为什么保障房如此重要？光大宏观：将推动房地产良性循环，长期看有望激活内循环
本篇为中央经济工作会议精神学习第二篇，重点分析保障性住房如何在稳增长和加快构建房地产发展新模式中发挥作用。我们认为，保障房建设意义重大，旨在从供给侧出发推动房地产回归良性循环，长期看也有望通过降低居民住房成本、制造业成本，进而提振居民消费和民间投资，从而激活内循环。
当前房地产市场面临的是总量供过于求，但结构性供需不匹配的问题。总量层面，当前住宅需求仍在放缓，房地产市场尚处在去化周期内。结构层面，现有的住房结构尚未匹配居民多层次的住房需求，既存在人口流入规模较大地区的供给不足，也存在改善性住房的供给相对不足。
因此，加大保障性住房建设，就是从供给层面解决住房市场所面临的问题。一是，加大保障房供应，解决“夹心层”群体住房困难，降低居民住房成本。二是，在库存压力较大的城市，利用闲置的土地和房屋库存筹建保障性住房，一方面可以加快保障房供应的节奏，另一方面也帮助房地产市场库存去化。三是，通过差异化供给分割需求群体，基本需求交由政府解决，改善需求交由市场解决。不仅针对性地解决工薪收入群体的住房困难问题，同时，高收入群体的需求交由市场解决，既满足其对住房品质、面积等的追求，也顺应未来以改善性需求为主导的住房市场发展。
一是，降低居民住房成本，提振居民消费。2016年以来，我国房价迎来新一轮上涨，房价收入比明显走高，居民杠杆率快速增加，高房价对消费的影响从早期的财富效应转向挤出效应。具体表现为，消费率难以持续提升，城镇居民消费倾向明显回落。从区域层面来看，我们搜集的25个一二线城市的消费和房价收入比数据，也同样显示房价收入比与消费支出占比呈反向变动。二是，通过建设产业保障房等途径，降低中小微企业制造业成本。广东省作为中小微企业聚集地，是最早实施产业保障房的地区，通过低租金形式扩大产业空间供应，有效降造业成本，从实际情况看，深圳提供产业用房约为市场价30%-50%。
我们以新加坡、德国、日本为例进行分析，在制度设计、建设方式等方面，借鉴其住房保障体系的建设经验。一是，保障体系上，通过建立多层次住房供应结构，将保障房和商品房市场进行切割，解决不同群体的住房困难。例如，新加坡、日本、德国普遍采用的是对低收入群体提供廉租房，对中等收入群体提供可供购买或出租的改善性住房，高收入群体则直接对应市场化住宅。二是，建设方式上，政府起到主导或引领作用，通过提供长期低息贷款、低价土地等方式，设立半官方或民间机构进行建设和运营管理。三是，资金来源上，通过财政资金和银行贷款筹集建设资金。例如，新加坡通过中央公积金保障组屋建设，德国通过政策性银行和住房储蓄制度提供低息贷款资金，日本则设立住宅金融公库，引入储蓄、养老金、保险等财政投融资资金。四是，运营管理上，设置严格的准入准出机制，抑制保障房交易套利。例如，新加坡通过年龄、收入、是否有住房等限制申请条件，限制转售时间，进行闭环式管理。
2023年12月11日至12日，中央经济工作会议在北京召开，会议开篇便对明年经济工作定下整体基调——“必须把推进中国式现代化作为最大的政治，聚焦经济建设这一中心工作和高质量发展这一首要任务”。对此，会议围绕着科技创新、扩大内需、重大改革、扩大开放、防范化解风险等九个领域，具体部署明年经济工作。
我们在第一篇会议精神学习报告中，对明年首要三个任务：“科技创新、扩大内需、重大改革”进行了具体的学习和分析，我们认为这也是明年经济“以进促稳”中“进”的三个立足点。在经济工作会议精神学习的第二篇，我们针对学习会议所提出的“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，重点分析保障性住房如何在稳增长和加快构建房地产发展新模式中发挥作用（详情请参考2023年12月13日外发的报告《中国式现代化是最大的政治——2023年中央经济工作会议精神学习第一篇》）。
针对房地产供求关系发生重大变化的新形势， 2023 年 7 月的中央政治局会议、 10 月的中央金融工作会议等高层会议上均明确强调，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
2023年12月20日，住房城乡建设部负责人表示，启动新一轮保障性住房规划建设，是重构市场和保障关系的一项重大改革。
