的离开而受到影响。

　　为什么中外企业的管理现状如此不同？就此话题，记者对几个行业的中国企业领导人和管理咨询专家进行了采访。 网站的顺序是人、钱、战略、实施

　　谢文（和讯网CEO）：如果从广义的整个中美差异来看，我觉得很容易解释。中国是一个正在走向市场经济过程之中的国家，中国从哪年开始才有真正意义上的公司呀？从哪年开始个人才有办公司的权利呀？所以我们一切都在从头学。从头学的时候，人就很重要。如果大家普遍什么都不懂，有点懂的就很重要。而美国一切都是现成的，它有很稳定、很规范的市场和体制，谁来都是这一套，大公司换CEO无所谓，包括比尔·盖茨，他要离开对微软也不会有大的影响，而杨元庆如果要离开联想就不一样了。这就是因为成熟度不一样。

　　具体到我们这个行业更明显，我们这个行当是新生产业，我觉得第一位的确是人才，这在美国都不例外。雅虎怎么来的？AOL怎么来的？Netscape怎么来的？eBay怎么来的？亚马逊怎么来的？都不是什么玄而又玄的战略，它是人想出来的，而这些人跟传统路数不一样，传统路数这些人都没机会，他们既不是什么MBA，也不是企业一级级做上来的。互联网这个新产业，放到中国，我觉得最简单一句话，人，而且这个人主要指的是CEO，还不是后边的团队，有了好的CEO，团队容易组建。

　　对我们这个行业，第二至关重要的是钱。创新总要有一定的能量，现在已不是原来，几个人一凑就可以开始创个业，就有人给钱干起来，现在门坎比较高了，传统资本市场比如银行是绝不会给你贷款的，你没有什么资产，也没有什么业绩，也没有历史能证明你的信用，因而风险投资在这个行当至关重要。我们可以想象一下，从1999年到现在，如果没有国外这一把风险投资，我们的互联网会在什么水平？有了人和钱这两点，然后当然是选择好的战略，然后是执行，到后期才是管理。现在，我们跟新浪差别在哪儿？新浪换哪个CEO不太重要，它盈利已毋庸置疑，明年的广告都卖完了，还怕你广告部经理跑了？这说明它开始成熟了，它的困难在新的增长点在哪儿。

　　所以你要让我排顺序，我宁可说人、钱、战略、实施能力，什么组织结构、文化、领导力，都是派生的、第二个层次的。现在你听中国人谈话要小心，也有人跟你说人是第一位的，但他的意思和我的意思完全不一样，有很多家族企业，他要掌控，又不会干，他就老骂他请的CEO笨，说他找不到合适的人呀，中国没有像样的人呀，其实不是，是他自己本来应该老老实实当资本家，资本家和职业经理人、管理层是两回事，我们看到很多这样的事。中国二十多年改革，现在已经到了父传子的阶段，你会看到很多悲喜剧。都说人，都说管理，都说战略，其实意思完全不一样，要分辨背后的真实含义是什么？商业没有一定之规，没有通则，商业是充满变数的。 房地产业的阶段管理

　　郭钧（曾任华远房地产公司及中体奥林匹克花园管理有限公司总裁）：首先我认为市场增长性越高时，人才的重要性就越大，个人英雄主义时代也就随之伴生。在市场增长性变低时，人才的重要性就变低，战略和执行的作用就更加重要。

　　房地产业是一个很不成熟的市场。它是最接近金融业的一个商业，因为商业的一般特征是货物交易，而金融业是服务业，提供的是一种信用服务、财务服务，房地产业提供的不是一般商品，需要相当规模的资本，也是消费者相当大的一种资产，与一般商业活动相比，它的特点是非常不同的，它受到整个社会环境变动影响非常之大。从开发来讲，房地产业开发的不是持续的项目和产品，它是由一个一个项目组成的，每一个项目之间没有必然联系，行业的产业性是不够强的。影响项目成功的因素，首先是市场的大环境。

　　房地产业在中国也就二十多年的历史。刚开始房地产业市场增长性是最强的，市场很不规范，创新给市场带来的动力是非常强、非常明显的，这时候人的作用就非常大。这样的企业比如万科，在90年代初，万科还是非常小的公司，到90年代末就壮大起来。潘石屹也是增长性很高的市场上相伴而生的典型，他有独到的眼光，有魄力，有创新的思路。

　　随着市场的成熟，资源和控制变得非常重要，对房地产业，最直观的资源是资金和土地，房地产企业最重要的是能不能把资金和土地结合起来，运作出效率来。随着资金规模的进一步提高，这时战略、执行、资本来源，就成了非常重要的问题。目前房地产市场的规范性还不能说特别高，但是应该说有相当的进步。最近房地产业出台了一个规划，要求住宅业产业化、工业化、标准化，房地产业的社会分工体系也随之完善。过去把房子质量问题都归结到房地产商身上，其实跟所有环节都是有关系的，中国的法律体系、产权、设计、物业管理怎样，如果整个行业的这些部门发展水平很低的话，房子的质量是不会高的。房地产商本身应该是整合商，是社会资源的动力。现在，房地产业开始走向成熟期，战略、执行、整个社会资源的合作就变得相当重要，创新的空间虽然永远会有，但相对来说就小得多，人才的作用也就小得多了。 生存环境和管理要素

　　张醒生（亚信CEO）：中国仍然是处在一个大发展、大变革的时期，其社会特点和企业特点都呈现为“增长”，在这样的环境中，能否抓住机遇迅速成长就成为企业在一定时期下的关键因素，而抓住机遇的关键有：是否具备足够的技术和科研积累，当市场有需求时可迅速占领市场，是否具有掌握资源的人或与掌握资源的人有相当关系也是企业一定时期内成长或制胜的关键点。因此，中国成长型企业而大部分中国的企业都是如此把“人才”不仅是管理英才放在了战略和执行之前就不难理解了。

　　若企业经过了高速成长期后，进入到了平稳期或某个产业进入了平稳期，这时候从管理中获得继续发展的动力的重要性就会凸显出来，从这种意义上说，成长型企业靠个人英雄，成熟型企业靠战略。

　　房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.

　　现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用.

　　由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动,因此,必须充分认识房地产市场的特点,以便为有效管理和组织市场营销活动服务.作为整个市场体系的组成部分,房地产市场具有以下主要特点.

　　1.房地产市场是权益交易市场.由于房地产的不可移动性,因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益.交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权,使用权,收益权和处分权),也可以是部分所有权.不同权益的交易,形成市场上不同性质的交易行为.

　　2.房地产市场是区域性市场.由于房地产的不可移动性,房地产生产和消费都只能在特定的地点进行,从而使得房地产市场具有区域性的特征.这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主.例如市场调查,目标市场,产品定位,销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行.

　　3.房地产市场是不完全竞争市场.房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性,如果考虑房地产的区位因素,则各项房地产商品各不相同,但不同房地产之间又不是不能替代的,所以,房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场.

　　企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.

　　20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,我能生产什么,就能够卖什么,企业的普遍思想是生产观点.

　　20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用推销观点指导企业的经营活动.其基本特征是我卖什么,人们就买什么.这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种以产定销的观念,即我生产了什么,就推销什么.

　　第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用市场营销观点代替推销观点.

　　用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.

　　我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.

　　现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.

　　1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.

　　2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.

　　在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.

　　在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务

　　企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.

　　确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.

　　项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.

　　1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.

　　2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.

　　3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.

　　确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.

　　以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.

　　根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.

　　2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.

　　8、如果你所销售的楼盘和同区域的其它楼盘相比价格偏高时你会采取什么样的方式、方法向客户推介?

