【房地产行业周报】沽空机构称恒大从未盈利？恒大紧急澄清；中建投信托、中国华融起诉荣盛发展；阿里网络超20亿转让居然之家股份

　　沽空机构GMT Research近日发布了一篇针对中国恒大的最新报告显示，中国恒大推迟公布的2021年年报，清楚反映公司明显夸大收入及盈利，并很可能持续多年都是如此。认为与其说恒大是流动性收紧或疫情引发的房地产市场低迷的受害者，不如说它的本质问题更为严重，因为恒大可能从来没有盈利过。对此，12月4日，中国恒大集团在港交所发布澄清公告称，该报告并无实际依据，会稍后对该报告的内容作进一步澄清。此外，当日中国恒大公告还称，公司清盘呈请聆讯再次延后至明年1月29日。从2022年6月至今，中国恒大清盘呈请聆讯已经是第七次延期。

　　12月6日，万达电影发布公告，公司接到通知，公司间接控股股东北京万达文化产业集团有限公司及其全资子公司北京润企业管理发展有限公司、公司实际控制人王健林先生拟将其合计持有的公司控股股东北京万达投资有限公司51%股权转让予上海儒意投资管理有限公司。若上述事项最终实施完成，将会导致公司控制权变更，这也就意味着万达电影彻底“改姓易主”。此外，今年7月儒意文化就曾以超22亿元价格受让万达文化集团持有的万达投资49%的股份。

　　12月4日晚间，荣盛发展公告称，公司及控股子公司收到应诉通知书，涉案金额合计7.52亿元。公告指出，浙江省杭州市中级人民法院和石家庄市中级人民法院分别受理了中建投信托（原告）、华融中国起诉荣盛发展及控股子公司贷款合同纠纷案。截至公告披露日，荣盛发展及控股子公司发生的其他尚未披露的未达到披露标准的诉讼事项主要为借款纠纷、商票纠纷等，涉及总金额约21.98亿元，约占公司最近一期经审计归母净资产的9.44%。

　　12月7日，旭辉控股集团发布公告，以4.36亿元的代价向金融街控股出售天津铂悦融御项目公司49%的股权。交易完成后，旭辉将不再持有项目公司股权。公告表示，出售事项所得款项拟用作营运资金，以改善流动资金状况，用于保交付及保经营。公开信息显示，铂悦融御是旭辉与金融街控股联合开发的项目，位于天津市南开区，占地约19,500平方米，由7栋住宅楼及配套商业设施组成，总建筑面积约48,800平方米。项目于2022年11月底开盘，均价5.6万元/平方米，预计于2024年年底交付。

　　继北京国资金隅集团入股后，居然之家股权结构再次生变。居然之家日前公告称，第二大股东阿里网络将所持居然之间9.18%股份，转让给杭州灏月。该笔交易价格为3.55元/股，转让价款共计20.48亿元。据悉，阿里网络、杭州灏月均为阿里系旗下企业。对此次交易，居然之家相关人士回应称，阿里巴巴的本意是，本次转让可将电商等主营业务与投资业务进行更加精细的拆分。

　　12月7日，世茂集团发布公告称，公司与其财务及法律顾问于过往数月一直在积极推进集团境外债务的拟议重组工作，包括本金总额约为117亿美元的公司发行以美元计值的优先票据及若干无抵押境外信贷融资。公司已向由境外票据持有人组成的临时债权人小组及合共持有较大比例集团境外债务的公司境外银行贷款人小组提议初步重组框架，旨在提供切实途径改善集团运营业绩，并实现减少负债约60至70亿美元，以优化集团的财务实力及业务运营。

　　12月5日，碧桂园进行最新组织架构调整，合并14个区域公司为7个新区域。具体调整情况为：河北、北京合并为华北区域；山东、苏北合并为鲁苏区域，西北、陕西合并为中西区域；安徽、浙江合并为浙皖区域；江西、福建合并为赣闽区域；云南、四川合并为川滇区域；广西、江中合并为江中区域。 对此，接近碧桂园人士回：“消息属实。本次调整旨在进一步提升组织与业务的适配度，推动管理扁平高效，可用资源协同互补，优秀人才人尽其能，全力确保‘保交付’战略目标的实现。”

　　近日，ST世茂发布未能按期支付债务的公告。公告显示，截至今年11月30日，公司及子公司公开市场债务、非公开市场的银行和非银金融机构债务累计102.38亿元未能按期支付。未能按期支付的原因，2022年至今，世茂的销售情况大幅度下滑的形势没有好转，今年1-10月销售签约额仅62.5亿元，较2021年同比下降约76%，较2022年同比下降约20%。ST世茂表示，公司融资渠道收窄、受限的局面也未改观，仍面临流动性紧张的问题。

　　12月1日晚间，*ST泛海公告称，根据北京市一中院出具的《决定书》，预重整期间，临时管理人经调查发现泛海控股作为上市公司已不具备重整可能，并申请北京市一中院终结泛海控股预重整程序。另据三季报显示，泛海控股2023年9月末归属于母公司股东的净资产为-120.54亿元（未经审计）。由于法院已裁定终结公司预重整程序，若公司资产负债结构在2023年末前无法得到有效改善，公司股票将面临较大的财务类强制退市风险。