此前“14号文”系统性地提出了建设保障性住房的指导意见，旨在通过供给侧调整，重构房地产市场。2023年8月，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（简称“14号文”），明确提出我国将构建政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求、租购并举的住房制度。一是，加大保障性住房建设和供给，在原有以租赁为主的基础上，提出加快建设配售型保障性住房。二是，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求。
需求方面，由于人口总量见顶、城镇化率增长放缓，整体住房需求将逐步回落。我们根据人口趋势推算，2016-2020年我国新增住房需求已经见顶，年均13.5亿平，2021-2030年、2031-2040年、2041-2050年将分别降至10.4亿平、7.2亿平、3.2亿平。
但供给方面，我国住房需求放缓，房地产处在较长的去化周期内。2021年以来由于购房需求持续下降、房企融资收紧，房地产库存持续回落，截至2023年11月，我们测算的广义住宅库存（已开工未销售的房屋）为11.3亿平，相较2020年10月高点已经大幅下降近8亿平，库销比降至13.9个月；但是，现房住宅库存（已竣工未售的房屋）近两年随着竣工加速，出现上行趋势，截至2023年11月仍有3.2亿平库存，库销比达到21.7个月，处在2012年以来90%的历史分位数水平，显示房地产去库压力仍然较大 [1] 。
[1] 1999年-2018年，我国新房销售面积共计150亿平方米（考虑满五年交易的多数情况），参照住建部2022年披露的15%全国住房空置率，则二手房空置面积达到22.5亿平方米。
从购房人群来看，随着人口红利逐步转向人口负债，未来改善性需求将逐步取代刚性需求，即对住房品质和面积有更高的要求。而我国住房供给多以中小户型为主，改善性住房供给相对不足。
从地域来看，随着城镇化发展步入中后期，人口向经济发达地区和城市群集聚趋势愈加明显，住房需求将更多流向一二线等高能级城市。这就造成了三四线城市房屋供给过剩，但在人口流入规模较大的地区仍面临结构性供给不足的约束。并且由于大城市房价高、保障房占比偏低，青年群体住房成本较大。
早在1994年，我国便开始建立住房保障体系，目的是构建多层次住房供应体系，以满足中低收入群体的住房需求，大致经历三个阶段的发展。1）1994年-2007年，在取消福利分房制度后，我国开始大规模建设以经济适用房为核心的“配售型保障房”，用于解决城镇居民的住房困难问题。2）随着城镇化快速发展和流动人口增多，房价上涨对居民住房成本的影响逐步体现。2008年-2014年，住房保障转向以“公共租赁住房”为核心的出租型住房保障体系，将保障范围从城镇户籍人口扩大至新就业职工、外来务工群体。3）2016年之后，为解决城镇新居民住房困难，我国开始建立购租并举的住房制度，积极发展住房租赁市场。“十四五”规划，将扩大保障性租赁住房作为重点任务，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。2021年6月，国务院明确表示，我国将构建以公租房、共有产权房、保障性租赁住房为主的保障性安居工程，用于满足没有购房能力的中低收入群体的住房需求。
整体而言，在经历配售型的经济适用房大规模建设后，我国现有的住房保障体系转向以实物配租为主，且主要面向低收入群体，而对于新市民、青年人等“夹心层”群体覆盖力度明显不足。根据七普数据，2020年，城镇住房存量来源中，租赁廉租住房比例为3.7%，购买经济适用房/两限房比例为4.1%，合计保障性住房比例为7.8%。
因此，14号文明确提出，一是重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，加大保障性住房建设和供给；二是，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。解决的便是大城市“夹心层”群体的住房困难问题。
二是，在库存压力较大的城市，利用闲置的土地和房屋库存筹建保障性住房，推动房地产市场回归良性循环。