　　比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿还是面积补偿，这是一个房地产的政策，可以进行可行性研究；比如说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房房屋建设到底是发展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房，这都是我们要研究的政策。当然去年出台的物业管理也是这方面的问题。

　　大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们参看其他国家一些比较好的案例，我给大家简单介绍一下。

　　这是法国Ladefense，这个地方在法国西部，位于凯旋门西延长线年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个建筑是非常宏伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年代就开始规划，当时成立了管理委员会，管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划，规划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得这个地区整体上可持续发展。为此，1958年成立的一个委员会。这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代，一直到89年这个大拱门建成整个的情况。

　　现在我们再来看这个现状，等于说是40年来它的规划基本上是保持一致的，大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化，最大的变化就是在把头地方标志性的建筑物建成什么样，这个一直没有落定尘埃，直到1989年建成了建筑风格是非常独特的这个造型。这个规划还有一个非常的地方，大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，大家看我光标这个地方，光标这个地方实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁，一直到这个布局。这里面有地铁、公共汽车和铁路，全部都在这，地面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，

　　给大家举这个例子的意思就是我们进行房地产规划的时候，是完全可以做这么好的，这是西方国家法国人做的，我们现在的金融街将来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常宏伟的一面，大家看一下这个建筑物，它好象一个的东西，这是法国建的工业博览馆，这是有三个支点，现在还是全世界独一无二的，可见法国人在规划思想是比较好的，规划也是我们可行性评估一部分。

　　项目定义投资活动就是搞项目活动，指在具体的地点和确定的时间内进行的一系列有目的、有计划、有始有终、有资金投入、有产出的活动，是一个持续的经营。在项目评价的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal，事前的评估，第二是Evaluation，事后评估；第三是Assessment，就是第三方我作为中介机构对你进行评估，可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面，大家应该注意这个词，但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal，对Assessment没有争议。

　　对于一般的项目分类从管理的角度有新建、改扩建和合资，这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的发展，从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建，因为改扩建利用原有的一些资产，新建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性，有一些项目是非经营性，比如说城市道路，如果不收过路费的话，那就是非经营性项目，但是如果说收钱了，过路费像原来北京五环就是经营项目，现在又变成非经营性项目。还有从产品性质的角度，我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目，这就是从产品的性质来看。

　　公共项目比如说北京市政府搞的环境污染治理的一些项目，大家都受益，谁也不花钱；准公共项目就像污水处理；电视机、冰箱或者是等等都是竞争项目，按照产品性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资；从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资；现在有PDP模式，所谓PDP就是公共与私人投资合伙制；评估方式是统一的，就是利用增量的方式来评估的。

　　下面切入正题，我们投资任何一个项目都有投资的目的，公共建筑比如说国家奥体中心，公共投资为主，同时吸纳私人投资，还有国家大剧院都是国家公共建筑，这些项目并不是真正为了盈利，当然也不希望靠国家养着，但是主要目的就是国威，这是一个方面。

　　住宅来说，经济适用房这里面就是私人投资加上政策优惠，对于这样一些项目，它的目的是获取利润，对于政府来说它是政府政绩的体现；商品房这是私人投资，这样的项目肯定是盈利性的项目；涉外商品房肯定是以盈利为目标，绝对不是为了公益性搞涉外商品房；写字楼私人投资，以盈利为目的；商厦也是私人投资，以盈利为目的，像现在搞的家乐福，那么大的广场，据说这个项目是国内开发商没有资格或者是没有得到这样的实惠，但是这给了国外一些商业企业，它纯粹是以盈利为目的。

　　宏观市场指什么？就是整个国家宏观经济，还有房地产整个宏观的情况，像去年房地产争论比较多，大家都是业内的人，我就不再介绍了。到我们具体的项目，那就要评估土地供给的市场，要评估一下材料的市场，要评估一下商品房销售市场，要评估一下资本的市场。

　　我觉得这四个市场，就具体项目来说这四个市场恐怕都要考虑，因为你有钱买不到便宜的材料，你的利润也实现不了，这是利润的问题。当然还要注意投资时机的参与，大家在座都很清楚。

　　还有技术评价，技术评价可能一般就是通过设计院来做，或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行评估，主要是技术方面。

　　环境影响评价是非常重要的东西，我们房地产项目也存在这样的东西，时间关系不能展开。如果大家注意到我们的，你们访问的网站，可以在网站上可以看到的图片，比如晚霞，晚霞非常漂亮，但是四十年前还有另外一张图片，这张图片是朝霞的，现在朝霞的永远看不到了，就是因为新北京饭店超高，使得它再照这张相没有意义了。所以我们也要注意环境影响的意义。

　　经济评价这是我们主要要讲的内容。还有社会评价，房地产项目社会评价，应该说现在已经提到议事日程上来，以前我们没有很重视。最近从去年开始，建设部注意到这个问题，世界银行也在注意到这个问题，就是说在搞房地产项目的时候，应该积极搞社会评价，为什么？因为社会评价涉及一个非常重要的问题，就是非自愿的移民，我们的房地产开发项目或者是市政项目往往要进行大面积的拆迁，使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社会评价也列入到议事日程上。

　　风险分析大家都很重视，但是风险分析不是很容易做得很好。再就是组织机构评价，对小的一般项目没有什么组织机构评价，但是对于超大的项目就有组织机构评价的问题，比如说国家大剧院项目的业主，就需要组织机构评价；还有现在的奥体，2008年奥运会奥运场馆的工程，这就必须对谁管理奥运会场馆的工程对机构进行评价。还有就是法律框架适应性，就是你这个项目适不适合在我们国家法律允许的范围内，有一些工业项目就存在这个问题，如果你生产的产品污染比较严重，那么可能法律不允许，这就是说你要进行这些方面的评估。最后一个就是监督的指标体系，就是你这个项目从开始上的时候，就应该搞一套可以监督的指标体系，将来你的项目完了以后，你可以用你的这套监督指标体系来检验你的项目是否成功，所以这是非常重要的事情。

　　一般的投资项目都要有这些评价的内容，对于我们房地产项目来说，有一些是比较重要的，但是有一些也是可以考虑简化，像一般的房地产商组织机构评价不一定做，环境影响评价也不一定要做。但是监督的指标体系希望每一个单位都这么做。

　　那么我们可行性研究的阶段是这个样子，这张图是从联合国公华组织工业组织可行性研究摘录下来，原版书有这个图片，翻译书没有这个图片。红的是表示我们在项目推动阶段所做的工作，这里面大家可以看到高的这个地方是可行性研究和项目评估报告，这部分花的内容时间和精力是最多的，绿色是花钱花得比较多的地方，但是这个阶段花钱也不少，项目识别，可行性研究，评估报告，谈判和签约，工程设计，后面就是建筑、施工等等，就是整个项目周期都看到了。我们再看看国外对项目周期一般是给一个轮回的东西，从Programming开始，从机会到项目的识别，再到项目的评估，还有融资，实施以及项目评估等等方面，大家可以看到评价和评估就不是一回事了，评价就是事后评估总结经验，为下一次项目提供经验和教训。

　　在项目周期内我们有哪些活动，首先要定可行性研究；第二就是要做项目评价；第三就是进行项目管理，可能项目管理在座都非常熟悉，也是现在非常热门的一个学科；第四就是项目运营。这是我们在项目周期内四个最主要的工作，也是我们在座的可能比较关心的。

　　这是一个非常重要的观点，希望大家在今后工作中实践中注意到，就是不同的利益群体，它和项目是什么关系？比如说中间是一个建筑物，某一个项目，和项目有关系的都是什么人？有政府、投资人，房地产项目肯定有政府参加，给你批地、规划等等，开工许可证，投资人是拿钱的；还有施工企业，还有一些咨询机构，银行，可能现在往往大家没有注意到的就是受影响的群体。这受影响的群体现在是不可忽视，特别是我们最近党中央提出了以人为本这么一个指导思想，就是说你搞任何一个项目，可能有一些是受益的人，包括政府、投资人、咨询机构、施工企业、银行，但是对于有一些人就是受到比较大的伤害，比如说我刚才说的非自愿的移民，当然我们现在政府已经考虑很多，给了很多的补偿，但是很多人没有了房子就没有了生活来源，这些受影响的群体应该特别引起大家注意。

　　首先就是要把这个项目的目标和目的弄清楚，目标和目的放在一起好象有一点没有什么区别，实际上是有比较大的区别，目标是比较宏观一点，高层次一点的东西，因为在其他的场合，因为时间比较长我会讲一个逻辑框架的问题，但是现在比如说我们搞房子是为了提高人均住房平均水平，这就是从政府的角度想的，但是具体的目的可能是使某些人从原来7平方米的人均用地搬到比较远的地方，能够有15至20平方米的用地，这是不一样的。这里面有一个很严重的问题，就是目标市场的有效需求，什么叫做有效需求？就是要解决谁投资的问题，谁使用的问题，谁经营的问题和谁买单的问题，关键是谁买单的问题，谁经营也是很关键的问题，这些都是我们进行可行性研究要充分注意的一些事情。还有谁受益、谁受损，广泛来讲房地产开发项目受益者是绝大部分，政府是受益人、投资人也是受益人，银行贷款也拿利润，施工企业也拿利润，但是也可能银行是受损，贷款回不来钱，还有拆迁对群众也是受损的。