　　12月4日午间，华南城发布公告称，公司尚未支付2023年11月20日到期的2024年7月票据利息，倘未能在2023年12月20日前获得必要同意，则可能触发其他债务项下的违约事件，可能导致公司无法履行未偿还债务项下的付款义务，从而对业务、经营及财务状况造成重大不利影响，包括可能导致破产或其他形式的重组。截至今年9月末，华南城的有息负债即期部分为143.087亿港元，而报告期的现金及现金等价物为13.062亿港元，总计息债务为319.158亿港元，资本负债比率为77.9%，企业资金短期流动性持续紧张，短期内偿债压力巨大。

　　近日，苏州市12345阳光便民网站上，多个网友反映此前买的某小区住宅如今时隔两月便宜好几万，另一常熟网友称其此前买的开盘售价在14000元/平方米的楼盘，如今均价低至7000余元/平方米，常熟市住建局对此回应表示，与开发企业核实了相关情况，开发企业的项目资金紧张，为了回笼资金支付工程款等费用，实行促销。商品房销售价格实行一房一价，成交价格由双方协商确定，价格上下波动属于市场正常现象。苏州市市住建系统人士也表示，现阶段，应该区分开发商的降价行为，是借助年底销售节点组织的阶段性活动，还是常态化降价行为。目前的市场形势下，不允许企业降价不合适，我们不能控制企业正常的市场销售行为。

　　12月4日，根据国家企业信用信息披露的信息，11月30日，恒大地产集团有限公司发生工商资料变更，赵长龙卸任董事长一职，由梁伟康接任。但目前赵长龙仍然是恒大地产集团的法定代表人和总经理。资料显示，梁伟康2003年入职恒大，历任工程部经理、恒大地产总裁助理、区域公司负责人，目前还担任恒大地产集团常务副总裁、中国恒大集团常务副总裁。赵长龙1998年入职恒大地产集团，历任开发中心总经理、总裁助理、副总裁、区域公司负责人。

　　12月5日，上海四批次首轮8宗宅地成功出让，总揽金约148.12亿元。其中，普陀区、杨浦区、自贸区临港新片区各2宗，虹口区、奉贤区各1宗。地块总起价139.7亿元，总出让面积28.75万平方米，总建筑面积74.51万平方米。据悉，本轮延续现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号的线下出让方式，未取消地价上限。其中3宗地块触顶进入摇号环节，国央企依旧是拿地主力军。竞争最激烈的是普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块，共有11家单位参拍，经过43轮竞价，地块达到上限价后8家企业进入摇号环节。最终，越秀摇中该地块。成交价47.85亿元，成交楼面价66210元/平方米，溢价率10.0%。

　　12月4日，天津迎来2宗涉宅用地出让，两宗地块分别位于南开区、武清区，且地块设有最高限价，根据成交结果，两宗地块均以底价成交，共计成交金额17.6亿元。其中，津南玉（挂）2023-017号地块位出让土地面积29608.1平方米，该地块土地用途为城镇住宅、商服，挂牌起始价为128300万元，该地块由天津中海地产开发有限公司以底价128300万元摘得，成交楼面价26897元/平方米。另一宗地块为津武（挂）2023-017号地块，土地用途为城镇住宅、商服，起始价为47760万元， 该地块由天津万新澜城置业有限公司以底价47760万元摘得，成交楼面价5625元/平方米。

　　12月6日晚间，保利发展披露前11个月销售情况。11月，公司实现签约面积159.46万平方米，同比减少29.57%；实现签约金额312.37亿元，同比减少15.61%。2023年1-11月，保利发展实现签约面积2257.59万平方米，同比减少6.25%；实现签约金额3995.04亿元，同比减少0.16%。在获取地产项目方面，保利发展11月份累计斥资约101.06亿元获得5宗地块。

　　12月4日，万科发布2023年11月销售及近期新增项目情况简报。数据显示，11月万科实现合同销售面积190.8万平方米，合同销售金额307亿元。综合今年前11个月数据，2023年1-11月，万科累计实现合同销售面积2209.2万平方米，合同销售金额3431.4亿元，同比下降9.03%。11月份，万科新增开发项目2个，分别位于三亚及昆明，万科权益建筑面积约18.9万平方米，需支付权益价款25.46亿元。11月份，万科无新增物流地产项目。

　　12月6日，中国海外发展披露2023年11月销售简报。公告显示，于2023年11月，中国海外系列公司的合约物业销售金额约229.45亿元，按年下跌4.8%；而相应的已售楼面面积约为96.79万平方米，按年下跌20.3%。2023年1-11月，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约2870.28亿元，相应的累计已售楼面面积约1237.34万平方米，分别按年上升11.8%及4%。

　　12月5日，招商蛇口披露前11个月销售情况。数据显示，11月份公司实现签约销售面积89.44万平方米，同比减少26.88%；实现签约销售金额236.12亿元，同比增加0.68%。2023年1-11月，招商蛇口累计实现签约销售面积1094.33万平方米，同比增加14.17%；累计实现签约销售金额2708.76亿元，同比增加8.35%。