“14号文”提出，“要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。”通过收购市场存量房屋来改建保障房，一方面可以加快保障房供应的节奏，另一方面也加快房地产市场库存去化。对于新建房源，保障性住房则以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。由城市政府“以需定建”，科学合理确定供给规模。
三是，通过差异化供给分割需求群体，基本需求交由政府解决，改善需求交由市场解决。一方面，政府以较低的价格提供配租型和配售型保障房，进行严格的闭环管理，针对性地解决工薪收入群体的住房困难；另一方面，高收入群体需求则交由市场满足需求，既解决居民对住房品质、面积等的追求，也顺应未来以改善性需求为主导的住房市场发展。
其中，保障性租赁住房，据住建部披露，“十四五”期间，我国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），主要集中在40个重点城市。2021-2022年已完成360万套，2023年计划完成204万套，则2024-2025年剩余306万套的建设任务。从投资额来看，住建部2023年9月曾披露，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，对应单套投资额为10.2万元。若假设2024年保障性租赁住房建设目标与2023年一致，均为204万套，则2024年保障性租赁住房投资额为2088亿元。
针对配售型保障性住房，目前大部分城市已在筹备明年的建设项目。根据14号文安排，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，对应35个城市。2023年12月20日，住建部负责人表示，“目前大部分城市已按要求报送了明年的建设计划和建设项目，住房城乡建设部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块，同时做好后续项目储备。其中上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目”。未来随着各地建设计划陆续落地，配售型保障性住房建设规模有望增长，对地方固定资产投资形成一定支撑。
2016年以来，我国房价迎来新一轮上涨，且高于同期居民收入涨幅，导致房价收入比明显走高，居民杠杆率快速增加，高房价对消费的影响从早期的财富效应转向挤出效应。
一是，消费率难以持续提升。2010-2016年，居民最终消费占GDP比重持续提升，平均每年增长0.7个百分点。2017年之后，居民消费支出在GDP的占比的上升趋势出现停滞。2019年为39.1%，较2016年仅增加0.4个百分点。同时，2017年之后社会消费品零售总额占GDP比重也出现明显回落。2016年，社零占GDP比重达到45%，为历史高点，此后持续回落，2019年降至42%。
二是，城镇居民消费倾向明显回落。伴随高杠杆、高房贷的约束，房贷支出对消费的挤压作用也开始显现。2017年以来，城镇居民个人可支配收入中的消费占比持续回落，自2016年高点68.7%，降至2019年的66.3%。而同期农村居民消费倾向呈上升趋势，2019年升至83.2%，高于2016年的81.9%。
从区域层面来看，同样呈现这一特征，即房价收入比与消费支出占比呈反向变动。我们搜集了25个一二线城市的消费和房价收入比数据，结果显示：
一是，2019年，房价收入比在10以下、10-20、20以上的城市，对应社零占GDP比重的均值分别为49%、44%、39%。即房价收入比越高，消费支出占GDP比重越低。
二是，2015-2019年期间，房价收入比明显走高的地区，如深圳、上海、杭州、海口等社零占GDP比重多数回落。
保障房建设除用于降低居民住房成本之外，保障范围也扩大至中小微企业，通过建设“只租不售”的产业保障房，以解决中小微企业资金不足等问题。
广东省作为中小微企业聚集地，是最早实施产业保障房的地区，通过低租金形式扩大产业空间供应，有效降造业成本，也有助于吸引创新型企业入驻，进而稳定和扩大民间投资，未来其成熟经验有望推广至其他地区。