　　另外要分析需要什么形式与规模的房地产，由于你们细分市场，房地产市场行话叫做细分市场。什么样的产出结果，就是说什么样的建筑是高层楼房，是低层楼房，多少面积等等这些都要有；还有需要什么样的投入和活动，就是你需要多少资金，多少施工队伍等等方方面面的东西都要有。

　　同样你还要有一些假设的条件，就是说我想搞这个房地产项目，我必须具备哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必须有一个假设，假设我们房地产市场是健康、平稳发展的，这是一个假设。但是也可能中央在通货膨胀非常紧的时候，紧缩银根，刚才我所说的假设就不成立了，所以你任何一个项目，在搞你的可行性研究的时候，对你周围的环境要做一个基本的假设，你是在这些假设条件进行分析，如果这些假设条件不行，那么怎么办？还有一些什么补救办法。

　　房地产产品的特点大家都比较熟悉。首先是不动性；单件性，一件一件生产；保值性，总是价值越来越高，除非人工拆掉；还有高价值性；产品生产的长期性；房地产开发项目它本身是开发过程的生产与投资双重，就是开发的时候和投资两个同时在进行。

　　还有一条就是投入和产出是同步，就是说我在投入的时候，就可以有产出，什么叫做有产出？就是我们可以卖，这是任何一种产品没有的优惠政策，你不管是彩电也好，冰箱也好，汽车也好，你在制造的过程中就可以把它卖出去，这没有，只有房地产有这个特点，这是我们非常重要的特点。

　　还有第三个特点就是开发企业资产的流动性，这是一个非常重要的一点，大家知道我们房地产开发企业可能自己搞一些东西有自用的，这叫做固定资产，但是你这个东西拿出去出租和出售，它就是属于流动资产，它不是固定资产的范围。当然它还有一些无形的资产这都是有可能的。

　　所以我们开发产品的投资有三个方面组成，一个是开发产品的成本，这是出租出售的资产；第二部分就是固定资产投资，就是开发企业自己用的这一部分资产；还有无形资产和其他资产。

　　这是我要非常强调的一个概念，就是说我们扩大企业的东西资产是流动性，因为有一些大学写的房地产的教科书里面还在不停地申述房地产产业的折旧概念，希望大家注意这个问题，折旧只有固定资产才有，开发产品没有，这是分界线评价的方法里面规定的，这也是房地产会计制度规定的。

　　我们房地产开发产品另外一些特点就是投资和生产，这同时又形成了固定资产和开发成本。在开发成本中有关的税费也是我们开发成本之一，大家要注意这个问题，这是我们方法里面都说清楚的。房地产里面有一个开发产品的经营成本，这个经营成本和开发成本是有区别的，开发成本是实际花的钱，每年花多少钱，但是开发的经营成本不一样，它是房地产产品销售出租的时候，将开发的成本按照国家和有关会计制度要求结转的成本。

　　开发成本就是花多少钱就是多少，但是经营成本不是这样，经营成本就是你收多少钱才能算多少成本，这是有比较大的区别。具体的做法是按照当期销售收入和租金收入占全部销售收入和租金收入的比例，计算本期应结转的开发产品。

　　我们房地产开发项目评价的类型现在基本上按经营型类型区分，有出售、出租和混合型；按用途分类有居住、商业、办公等若干；评价有两类评价，一类是财务评价，一类是综合评价。综合评价有点相当于一般项目投资项目，大家可能熟知国民经济评价，我们称为经济分析，但是它主要是为一些开发区设立的，就是为国家开发区设立的。

　　首先要解决它的经济合理性，就是这个项目合不合理开发，有没有用处；第二要解决这个项目本身财务生存能力，财务生存能力是非常重要的事情，就是说假定你有这个项目，这个项目已经建成了，但是你有一些营运成本，营运收入，但是营运收入不足以产生足够的利润，但是能够维持你这个项目继续生存下去，这是一个最基本的生存能力，应该看看我们需要有多少营业收入才能弥补我的营运费用；清偿能力，就是说能不能还款；最后才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能还别人的款，剩下的钱才是你的盈利，任何开发商做项目都是银行还款还上多少，然后借款还付本息之上，经营成本才能算出来起码的价钱是多少，在这个价值之上再定高一点就是挣的钱，是这么一个逻辑。

　　我们还要解决一个问题就是财务的不确定性及风险，一般房地产项目，就是所谓的经济分析或者是国民经济评价风险我们一般不去做，一般只做财务的不确定性及风险。我们要分析的对象是什么？是现金流量，我们分析的对象是现金流量；解决问题的理论方法是什么？是利用资金的时间价值理论。具体做就是做折现的现金流量分析，我们的方法里面都有规定。

　　如何解决问题？首先要解决发生了什么费用，支出的多少，解决这个问题，刚才是要解决什么问题，现在是我们来回答如何解决问题。得到了一些什么收入，就是收入多少，交纳了什么税金，这些税金又支出了多少；建设资金从哪来；借贷的资金从哪来，一个是权益资金从哪来，另外一个是借贷资金从哪来；另外就是借贷资金如何偿还，能获得多少盈利，同时要有别风险因素。以上所有的现金流入和流出都有发生时间的问题，首先我前面说的四项是解决识别我的现金流入和流出的问题，识别法，最突出就是有哪些东西，而且有多少量发生在什么时间，是需要解决这些问题。

　　现在我们就要解决现金流出。都有哪些现金流出？就是有土地成本，土地改进成本，土地改进成本是什么东西？土地成本主要是因为你土地来源不一样，你成本就不一样，有的是原来政府批的，或者是受让的，从别的人那里买来的，还有就是投标的，还有合作的，所以每一个项目的土地成本不一样；土地改进的成本就是几通一平等等土地改进的成本。还有土地上的改进成本，还有市场开发成本，开发资金成本，运营费用，还有所得税和土地增值税，有消息说土地增值税将来会变成物业税。就是说我们的现金流出大概是这些东西。

　　开发建设投资所含各项费用有土地费用、前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，开发间接费用，财务费用，管理费用，销售费用，开发期间税费以及不可预见费等等，这些费用文件里面都有规定。

　　还有一个是我要花多少钱，另外要解决钱从哪来，就是资金来源和结构的问题。首先就是资本金，国家规定任何一个项目资本金，这个资本金就是必须和开发商、有关批准单位说清楚的事情，当然资本金现在没有办法规定，弄清楚你的资本金真正从你自己家里的钱掏出来的，还是问银行借的，但是你可以从甲银行借的钱作为我自己的资本金，然后再到另外一个乙地方去进行投资，但是资本金是必须有的。

　　另外预售收入，还有借贷、债券，这是资金的来源；还有一个资金的来源，实际上是施工企业的贷款，就是施工企业垫资，但是从我们国家的规定来说，这是不合法的行为，实际过程中是有这一点，但是方法没有规定这一点，就没有用；资金的使用计划要弄清楚。

　　开发项目收入有售房款，租金、熟地出让价款、配套设施出售收入这么四项，自营收入就是你自己经营的部分，比如说盖个商场自己经营这是自营收入，这里面也要列清楚租售计划，售房类型、时间、价格、数量等等，售楼的经营方式等等。

　　刚才说到现金流量表，这就是一个现金流量表，但是现在折现财务现金流量表不涉及融资那部分的现金流量，只是经营和投资的现金流量。折现的指标，就是这张表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。

　　分类有全部投资、资本金、投资者各方现金流量表。我们对净现金流量就是现金流入减去现金流出用这个做折现分析；财务盈利能力分析主要指标是财务内部收益率，大家都很熟悉；判别标准就是财务内部收益率要大于财务的资金机会成本，要大于等于加权平均的机会成本，还要大于等于IC，IC就是投资者可接受的最低的收益率，这是理论公式，这个公式应该是没有大问题。

　　就是说我获得的那个收益率一定要大于我设定我自己理想的，当然这里面我理想的东西可能会低于资金的成本，我为了挤占市场。比如说原来假定海尔要进入计算机市场，进入计算机市场可能定的目标就比较低，只要稍微盈利就行，可能IBM培育比较高，这样海尔的IC就会低于IBM的IC，而且海尔的IC可能低于海尔本身的加权平均资金成本。

　　财务净现值是按照投资者最低可接受的收益率算出来的，这就是折现以后的内容，大家看一下就可以了。还有损益表，这个损益表是进行非折现的盈利能力收入，前面是进行现金流入折现的盈利能力，这是非折现的盈利能力，这是利润和利润分配就能够做出来，这没有什么区别简单就可以过去。

　　还有一个还款能力的分析，它清偿能力有三种，一种是最大偿还能力，最大偿还能力就是你有什么钱就还什么钱，按最大偿还能力计算；现在执行就是等额还本，或者是等额还款这么两种方法。利息计算方式也有规定，还款资金来源有自有资产折旧与销售，还有可用于还款的利润；可用于还款的预售房款，这也是其他的产品和项目所不具备的，就是预售房款可以还款，还有一些其它资金。

　　我们的指标有三个，一个是借款偿还期，这对应最大还款能力；还有利息备付率和偿债覆盖率，这两个指标都是银行考察的指标。财务计划现金流量表主要是搞资金平衡，保证项目有支付的能力。资产负债表主要是考察项目，资产负债表跟一般的项目是一样的。

　　我给大家演示一下，这是房地产开发项目经济评价逻辑关系图，绿色的是我们要分析的一些报表，蓝色的是我们基本的一些数据，红色的是一些过程东西，这些过程都是数据之间怎么来往，都比较详细。还有不确定性分析，不确定性分析就是指时间、地点、程度、可能性等都不确定；还有敏感性分析，敏感性分析计算不确定性因素的变化对项目经济效益产生影响程度，并找出对于项目经济效益影响较大的不确定性因素；还有转换值，可能有的同志还不大熟悉这个，现在也作为我们一个比较大的值，有的同志一般统称临界值，是指项目由可行变为不可行时不确定因素变化的量或者是变化率；这里面提醒大家一下，只有自营部分才做盈亏平衡分析，开发部分不做，为什么？盈亏平衡分析是分析不变成本和可变成本的关系，我们很多书上还在做这个，是不正确的。

　　风险分析大家可能都比较清楚，但是对于风险我们要解决什么问题？就是说风险和不确定性是两个不同的东西，不确定性只知道它是不确定性，但是风险应该能够区分它能够发生的概率和发生的内容。风险分析的内容首先是风险识别因素与程度，风险分担，事前减少损失与规避风险；最后有风险管理，就是事后有一些应对的措施。

　　我们在经济评价当中要注意一些什么问题？就要注意我们开发产品投资含息与不含息的开发产品投资，目前我们利率比较低，一旦利率提上来相当高；要注意资金筹措安排；要注意建安成本、开发成本与经营成本的区别与联系；要注意可用于还款的资金来源；资产负债表的平衡；注意有关政策与会计制度的变化。国家政策的变化对于我们房地产行业非常重要。

　　田明：中国人口红利的拐点2012年就到了，比我们想象的要快，未来城市化进程和经济增速都会放缓，我们自己判断地产行业的繁荣期还有10年。一旦行业成熟，整体没有增量，对手又很强大，把别人的市场份额挤下一点，不太容易做到，对手都很强大。行业无增量的那天来临，自己的空间在哪里？一定要未雨绸缪。

　　田明：从资源禀赋来讲，地产商没太多高精尖的东西，房地产要转型、升级成功，都挺困难。地产行业未来不需要这么多人、这么多资本。整个行业的转型预期，我个人持相对悲观的态度。大部分人怎么赚到又怎么赔掉了，或者慢慢淡出。

　　田明：我安排人专门研究了美日欧等发达经济体的地产商，在房地产红红火火的阶段过去以后，那么公司都干吗去了？结论是，只一部分留在房地产领域，其中不少经营和管理持有类资产，有的转型为专业的设计机构或者机构，基本都是转向细分市场，其中不少从事PE或者VC，资本来源就是房地产赚的钱。

　　田明：目前，给予我们产品评价最高的群体是老年人，建筑项目可以大量集合绿色科技，住着舒服与否，老年人自己知道。

　　田明：年轻人整天忙来忙去，身体强健，环境稍微差一点能扛过去，老年人就不一样，温度和湿度的舒适程度、空气的洁净程度、光与声音等物理环境，老年人的感觉特别明显。你看一下老年人的生病和死亡指数，只有两个季节过不去，一个是三伏天，一个是三九天。

　　田明：现在我们一拿到项目，从投资到方案确定阶段都要进行“涉老型配建评估”，评估在大的社区，是否要辟出一块地做涉老型的养老地产，专门给老年人住，但是又不离开整个社区环境。有的地产商，在环境优美的地区开发大规模的养老社区，集中养老，我非常反对。

　　田明：条件好，环境好，山清水秀，但全是老年人，脱离社会，脱离原有家庭，就是“老年集中营”，今天老王头走掉了，明天老李头走掉了，那是什么感觉？集中式养老一定不是帮老人长命百岁，而是折他们的寿。如果你是老人，我们愿意吗？

　　田明：我觉得是老年人的心理需求，这比房子本身更重要。老年人是有地域情结的，最怕的是被家庭遗弃、被社会抛弃，人家说“树挪死、人挪活”，其实老年人是不能挪地的，他行动力很差，对周边街坊邻居乃至一个招牌、一块石板都印象很深刻，这些东西不能给他搬走的，搬走了他不习惯。

　　田明：有很多种，比如在城市中心区域修建涉老型的功能性公寓，正常人能住，老年人也能住：帮助改造既有小区，进行全套的涉老设计、无障碍设计，推出一些涉老型的设施，植入涉老型的服务团队，输出服务；甚至为其他业主方提供全套的技术支持，比如为酒店、写字楼、商场、疗养院等提供涉老的解决方案。

　　“两高、一低、一差、三重”。“两高”即贫困人口占比高、贫困发生率高;“一低”即人均可支配收入低;“一差”即基础设施和住房差;“三重”即低保五保贫困人口脱贫任务重、因病致贫返贫人口脱贫任务重、贫困老人脱贫任务重。下面是小编为家推荐的脱贫攻坚，精准扶贫知识点资料，提供参考，欢迎参阅。

　　答：切实落实领导责任、切实做到精准扶贫、切实强化社会合力、切实加强基层组织。

　　答：发展生产脱贫一批、易地搬迁脱贫一批、生态补偿脱贫一批、发展教育脱贫一批、社会保障兜底一批。

　　答：20xx年，在贵州考察时，进一步就扶贫开发工作提出“六个精准”的基本要求：扶贫对象精准，项目安排精准，资金使用精准，措施到户精准，因村派人()精准，脱贫成效精准。

　　答：专项扶贫、行业扶贫、社会扶贫等多方力量、多种举措有机结合和互为支撑。

　　答：“两高、一低、一差、三重”。“两高”即贫困人口占比高、贫困发生率高;“一低”即人均可支配收入低;“一差”即基础设施和住房差;“三重”即低保五保贫困人口脱贫任务重、因病致贫返贫人口脱贫任务重、贫困老人脱贫任务重。

　　答：2013年11月，在湖南花垣县十八洞村首次提出“精准扶贫”的要求。20xx年10月，党十八届五中全会通过了《中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，提出实施脱贫攻坚工程，实施精准扶贫、精准脱贫，坚持共享发展。20xx年11月，中央扶贫开发工作会议召开，对“精准扶贫、精准脱贫”作出全面部署，印发《中央国务院关于打赢脱贫攻坚战的决定》。

　　13.实施精准扶贫、精准脱贫战略，不断提高脱贫攻坚成效要解决好哪4个问题?

　　答：经国务院批准，从2014年起，将每年的10月17日设立为“扶贫日”。2020年是我国第七个“扶贫日”。

　　答：两不愁：不愁吃、不愁穿。三保障：义务教育、基本医疗、住房安全有保障。

　　答：三落实：即脱贫攻坚责任落实、政策落实、工作落实。三精准：识别精准、帮扶精准、退出精准。三保障：义务教育有保障、基本医疗有保障、安全住房有保障。

　　19.2013年2月，视察甘肃时作出“八个着力”重要指示，具体内容是什么?