2023年，广州陆续出台文件，提出打造低于市场租赁价与销售价的政策性厂房。2023年2月，《广州市人民政府关于印发支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转若干措施的通知》，提出降低企业用地成本。其中，加大工业用地供应力度，确保2023年工业仓储用地占年度建设用地供应总量的比例不少于26%；推广“大项目供地、中项目供楼（产权分割）、小项目租赁厂房”模式，推动存量工业用地提高容积率；建设一批适应需求、集中高效、配套完善、低于市场价租赁和出售的政策性标准厂房。2023年4月，广州市发布《关于加强土地供应及供后监管的实施意见》，提出鼓励建设产业保障房，支持中小微企业发展。鼓励以划拨或协议出让方式供应工业用地，建设只租不售的标准厂房，引导中小微企业入驻、实行以房精准招商。
早在2008年，深圳市便提出“创新型产业用房”概念，用于解决创新型企业面临的空间资源约束问题。所谓创新型产业用房，指在工业用地内专项建设并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其它配套设施的政策性产业用房。当时，深圳市计划在2010年底建成500―600万平方米的创新型产业用房，采用新建、拆建和改造相结合的原则，坚持政府主导、企业参与的原则，提供一批出租或出售的产业用房。
此后在2021年，深圳市发布《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》，强化其低成本政策性住房属性。例如，在出租比例方面，要求政府产权的创新型产业用房原则上只能用于出租；国有企业建设、购买的创新型产业用房，坚持以租为主、租售并举的配置原则，出租比例原则上不低于50%。在价格方面，创新型产业用房租金价格原则上应比参考价格（同片区同档次产业用房租金）优惠30%－70%；创新型产业用房出售价格参考同片区同档次产业用房并给予一定优惠，但最低不得低于创新型产业用房成本价。
从实际情况看，2022年11月，深圳提出按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年，向社会提供高品质低成本产业空间。例如，龙岗宝龙专精特新产业园，以市场价的30%—50%分割销售给符合条件的优质企业。
此外，东莞、佛山、珠海等地均加快打造低成本产业空间，大力发展制造业。如东莞“正在研究制定5年内建设形成5000万平方米高品质、低成本、快供给的产业空间的具体工作方案，计划2023年启动1000万平方米优质产业空间建设”，“坚持将70%以上用地指标用于产业项目”等。
我国住房保障体系尽管发展多年，但在退出经济适用房大规模建设后，住房供给结构转向以商品房为主，住房保障体系建设相对不足，相较海外国家，仍有较大发展空间。我们以新加坡、德国、日本为例进行分析，在制度设计、建设方式等方面，借鉴其住房保障体系的建设经验。
一是，保障体系上，通过建立多层次住房供应结构，将保障和商品房市场进行切割，解决不同群体的住房困难。例如，新加坡、日本、德国普遍采用的是对低收入群体提供廉租房，对中等收入群体提供可供购买或出租的改善性住房，高收入群体则直接对应市场化住房。
二是，建设方式上，政府起到主导或引领作用，通过提供长期低息贷款、低价土地等方式，设立半官方或民间机构进行建设和运营管理。
三是，资金来源上，通过财政资金和银行贷款筹集建设资金。例如，新加坡通过中央公积金保障组屋建设，德国通过政策性银行和住房储蓄制度提供低息贷款资金，日本则设立住宅金融公库，引入储蓄、养老金、保险等财政投融资资金。
四是，运营管理上，设置严格的准入准出机制，抑制保障房交易套利。例如，新加坡通过年龄、收入、是否有住房等限制申请条件，限制转售时间，进行闭环式管理。
早在1960年，为解决居民住房短缺问题，新加坡以“居者有其屋”为目标，面向中低收入群体进行大规模组屋建设，政府成为房地产市场的主导者。2022年，新加坡住房自有率达到89.3%。其中，居住在政府组屋的人口比例约为77.0%，共管和其他公寓约为16.1%，有形房产约为6.1%。
新加坡组屋的发展演变基本分为四个阶段，从早期的“只租不售”到“鼓励买房”再到“增加大户型组屋供给”、“引入开发商建设改善性组屋”，保障范围从低收入群体拓展至中等收入群体。
（1）1960-1963年，着力解决低收入家庭住房短缺问题，大力推动建设小户型、低租金组屋，实行“只租不售”。这一时期，组屋面向家庭月收入低于800新元的低收入群体供应，租金一般不超过家庭月收入的20%。