　　答：第一，着力转变经济发展方式，推进经济结构战略性调整;第二，着力推进科技进步和创新，增强经济整体素质和竞争力;第三，着力发展现代农业，增强农产品供给保障能力;第四，着力推进扶贫开发，尽快改变贫困地区面貌;第五，着力加强生态环境保护，提高生态文明水平;第六，着力保障和改善民生，努力让人民过上更好的生活;第七，着力加强社会管理，维护社会和谐稳定;第八，着力改进干部作风，提高党和政府公信力。

　　答：三区：西藏自治区、四省藏区(青海省、四川省、云南省、甘肃省)、南疆四地州(喀什地区、和田地区、阿克苏地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州)。三州：四川凉山州、云南怒江州、甘肃临夏州。

　　答：致贫原因包括因病、因残、因灾、因学、缺技术、缺劳力、缺资金、自身发展动力不足和其它等。

　　答：建档立卡贫困户识别程序是指一核、二看、三比、四评议、五公示的贫困人口识别程序。一核，入户核实农户收支状况;二看，详细查看家庭生产和生活条件;三比，综合比较农户收入、住房、财产状况;四评议，在农户申请的基础上形成建档立卡初选名单，依次开展村民小组、村两委和村民代表大会民主评议;五公示，即对评议后的建档立卡名单在本行政村进行第一次公示，无异议报乡镇审核后分别在该行政村和乡镇进行第二次和第三次公示，无异议报县区复审后在县区和乡镇进行两次公告，最后由农户、村两委、驻村帮扶工作队、乡镇、县区五级确认。

　　答：(1)家庭成员(父母子女关系、养父母养子女关系)或法定赡养人、抚养人中有在国家机关、事业单位、社会团体等由财政统发工资且在编的，或在国有企业和大型民营企业工作相对稳定、年收入在3万元以上(军烈属除外)的。(2)家中有现任村党支部书记、村主任、文书、副支书、副主任的。(3)家庭拥有5万元以上消费型小轿车、大型农用车、大型农机具或工程机械的。(4)在城镇购买商品房、商铺(因易地扶贫搬迁和灾后重建等原因在城镇、园区购入安置性房产的除外)的。(5)家庭成员拥有企业或股份，实际出资并分红的(因农村“三变”改革而增加的农户财产性收入以及小商店、小卖部、小商小贩等用于维持家庭生计的除外)。(6)家庭为当地种养业大户或家庭成员长期从事各类工程承包、发包等盈利性活动的，长期雇用他人从事生产经营活动的。(7)为享受精准扶贫政策，不如实提供家庭收入和资产情况，经核实属故意隐瞒或放弃、转移财产的。对虽有上述情形，但因特殊原因，生活仍处在贫困状态，经评议确认，乡(镇)政府及村“两委”班子和驻村帮扶工作队核实无误并经县(市、区)脱贫攻坚领导小组研究同意后，识别纳入建档立卡范围。

　　答：两摸底，指对“边缘户”和“脱贫监测户”两类对象进行摸底。边缘户：对非建档立卡人口中，人均纯收入低于5000元且存在因学、因病、因灾等潜在致贫风险的，认定为边缘户，存在“七不准”情况之一的农户，原则上不能认定为边缘户。脱贫监测户：对已脱贫人口中，人均纯收入低于5000元且存在因学、因病、因灾、产业失败、就业不稳等潜在返贫风险的，标识为脱贫监测户。

　　答：指国家教育部门为推动贫困地区公共教育事业均衡发展，提高贫困地区人口素质和受教育程度，所采取的一系列倾斜和支持政策。主要包括六项：营养膳食补助、“雨露计划”、职业教育补贴、助学贷款和助学金等学生资助、农业实用技术培训以及务工培训。

　　答：为城乡义务教育阶段学校学生免除学杂费;向城乡义务教育阶段学校学生免费提供教科书;向城乡义务教育阶段家庭经济困难寄宿生发放生活补助，从2019年秋学期起，将义务教育阶段建档立卡户学生、以及非建档立卡家庭经济困难残疾学生、农村低保家庭学生、农村特困救助供养学生等四类家庭经济困难非寄宿生纳入生活补助范围。

　　答：根据贫困家庭新成长劳动力职业教育工作开展的实际需要，按照国务院扶贫办要求，对接受中等职业教育(含普通中专、成人中专、职业高中技工院校)、高等职业教育的农村建档立卡贫困家庭新成长劳动力，统筹安排财政扶贫资金，按每生每年3000元左右的标准进行补助。

　　答：全村常住人口中义务教育阶段适龄人口没有辍学学生(因病休学和因残疾、智障而不能上学、辍学、休学的除外)。对轻度残疾、能够适应普通学校就读要求的，优先安排在就近的普通学校随班就读。对不能接受普通教育的，安排在特殊教育学校就读。对不能到校就读、需要专人护理的，确定送教教师，采取送教进社区、进儿童福利机构、进家庭的方式实施义务教育。

　　答：基本医疗有保障标准:(1)实现建档立卡贫困人口基本医保、大病保险、医疗救助全覆盖。因参军、就学、务工、婚姻等原因在异地已经参加基本医疗保险和当年缴费期结束后新增建档立卡贫困人口、新生儿及因服刑、死亡、失联等原因无法参保的不计算在内。(2)建档立卡贫困人口全部按规定享受基本医疗保险、大病保险和医疗救助倾斜政策。(3)建档立卡贫困人口按照“大病集中救治、慢病签约服务”的救治原则，加强区、乡、村医疗卫生机构建设，配备合格医务人员，消除乡村两级医疗机构“空白点”，实现贫困人口有地方看病，有医生看病，有制度保障。

　　答：指通过提升医疗保障水平、实施疾病分类救治、提高医疗服务能力、加强公共卫生服务等手段,让贫困人口能够看得起病、看得好病、看得上病、防得住病,确保贫困群众健康有人管,患病有人治,治病能报销,大病有救助。

　　答：每个行政村有1所卫生室。常住人口800人以上的行政村卫生室面积达到60平方米，“四室” 分开(诊室治疗室、公共卫生室和药房，不承担预防接种任务的卫生室可不设公共卫生室);常住人口800人以下的行政村有村卫生室(常住人口300人以下的行政村可与相邻行政村联合设置卫生室，加挂牌子);乡镇卫生院所在行政村可不设村卫生室。单独设置的行政村卫生室至少有1名合格乡村医生;联合设置的行政村和临时医疗点有固定的合格乡村医生服务。

　　答：农村住房安全等级分为A、B、C、D四个等级。贫困户原有主要居住用房(自建房)经鉴定达到住房和城乡建设部《农村危险房屋鉴定技术导则(试行)》中“A、B”级标准的,视为住房安全，并由县级建设部门或专业鉴定机构出具鉴定报告,县级建设部门出具住房安全达标认定书。贫困户原有主要居住用房鉴定为“C、D”级的，应列人国家危房改造计划并完成改造，改造后的房屋应到达《农村危房改造最低建设要求(试行)》确定的标准并通过县级建设部门组织的竣工验收，验收合格后,由县级住建部门出具竣工验收报告和住房安全达标认定书。C级危房应进行修缮加固，D级危房必须拆除重建。农村危房改造4类重点补助对象:建档立卡贫困户、农村低保户(含优抚对象及原抗战老兵家庭)、农村分散供养特困人员和农村贫困残疾人家庭。农村危房改造补助标准:按照“两州一县”、18个省定深度贫困县及其他县(市、区)三个层面实行差异化补助标准。我区2019年执行标准：①建档立卡贫困户，户均补助4万元，其中,财政资金3万元，帮扶单位1万元。②低保户(含优抚对象及原抗战老兵家庭)，户均补助3万元。③农村分散供养特困人员、贫困残疾人家庭，户均补助4万元。④其他农户，财政资金户均补助2万元。

　　答：指按照“政府主导、群众自愿”原则，将居住在生存条件恶劣、生态环境脆弱、自然灾害频发等“一方水土养不起一方人”地区的农村贫困人口搬迁到生存发展条件较好地方，并通过产业、就业、培训、教育、健康、社会保障等系列帮扶措施，使其摆脱贫困状况、实现稳定脱贫的综合性扶贫方式。易地扶贫搬迁安置方式主要有分散安置和集中安置两种。搬迁对象分为建档立卡搬迁人口和同步搬迁人口两类。建档立卡搬迁群众自筹资金标准:原则上每户不超过10000元或每人不超过3000元，两个标准也可以并行使用。对于鳏寡孤独等特殊困难群体,也可免除自筹资金。易地扶贫搬迁住房建设面积:建档立卡贫困搬迁户人均住房建设面积严格按照人均不超过25平方米的标准执行,不得变相扩大住房建设面积，不得脱离实际提高建设标准。

　　答：国家标准是指农村居民能够及时、方便地获得足量、洁净负担得起的生活饮用水。农村饮水安全供水方式包括:供水入户、集中供水点、引泉、小电井、手压井、大口井、水窖等。具体评价标准为:水量，每人每天不低于20升;用水方便程度，取水时间往返不超过20分钟，或水平距离不超过800米、垂直距离不超过80米;水质，集中供水工程符合《生活饮用水卫生标准》;引泉、小电井、手压井、大口井、水窖等小型分散供水工程无肉眼可见杂质、无异色异味，农户长期饮用无不良反应，有煮沸饮用习惯的可不评价微生物指标;供水保证率，每年90%及以上的天数供水量符合标准。有多种供水方式的农户，按照组合后的供水方式进行评价。凡符合上述4项评价标准的，即可评定为达标。

　　答：农村低保即农村居民最低生活保障，是指政府对家庭年人均纯收入低于当地农村居民最低生活保障标准的农村常住居民家庭实行的基本生活救助制度。农村低保一类对象保障范围：因主要劳动力亡故或者重度残疾，基本没有收入来源的家庭;因家庭成员常年患重特大疾病，经济负担沉重的家庭;因意外事故或者家庭变故，造成生活水平接近农村“五保户”的单亲特困家庭。农村低保二类对象保障范围：因家庭成员病残等原因造成劳动力缺乏、不能外出务工的家庭;因病、因学等原因造成支出负担沉重，影响基本生活的家庭;生活明显困难的独生子女户、二女户和单亲家庭。其他困难家庭，根据当地认定细则纳入三、四类保障范围。现行农村低保：一类补助标准为335元/人月(2020年提标为369元/人月)，二类补助标准为318元/人月(2020年提标为350元/人月)，三类补助标准为84元/人月，四类补助标准为58元/人月。

　　答：特困人员是指户籍在本市行政区域内的无劳动能力、无生活来源且无法定赡养、抚养、扶养义务人，或者其法定赡养、抚养、扶养义务人为无赡养、抚养、扶养能力的老年人、残疾人以及未满16周岁的未成年人。农村特困人员(五保户)基本生活年补助标准不低于5232元，每月不低于436元(2020年提标为年人均补助5760元，月人均补助480元)。

　　答：指以市场为导向，以经济效益为中心，以产业发展为杠杆的扶贫开发过程，是促进贫困地区发展、增加贫困农户收入的有效途径，是扶贫开发的战略重点和主要任务。具体扶贫措施包括种植业、养殖业、加工业、服务业以及休闲农业和乡村旅游。

　　答：指通过就业援助、就业培训、产业带动就业、创业带动就业等措施，提升贫困劳动力就业创业能力、帮扶贫困劳动力实现稳定就业，促进贫困家庭尽快脱贫。具体包括：(1)贫困劳动力转移就业;(2)免费技能培训;(3)创业扶持。

　　答：“扶贫车间”或者叫“社区工厂”、“卫星工厂”，是指以扶贫为目的，设在乡、村的加工车间。它不以盈利为目的，而以带动脱贫为宗旨，要解决的是农户尤其是贫困户就地就近就业问题。

　　答：指通过政府引导，综合运用银行业、证券业、保险业等金融手段，帮助贫困地区贫困人口解决融资难、融资贵的问题，帮助贫困地区企业开辟上市绿色通道，减少贫困人口脱贫的风险。具体包括扶贫小额信贷、扶贫贴息贷款、证券业扶贫、保险业扶贫。

　　答：生态护林员定义:在建档立卡贫困人口范围内，由中央财政或省级财政安排补助资金购买劳务,受聘参与森林、湿地、沙化土地等资源管护服务的人员。生态护林员劳务报酬:每人每年管护劳务报酬70008000元，以“一卡通”形式按月兑付。生态护林员管理:生态护林员一年一聘,实行动态管理。生态护林员因健康等原因不能履行管护职责、违反协议、考核不合格、主动要求退出、触犯法律等,应当按照管护劳务协议予以解聘。同时,应按选聘程序及时补聘。

　　答：光伏扶贫主要是在住房屋顶和农业大棚上铺设太阳能电池板，“自发自用、多余上网”。也就是说，通过分布式太阳能发电，每户人家都将成为微型太阳能电站，农民可以自己使用这些电能，并将多余的电量卖给国家电网。光伏扶贫电站定义:以扶贫为目的,在具备光伏扶贫实施条件的地区,利用政府性资金投资建设的光伏电站,其产权归村集体所有，全部收益用于扶贫。光伏扶贫对象:列入国家光伏扶贫实施范围的建档立卡贫困村的建档立卡贫困户，优先扶持深度贫困地区和弱劳动能力贫困人口。

　　虽然号称史上最严厉的房地产调控政策从限购到限价层层升级，可是部分地市房地产市场还是出现了越压越涨的局面。楼市整体正处于一场新的僵持、博弈态势，谁会是最后的赢家?一线城市房价有所松动的迹象让人们期待传说中“拐点”能够快点降临。

　　4月10日，参加由《徽商》杂志社、徽商全国理事会主办，基石置业协办的“徽商大讲堂之地产高峰论坛活动”时，著名房地产专家，中国房地产研究会副会长顾云昌对当前中国房地产发展中面临的发展现状进行了解读，并且对此前关于“89％的家庭有私房，对房价的抱怨主要来自剩下的11％的家庭”等热点话题进行了独家回应。

　　“试问有哪个行业像房地产行业调控这么频繁，力度这么大?没有过。2011年，中国房地产市场到底是会继续发烧，严重下挫还是在平稳中过渡?个人觉得第三种情况最有可能发生。”

　　“无论是从国内和国际的状况来看，房地产都和民生有关。而国家的调控也一直在围绕住宅地产进行，稳定房价、稳定民心、稳定发展，这将会是房地产市场的发展走势和政策导向。”

　　顾云昌介绍，去年国家统计局给出的一手房销售数据是5.25万亿，如果再加上二手房的销售额，共计约8.3万亿，而去年一年的城镇消费品零售总额为13.6万亿。这是一个什么概念呢?8.3万亿相当于国家一年的财政收入，这个数字是相当大的。汽车产业、旅游产业是支柱产业，去年的汽车销售量约为1.8万亿，而旅游收入大约在1.2万亿，两者加起来也只有3万亿多一点儿。但是，老百姓光买房就花了8.3万亿，足以见得房地产业在中国经济中的命脉作用和支柱地位。

　　所以，在今年全国“两会”的报告中，还特别强调了要扩大保障住房规模、完善楼市的调控政策和健全考核问责机制。

　　“我有个观点之前还引起过争论。中国现在的私房率达到了89％，其中有40％的家庭是房改房，12％的家庭是祖传房，32％的家庭购买的商品房，中国农村99％的人是私房，中国是世界私房率最高的国家，而美国的私房率不到70％。有统计数据表明，现在的家庭财富中，房屋的价值占到家庭总资产60％以上。也就是说，家庭财富用什么体现?最主要是用房屋体现出来。有的人望文生义，将89％的数字绝对化，于是就有人说顾云昌说了抱怨房价高的人来自剩下的11％的家庭，这些话不是我的原意。”

　　针对住宅地产价格过快上涨的原因，顾云昌认为“土地供应量减少、保障性住房的不足、流动性过剩、城镇贫富差距过大、居民投资渠道匮乏乃至舆论引导的缺失”都是形成上涨预期的合力因素。他表示，由于货币市场的流动性过剩，热钱大量流向楼市是导致目前房地产价格居高不下的根本原因。

　　在顾云昌看来，这一轮房地产调控的重点是三方面：一是抑需求。抑制投机性需求，打压了房地产的泡沫。二是增供给。而此次则是增供土地，打击囤地，不许房地产商捂盘。三是调结构。政府加大保障房供应力度、加快棚危房改造、大力发展公租房，合理调整保障房和商品房的结构，建立完整的供应体系。

　　“房产市场的长期发展，不能光靠政策调控来维系，要解决本质问题离不开深层次的体制改革，改革货币金融环境、改革财政税收体制、改革土地供应体制。控制货币扩张和流动性膨胀、提倡多元化融资、实行金融改革，改变地方土地财政局面、推进房地产税收体制改革，加速城乡一体化进程、盘活农村建设用地指标。”

　　顾云昌说，经济风险中危害性最大的就是金融风险，而房地产恰恰与金融杠杆紧密相关，上世纪亚洲金融危机时，香港的房价曾经下跌超过68％，而美国次贷危机也与房地产泡沫密不可分。