（2）1964-1970年，组屋的保障方式从“只租不售”转向“鼓励买房”。1964年，新加坡推出“居者有其屋”计划，开始面向家庭月收入低于1000新元的群体出售组屋，售价约为私人住宅价格的30%。截至1970年，已经有约1/3的人住进组屋。
（3）1971-1990年，政府大幅增加大户型组屋建设，保障群体从低收入群体拓展至中低收入群体。到1990年，居住在组屋中的人口占比已提高到87%，住房自有率提高到87.5%，住房问题基本得到解决。
（4）1991年至今，组屋开始面向中等收入家庭供应，并引入开发商建设改善型组屋，即执行共管公寓（EC），同时实施老旧组屋升级改造计划。
由此，新加坡建立以组屋为主体的多层次住房供应体系，满足不同群体的居住需求：1）极低收入群体可租赁HDB廉租组屋；2）中低收入群体可购买HDB廉价组屋；3）中等收入群体可购买开发商建设的改善型组屋，即执行共管公寓（EC）；4）高收入群体则购买私人住宅。其中，HDB组屋在设计及配套设施方面均不及私人住宅，无法满足中高收入群体的住宅品质需求。执行共管公寓（EC）在面积和配套一般都好于普通组屋，品质接近私人公寓水准。
一是，运营机构，1960年新加坡政府颁布《建屋发展局法》，并根据该法令成立半官方的主管机构建屋发展局（HDB），统一负责组屋的建设、分配和管理。
二是，金融方面，高比例的强制储蓄型中央公积金保障了组屋建设和居民购房资金来源。1955年，新加坡出台《中央公积金法》，同时成立中央公积金局（CPF），要求所有公民和永久居民每月都要缴纳中央公积金。最初，中央公积金仅用于养老，1968年后允许购买组屋的家庭提取用于支付首付款、偿还抵押贷款等，1984年起允许提取用于医疗等费用。目前雇主和雇员分别按17%、20%的比例缴纳公积金。
中央公积金局（CPF）除将中央公积金中少部分（5% ~ 10%）用于缴存人正常提取外，其余均用于购买政府特别债券。政府出售债券所得资金的一部分以政府优惠贷款的形式提供给HDB，用于组屋建设和向组屋购房人发放抵押贷款。发放贷款金额最高可达房价的90%，贷款年限一般不超过25年。除HDB贷款外，在新加坡购买组屋也可选择商业银行提供的住房贷款。
此外，HDB还为新加坡公民和永久居民提供住房补贴，分为增强型住房补助金（EHG）、家庭补助金（FG）和邻近住房补助金（PHG）三类，统称为CPF补贴。从覆盖住房类型来看，CPF补贴涉及新组屋、转售组屋和EC公寓三类公共住房，其中，购买新组屋时，可获得EHG补贴，具体金额根据家庭的月总收入水平分配；购买EC公寓可获得FG补贴；购买二手组屋三项补贴均可领取。从覆盖人群及力度来看，住房津贴对家庭和夫妻倾斜，力度更大，且鼓励多代同居需求。
三是，土地方面，通过政府强制征地和低价补偿，实现了低成本拿地、低成本供地，从而快速组建房屋以应对“房荒”。1966年新加坡颁布《土地征收法》，明确规定当有公共利益需要或用作住宅等情况下，政府可将土地为国有。1966-1973年，土地的价格仅为市场价格的20%。1973年，《土地修订法案》进一步明确，政府有权调整被征用土地价格。此后十几年，土地的价格保持1973年11月30日的市价基准不变，1995年起每3年调整一次法定基准日期，2007年起才以市价作为征地价格。因此，新加坡政府以较低的成本征收了大量土地，2006年时国有土地占比已接近90%。为支持组屋建设，新加坡政府又以极低价格将土地使用权出让给HDB，大大降低了组屋的土地成本，保证了HDB可以以远低于私人住宅的价格出售组屋，满足绝大部分家庭的住房需求。
总体而言，新加坡以建屋发展局建设组屋为主要方式，以中央公积金保障组屋建设资金来源，以低价土地保障组屋低成本建设，建立了以自有组屋为主体的住房供应体系。
德国拥有十分成熟的住房租赁市场。2022年德国住房自有率为46.7%，住房租赁家庭占比53.3%；同时，租住人口近年一直呈增长趋势，占总人口的比例已从2010年的46.8%增长至2022年的53.3%。
德国主要有四类不同的住房供给途径，即政府提供的保障性住房、非营利的住房合作社、商业化的住房公司和私营住房投资者。其中政府保障房约占15%，合作社租房占10%，市场化租购房占45%，私人住房占30%。
二战后，联邦德国面临着严重的住房紧缺问题，德国政府着手建立并完善社会住房制度，大量新建保障性住房。二战后，19世纪50年代，政府通过大规模建设实体保障性住房来解决战后的住房需求，由政府出资建设，面向低收入家庭提供租赁住房。然而，19世纪60年代德国经济危机导致政府财政压力剧增，限制了对社会住房建设的支持，导致社会住房供应受到抑制，德国住房保障制度开始从供给端向需求端调整。