　　“保持房地产的稳定不是空话，我们既要防止有大的泡沫出现，也要防止泡沫破灭。不调控任由房地产市场的泡沫滋生下去，经济就会出现危险。目前，房地产市场的泡沫不可避免，而现在的调控实质上就是个挤泡沫的过程。”

　　而针对众人关心的2011年房地产调控的发展趋势，顾云昌也做了三种可能性推测：

　　一、最糟糕的可能是继续发烧、发热，房价降不下来，供不应求仍然很紧张，保障房完不成任务，房价继续涨。但是顾认为这种可能性不是很大，因为政府已经下了决心，从中央政府到地方政府都在落实责任，后期还将陆续出台政策，就是要强力地遏制投资需求。

　　二、会不会出现严重下挫?顾认为这种可能性也不是很大。整个的中国宏观经济在稳定向好，特别是“十二五”规划提出来以后，各地对整个经济增长的信心很足。整个经济往上走，收入往上走，唯独房地产往下走，这种可能性不是很大。

　　“我们要非常关注地方财政和地债风险。现在的地方政府都是土地财政，刚刚也有人和我说在合肥整个房地产税收占了地方税收的1／3，这样看来地方财政还是很紧张的。所以地方政府绝对不愿意由于房地产的下滑，影响地方财政收入。其实，中央从来没有要打压房地产，也从来没有说要打压房价，中央也没有说过要打压房价上涨，但是中央说过要打压房价上涨过快。”

　　三、商品房价格总体上保持平稳。今年以来，房地产投资规模稳中有升，主要是因为保障性住房增加了投入，销售量方面有起伏地变化，商品房价格总体上可能会保持平稳，住房价格可能会稳中有降，顾认为这种情况最有可能发生。

　　面对号称史上最严厉的房地产调控措施的密集出台，房地产能否退烧呢?此前，包括国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在内的不少专家都预言房地产行业的拐点正在出现，而房价的下跌是必然趋势，甚至会出现房价下调10％的可能。

　　对于这些观点，在接受《徽商》杂志独家专访时，顾云昌坦言他不敢做这样的预判。

　　“首先，房地产行业的‘拐点’是个非常模糊的概念，到底什么是拐点?是房价的下跌，还是环比的下降，还是成交量的下降?一二线城市之间的房价差异很大，影响房地产的变量也很多。反正，我不敢做这样的判断。”

　　虽然他不愿对房地产价格的走势做出过多评论，但是他反复强调“房价要回到合理价位”。

　　《财富堂》：宝库1号项目诞生之前，陆家嘴金融区已经有两万多只保险箱，ku酷游分散在各个银行和金融机构，而你们创建宝库项目，最初是出于哪些方面的考虑？

　　周忻：上海中心是“中国第一高楼”，建设之初就非常重视功能定位。我们参与了它的功能定位的头脑风暴。最初，考虑到上海中心的灵魂是文化，对于宝库项目，我们的设想也是基于建筑与文化的融合，将以文化为核心，以建筑为载体，以互联网为工具和传播手段，用创新、融合的思维模式，打造中国文化产业。当时一切设计理念都围绕着如何让建筑支撑文化的高度，又让文化成为建筑的灵魂。而空物馆，在全国乃至世界都很独特，它的运营也是需要用很多钱的，如何给它一个运营模式？我们当时想到，空中建一座博物馆，地底下必须建一个库房，存放跟文化艺术相关的藏品。当宝库项目往下进行时，我们又觉得陆家嘴地区是著名的金融中心，上海中心本身也有很多金融机构进驻，地底5层的保管箱除了存放博物馆的文化艺术品以外，也还可以承担陆家嘴金融城的配套服务啊。

　　艺术品保管和金融服务配套，两者已经足够支撑起宝库的功能了。可是宝库亮相以后，我们从市场的反应里骤然发现，人们去看了，随即产生了许多新的需求，它的外延大了很多。不仅仅是金融机构、文化机构需要宝库，每一个普通人都需要一个私存空间。这一下子让人脑洞大开，发现了保管箱在新时代有一个巨大的潜在需求。

　　譬如，有个朋友说，我要把我女儿的胎毛、脚印放进保险箱，每年给她放进一些有意思的成长记录，等她十五六岁成年时把箱子给她。从这个场景似乎又延伸出无数需求。譬如，有个老人，老伴没了，他将老伴用过的东西放进去，箱子就变成了一种情怀，它不仅仅是商业配套、文化配套，而是普通百姓心灵里的深层次需求。每个人都渴望有个这样的空间。

　　就像我们用苹果手机，每个人都有一个线上的云，换手机时可以直接从云里把资料导进来。如果每个人需要天上一朵云存放无形的“数据”，那么相对应，他也需要一个地下的库，存放他的有形物品。什么地方的“库”最有特色？毫无疑问，上海中心地处中国金融中心，是在全世界仅次于迪拜塔的第二高建筑，在它地下五层处的宝库不仅壁垒森严，而是建筑设施非常坚固，是世界上最安全的地方，这就是宝库独一无二的特色。

　　任何一个人，在任何一种状态，都需要一个存放私密的空间。这样的需求一旦被激发出来，上海中心的宝库1号就变成一个稀缺资源，一个具有独特价值的可投资产品，而不再仅仅是一个金融配套功能的东西。迄今为止，我没有去敲任何一家陆家嘴金融机构的门，去推销宝库，相反，宝库一建成，金融机构主动找上门洽谈合作的很多。眼下，越来越多的普通人也知道，自己可以有一个属于自己的私人空间，是极其安全的，跟你的情怀相匹配。

　　这是我们一开始没有想到的需求，这个需求的前景非常大。宝库1号不止是一个保管库，保管箱里是放钱的，这里不止能放钱。现代人最渴望独处，都需要有个自己的空间，将自己珍贵的东西存放进去，应运而生的宝库恰恰提供了这个空间。就像你买包时，一开始或许也没想清楚自己会放什么，只是觉得它美观，有用。宝库也类似，当你准备买它的时候，也许也没有完全想清楚要放什么，但最终你存放了你的财富、生活、文化，你发现你有这个需要。

　　这些想法跟我原来的思路是有冲撞的，原来我觉得宝库可以供个人和机构存放收藏品和资产品，这已经有足够大的市场了，其实真正的市场需求比我想象得更大。

　　周忻：在国外人们用保管箱还是放财富的，我认为我们做的这个事情是世界领先的，我们打造的是生活方式。通常，保管箱都是存放财富的，证券啊、黄金啊、古董啊，等等，但现在我们发现，人还有许多比财富更有意义的东西需要存放，许多珍贵的纪念、情感的秘密，都需要一个绝对私密和安全的空间。这个概念以前全世界也没有，是我们发掘的。往后走，我们可以规划很多蓝图，如果我们发现需求、引导需求、创造需求，就会演变成一种商业模式，这是国外没有的，没有人把看似风马牛不相及的保管库与生活方式，去做了“配对”。

　　即使你一时没想到放什么在保管箱，你可以思考，回去想一想，这思考过程本身就是有价值的，你会思考人生过程中什么对你是最重要的，有了这样的思考，宝库就给你带来了收获，最后你拥有或不拥有保管箱都不那么重要了。

　　《财富堂》：其他的保管箱是用来放财富和艺术品，宝库是收藏所有人私密和情怀的空间，那它的竞争对手是谁？

　　周忻：不能。这是我自己的秘密。上市公司的经营数据我能告诉你，公司的发展战略我也能告诉你，但我存放的私密东西不能告诉你。如果你想去看，我可以带你去看，但是不能写出来，你看完以后就会知道，我前面讲的东西都是真的！

　　周忻：红酒不行，因为是液体，会影响宝库安全性，但红酒瓶可以。宝库的外延展开以后，也有人来找我，要放干细胞，我说那好，以后我专门给你造一个能放干细胞的库。

　　《财富堂》：在做成上海中心的宝库1号以后，易居还会继续做其他宝库项目么？

　　周忻：我们会提供持续的服务。宝库1号还会在徐汇滨江和深圳蛇口复制，还有一些宝库在谈。蛇口的宝库项目则选在海上世界，这座高楼汇聚了英国V&A美术馆和深圳观复博物馆两大馆。徐汇项目跟生活的关系做得更透，徐汇滨江的保管箱规模会比上海中心的更大，可以供收藏者存放一些尺寸较大的藏品，比如明清家具、当代艺术装置等等。另外在功能上也有所创新，开发了家庭型宝库，可以供整个家庭使用。上海中心的宝库更注重个人的私密性，徐汇滨江的项目更生活化，全家人都可以把自己心爱的东西放进去。其他宝库项目和上海中心项目的UL认证标准都是一样的。