1965年，面向租户的住房货币补贴开始推行，保障性住房供应逐年减少，主要针对租户的货币补贴不断增加。1971年，一系列住房租金控制法规出台，旨在保护租赁者的合法权益，稳定租赁关系。到19世纪80年代末，联邦德国住房紧张情况得到有效缓解。1990年两德统一后，政府重新加强对公共住宅建设的支持，倾向于补贴居民购买或建设自有住房，而不是直接提供住房。随后，自2005年起，德国的住房政策逐渐朝向市场化方向发展，减少了对各类住房补贴和社会住房建设的支持，更多地依靠市场机制。
1950年，德国制定出台了第一部《住房建设法》，多举措支持社会住房建设，包括财政资金直接补贴；给予开发商税费优惠；公共部门提供融资担保；提供建筑费用50%的无息贷款；住房投资加速折旧等，并规划在随后六年内建设保障性住房180万套。
这些保障性住房主要用于公共租赁，通过政府提供资金补贴和低息贷款建设。建设方和产权所有者不受限制，可以为政府机构、非营利性组织或私人开发商。但是建成的保障性住房必须按政府限定的定额成本租金面向低收入家庭出租一定年限。在此期间，建设者拥有住房的所有权，而政府拥有住房的使用权。出租满年限之后，保障性住房可转为一般住宅，后续各项权益回归产权所有者。根据不同受补贴程度，出租年限一般为30~50 年。随着供给补贴的大量发放，至1959年，德国保障性住房在战后新建住房中的占比达到55%。
然而，自2005年以来，德国经济表现强劲，国际资本大量涌入德国住宅市场，德国人口向大城市集中。为此联邦政府启动住房市场化进程，减少了社会保障住房建设以及各类住房补贴，大规模建设保障房时期也就此结束。
二是，民间住房合作社发起住房促进，面向中低收入群体提供长期稳定的低租金住房。
住房促进是基于各类住房合作社集资建设、成本价出租的新兴住房保障形式，主要解决大学毕业后在城市创新创业的年轻人住房问题。德国住房合作社是介于企业和社会组织之间的“非营利性社会企业”，是民间住房的保障模式。德国现有各类住房合作社2000多个，共有300多万名会员、200多万套住房。每年各类住房合作社建造住房总量约为全国新建住房总量的1/3。
德国住房合作社是政府、社会和机构多方共赢的创新合作模式。其中，德国政府主要通过提供长期低息贷款、提供合理价格的土地、减少税收等措施扶持住房合作社建房；租户符合入会条件后只需缴纳定额会员费便可成为社员，住房合作社社员作为股东出资20%—30%，并拥有长期的居住权；会员可以参与住房项目设计，住房合作社满足每个会员对住房户型和街区环境的具体需求；房子产权属于住房合作社，虽不能上市交易，但可以在社员间流通转让。
从最终结果来看，住房合作社模式是政府借助市场化方式、社会化资源解决民众住房需求的有效途径。一方面，减缓政府承担保障性住房的财政压力，政府以土地入股住房合作社，享受到长期资产升值；另一方面，长期稳定地为居民提供保障性住房，有效降低年轻人生活成本。
在德国，当居民净收入低于全民净收入中位数60%时，可向社会救助机构申请各类住房货币补贴，补贴由联邦与州政府共同承担。住房货币补贴分为住房全额补贴和住房部分补贴。其中，住房全额补贴是对无收入或极低收入家庭提供维持基本生活所需的全部生活补助；住房部分补贴包括租房补贴和购房补贴，是对低收入居民提供部分住房租金或购房补助来维持适宜的生活。
目前，德国极少发放购房补贴，住房部分补贴主要为租房补贴。依据《住房补贴法》，凡家庭收入不足以租赁适当住房的德国公民，均有权享受租房补贴（“适当面积”标准为成人每人12平方米、子女每人4平方米）。租房补贴金额与租赁住房的产权、形式、区位无关，而是取决于一个家庭的住房租金、税后收入、人口数和租住地的租金等级，旨在确保每个家庭租金支出不超过家庭可支配收入的25%。
德国成熟的住房供给体系、房价长期稳定，与其完善的租赁法规、稳定的住房金融体系有较大关联。
首先，德国租赁法规保障租购同权，严格保障租客的利益，保证租房市场的长期平稳运行。德国的租赁法规包括合同租金控制、租金增长控制、驱离租户限制、合同期限等多方面。合同租金控制确定了租赁合同中的具体加减租方式；租金增长控制限制了旧约租金上涨幅度上限，例如2001年，《德联邦租赁改革法》将房租的三年增加额限制在20%；驱离租户限制约束了房东的权力，一般情况下房东无权随意驱离租户，租户退租，只需提前三个月书面通知房东即可；合同期限一般至少为一年，之后自动转为无限期。
其次，德国拥有完善的住房金融体系，独特的住房储蓄模式，引导居民理性加杠杆。
德国银行体系以政策性银行为主体，由政府发起或设立，为了解决居民的住房问题而从事政策性住房金融活动。
同时，德国拥有独特的住房储蓄模式：先存后贷、以存定贷、专业经营、固定低息。首先，居民与住房储蓄机构签订住房储蓄合同，约定合同额、存款期限和贷款期限，合同额约为计划贷款额的2倍，存款期限8年左右，贷款期限10-11年。依据合同约定，申请者先按月存款，存款期限截止时，加上利息后的存款总额达到合同额的50%，满足配贷条件，进入配贷轮候序列。贷款发放后，申请者按月还款，月还款额约为合同额的0.5-0.6%。其次，德国的住房储蓄机构实行专业经营，除住房储蓄外不能从事其他风险性金融业务，信贷资金只能用于为参加住房储蓄的居民提供的购房、建房、改建等贷款。由于住房储蓄资金仅在机构和参与的居民之间循环，因此利率不受外界资本市场的干扰，得以施行长期稳定的低存低贷固定利率制度，存贷款利差保持在2个百分点。
相较于德国和新加坡，日本住房保障体系覆盖面较窄。2018年，按未空置住宅数量统计，日本住房自有率为61.2%，租赁住房比例为35.6%，住房自有率介于德国和新加坡之间。其中，租赁住房包括政府主导的公营住宅和公团住宅，民营住房以及职工宿舍。2018年，租住在公营住宅和公团住宅的户数占比为5.0%，高峰期（1978-1983年）达到7.6%。
为缓解住房不足问题，1950 年起，日本为城市地区低收入群体、提供了基本住房保障。1973 年以后，随着城市地区整体住房不足问题的消除，住房政策的重点转向住房质量（面积与结构）的改善。此后，民间房地产企业发展迅速，公共住房建设逐步不再成为住房建设的主角。
日本建设省住宅局代表政府行使住房建设决策和管理监督的职责，构造以公营住宅制度、住宅公团和住宅金融公库为主体的保障性住房供应体系。
1951年，日本出台《公营住宅法》推动日本公营住宅建设，为低收入群体提供廉租房。具体建设任务由地方承担，建设、运营费用由中央和地方政府共同承担。1）其中，直接建设、收购民间住宅、土地费由地方政府全额承担；建设费用及周边配套基建费用则由中央政府和地方政府共同承担50%；地方政府通过发行地方债来筹集所需费用；2）地方政府会租用部分民间住宅作为公营住宅出租给低收入群体。房屋配套的基建费用，由中央、地方、业主三方共同分担；租金与市价间的差距由中央、地方政府共同分担后给予补贴。
1978-1983年期间，保障房（公营住宅+公团住宅）占总住宅比重最高，接近7%。此后随着保障房数量不断回落，以及家庭自有住房数量的不断上升，保障房占总住宅的权重降至接近4%。
1955年，住宅公团为政府全额出资的特殊法人，旨在利用公共资金在住宅短缺较为严重的地方，为购房困难的工薪阶层提供优良住宅。主要来自国家财政以及信托、保险等民间金融机构的贷款，其中中央政府出资约占75%，大城市地区的地方政府出资约占25%。
1965-1974年，公团租赁住宅建设规模达到高潮，以满足大城市新增租赁需求。此后，随着城市地区整体住房不足问题的消除，住房建设规模开始下降，2008年起，公团住宅数量持续下降。
日本公团租赁住宅以小户型为主，大部分布局在城市郊区，是都市圈新城开发建设的重点，住宅公团收购农地转为住宅用地后集中大规模建设，并配备中小学校、商店、银行、邮局等基础设施，以满足居民基本需求。例如，2018年，日本共有公团住宅74.7万套，其中有28%的住宅位于东京都。
住宅金融公库建立于 1950 年，为居民自建自购住宅提供长期稳定、低息贷款。住宅金融公库的资金，主要来自财政投融资资金，将大量的邮政储蓄、养老金、生命保险等资金归集运用、有偿借贷。2000年以前，住宅金融公库面向中低收入群体提供优惠贷款，与市场利率的差额主要由财政资金予以补贴。2000年之后，随着日本住房需求下降，日本对财政投融资制度进行改革，邮政储蓄、养老金等不再强制存储于资金运用部门，可以在金融市场上自由流通。2007年“住宅金融支援机构”成立，取代住宅金融公库，主要开展证券化支援业务、融资保险业务和直接融资业务等。
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