　　《财富堂》：从易居中国到实惠APP，再到宝库中国，您的每一次创新都是对消费需求的深度挖掘，也是推行新的生活方式，您是如何完成这一次次创新的？

　　周忻：易居是做房地产起家的，我们入行很早，1993年就开始做房地产，见证了中国房地产发展的两个阶段。第一个阶段，房地产企业比拼的是资源，谁能拿到地，谁就能赚钱，资源高度集中在大开发商手里，所以这也是一个大开发商逐步兼并小开发商的过程。

　　到了第二个阶段，市场规则越来越透明，房地产企业开始注重品牌建设，比拼软实力。过去大家比拼房型，现在硬件发展相当成熟，大家要比内功，比如物业管理、衍生服务。

　　我们坚持三个原则，第一个是房产交易永不过时，我们一直会坚持主业。另一个是“房地产+”，所谓“互联网+”是和天上的结合，而“房地产+”就是和线下的结合，线下就是钢筋水泥，什么都离不开房子，未来房地产可以和各行各业结合，开发出很多新的产品。

　　去年底，易居中国提出了“房地产+”理念，将会是集团2016年的发展战略。和“互联网+”一样，互联网是一种工具，一种技术，可以和很多行业结合，房地产是一种基础建设，在上面也可以嫁接很多东西。未来易居中国将打造“八爪鱼”战略，通过房地产打通很多领域，将触角延伸到各个行业。

　　宝库1号就是“房地产+”战略的一个组成部分，具体来说它是“房地产+安全”。随着城市人日渐富裕，对安全的需求日益提高，第三方保管服务就有了发展空间，宝库1号是硬通货时代下的金融基础设施。

　　除此以外，易居中国的产业版图之上还有“房地产+教育”，我们做的项目是时钟教室。培训机构不需要再长租写字楼的单位作为教室，将一大笔资金压在房租上，可以按照时段租用社会教室，比如闲散时段的学校教室。这个项目盘活了教室资产资源，化整为零，让更多人得益于教室分享，用比较低廉的成本接受教育。

　　还有“房地产+交易服务”，我们推出的项目是房友集团，为二手房中介提供签约、金融等交易服务。市面上60%的二手房是靠小中介门店卖掉的，很多小中介的经营模式就是夫妻老婆店，它们虽然规模小，但对片区熟悉，所以能从中原、我爱我家这些连锁型中介手上抢掉不少客源。但我们发现，这些小店的难点在于没有人力或资源为客户提供后续的交易服务，比如签约，跑交易所，找银行做房贷，等等。所以我们就为这些小店将后续的交易活儿都包了，让他们安心去找客户卖房子。

　　我们还有很多其他领域，譬如“房地产+农业”项目，我们做了乐农，将原产地农副产品与社区餐桌直接挂上了钩，这是老百姓都需要的。我们还做了“房地产+金融”，去年易居资本和钜派合并，打造社区金融超市。对于“房地产+互联网”，我们做了乐活；对于“房地产+社区”，我们做了实惠APP。未来，我们还会做“房地产+养老”、“房地产+健康”等等。总之我们会立足房地产，做好各种服务。

　　三是为老百姓提供持续的服务。过去，我们只要一卖完房子，买主就跟我们没关系了，现在呢，我们可以继续提供很多服务，譬如装修、文化、理财、教育等等。

　　在“大众创业，万众创新”的时代，围绕服务行业的创新正当时。我们的目标是做中国最好的服务生，做好跟房地产相关的服务行业，我们会坚守在服务领域。

　　《财富堂》：中央提倡供给侧改革，就是鼓励通过不断创新，创造出前所未有的新产品，激发出市场新的需求。宝库就是一个样本？

　　周忻：供给侧改革的核心就是发现。我们一开始做宝库项目，想清楚以后就知道是成的，但有关文化创新的兴奋感和兴奋点已经过了。现在为什么兴奋？是因为我发现了新的需求。供给侧改革就是发现需求，并且去不断满足这些需求。举个例子，我朋友的爷爷是个严谨的老人，他二十年如一日，看完《新民晚报》还做剪报做分类存放，这是他们这一代人积累资料的方式。当他过世后，家里人无意中找出东一个存折，西一个存折，因为他老了记忆力衰退了，东了就忘。如果那时有保险箱，他一定会放进去。类似的需求其实一直都存在，只是没有被发掘而已。

　　周忻：需求并不是每次都一下子找准的，创新也没那么“高大上”，似乎所有创新都能成功。譬如宝库1号项目，这个创新就有个演变和深化的过程。我们创办的实惠APP也还在路上走，在不断摸索，当然节奏感还不错。所谓创新，一开始往往来自于某个点，这个点绝对不是完整的，当你渐渐地把这个点变成一个简单的东西，被大家所需求，创新才接近成功。我现在可以说，我们发现每个人都有一个保管库的需求，可以存放财富或秘密或具有特别纪念意义的东西，这是个创新，而这句话我五年前是绝对讲不出来的。

　　很多人讲起创新都是“马后炮”，什么一开始就做了什么准备，这样那样，其实，我的体会，很多创新都是一步步出来的，不过去就是失败。当然，好的团队、成功的经验对创新会有帮助，团队里要有各种年龄层的人，年轻人有年轻人的好处。

　　从创新本身来讲，哪里有第一天就把这个故事给你编完整的。一个点出来，要去不断论证，不断去试，创新就是用你的智慧和执着去发现一些可能性。

　　《财富堂》：宝库从存放艺术品、资产品到满足人文情怀需求，经历了内涵上的变迁，您为什么会有这样的灵活性，在创新过程中不断调整方向？

　　周忻：关键是你和你团队的文化和基因。我们做公司，每年会改变一些管理模型，在易居中国的企业文化就是，唯一不变的就是变，这是我们这么多年的文化特质。这个世界变化太快了，我们时时有危机感，如果不能处在行业前沿，随时会被淘汰。我们是个轻资产公司，我们靠什么？靠团队，靠人，靠观念，靠创新。我们团队的基因非常好，会不断尝试一些新的东西，每一个阶段、每件事都在创新。除了创新思维以外，我们靠的是团队执行力。

　　[论文摘要]借鉴西方发达国家的研究成果和实践经验，以上海市房地产消费者为研究对象，通过问卷 调查 定性定量的分析诸多影响上海市消费者购房决策制定的因素，并从把握消费者心理的角度对房地产市场 营销 提出建议。

　　随着我国 社会 主义 市场 经济 的稳步发展，房地产行业也蓬勃发展，已成为第三产业的重要组成部分。

　　上海市房地产 市场 消费者 心理 呈现出以上特点，在市场 营销 过程中，把握消费者心理特征无疑将取得更好的营销效果。本文试从把握房地产消费者心理的角度对房地产开发企业的营销提出以下建议：

　　（一）在项目可行性研究阶段，必需全面细致地进行 调查 ，把握需求信息尤其消费者心理信息分析

　　这一工作要摸清消费者喜欢什么样的产品，具有哪些消费习惯，消费者有怎样的 审美 观念，对产品有哪些特别的要求等，然后根据消费心理合理地进行产品定位。开发商生产什么，如何生产，建造过程中使用哪此工艺等都必须围绕消费者心理需要展开。

　　（二）要善于从众多消费者多样性的消费心理中提炼具有共性的心理特点，准确地进行客户定位

　　从目前我国房地产的发展来看，房地产营销还没有到针对个人心理需要“量身定制”的程度，而往往是针对一批消费者开发一批产品。消费者心理需求各种各样，但是在某一层次的消费者中还是存在着带有共性的消费特点，如何把这些带有共性的心理提炼出来，贯穿到房地产再生产的整个过程中是需要高度重视的问题。只有将共性心理提炼出来，营销人员才能准确地把准潜在的消费群体，实施客户定位。

　　名牌战略就是企业通过对自身的产品、 管理 、服务、商誉等进行宣传，让消费者对企业品牌产生良好的印象，并形成习惯性消费心理的过程，它不仅仅是利用某一方面信息对消费者实施影响，而是通过多种“良性”信息对消费者心理进行长期影响。

　　（四）通过有效的营销手段和营销技巧影响消费者惯有的消费心。