　　12月5日晚间，绿城中国发布未经审核运营数据，今年前11个月，公司实现总合同销售金额约2564亿元，同比下降2.51%；总合同销售面积约1289万平方米。绿城中国完成全年销售目标的85.47%，其中代建业务完成目标的87.6%，自投业务完成84.4%。

　　12月8日，金地集团发布2023年11月份销售情况。公告显示，11月单月，金地集团实现签约面积65.4万平方米，同比下降27.5%；签约金额102亿元，同比下降43.38%。整体来看，今年1-11月，金地集团累计实现签约面积808.5万平方米，同比下降10.5%；签约金额1431.3亿元，同比下降28.93%。

　　12月4日晚间，越秀地产披露前11个月未经审核的销售资料。数据显示，11月份越秀地产实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为118.75亿元，同比上升约0.4%，实现合同销售面积约为33.23万平方米，同比下降约0.7%。前11个月，越秀地产累计合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为1329.1亿元，同比上升约29.1%，累计合同销售面积约为405.38万平方米，同比上升约15.8%。截至目前，越秀地产累计合同销售金额约占2023年合同销售目标1320亿元的100.7%。

　　12月8日在港交所公告，11月份，集团取得签约销售金额人民币100.3亿元，签约销售建筑面积约901998.69平方米。截至2023年11月30日止11个月，集团累计取得签约销售金额共计1320.3亿元，以及累计签约销售建筑面积约7651921.83平方米。此外，于2023年11月30日，集团已录得已认购（未签约）物业销售金额共计34.87亿元。

　　12月6日，融创中国控股有限公司（简称“融创中国”）发布2023年11月未经审核经营数据。公告显示，11月单月，融创中国实现合同销售金额约35亿元，合同销售面积约26.8万平方米。整体来看，今年前11个月，融创中国累计实现合同销售金额约792.8亿元，累计合同销售面积约567.1万平方米。

　　12月8日消息，新城控股在2023年11月份的经营简报中公布，该月公司实现合同销售金额约50.03亿元，相比上年同期下降23.40%；销售面积约68.84万平方米，比上年同期下降3.91%。此外，1-11月累计合同销售金额约712.27亿元，比上年同期下降34.94%，累计销售面积约902.74万平方米，ku酷游比上年同期下降19.18%。

　　12月8日，首开股份披露11月份销售情况。11月份，公司共实现签约面积54.79万平方米，签约金额56.81亿元。其中公司及控股子公司共实现签约面积14.4万平方米（含地下车库等）, 签约金额22.03亿元。公司合作项目共实现签约面积40.39万平方米（含地下车库等），签约金额34.78亿元。 2023年1-11月份，首开股份共实现签约面积242.1万平方米，同比降低14.23%；签约金额558.17亿元，同比降低27.71%。自发布2023年10月销售简报以来，首开股份没有新增土地储备。

　　12月6日，保利置业集团有限公司发布2023年11月未经审核销售数据。2023年11月，保利置业实现合同销售金额约20亿元，合同销售面积约9.7万平方米，合同销售均价约人民币20192元/平方米。2023年1-11月，保利置业累计实现合同销售金额约506亿元，同比增长12%；累计合同销售面积约211.7万平方米，合同销售均价约人民币23894元/平方米。

　　12月4日晚间，雅居乐集团披露前11个月销售情况。11月份雅居乐集团及其附属公司（“本集团”）连同本集团合营公司及联营公司以及由本集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目的预售金额约22.3亿元，对应销售的建筑面积为15.1万平方米，平均价为每平方米14764元。截至2023年11月末，雅居乐集团累计实现预售金额约419.2亿元，同比下降31.7%；对应销售的建筑面积为281.2万平方米，平均价为每平方米14910元。

　　12月6日，碧桂园披露2023年11月销售简报。公告显示，2023年11月，碧桂园连同其合营公司和联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售金额约61.1亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约58万平方米。

　　12月5日，广州市发布《广州市住房和城乡建设局广州市市场监督管理局关于规范房地产经纪服务的实施意见》。意见要求，合理确定经纪服务收费。房地产中介机构要合理降低住房买卖和租赁中介服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担中介服务费用。意见同时提出，具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取中介服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产中介机构自主决定收费标准。

　　12月4日，苏州住建局发布通知称，自2023年12月1日起实施“卖旧买新”购房契税补贴，凡是2023年1月1日以来在苏州大市范围内出售自有住房，并在2023年12月1日～2024年12月31日期间购买新房的，都可以分层次享受购房契税补贴。具体补贴标准为：在2023年1月1日～2023年12月31日出售自有住房后，并在政策实施之日至2024年3月31日、4月1日～6月30日、7月1日～12月31日期间购置新建商品住房的购房家庭，分别给予新房契税缴纳份额100%、80%、50%的购房补贴；在2024年1月1日～2024年12月31日期间出售自有住房，并在出售后3个月内、3～6个月内、6～12个月内购置新建商品住房的购房家庭，分别给予新房契税缴纳份额100%、80%、50%的购房补贴。

　　12月7日，温州市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干政策》，其中提到探索“房票”用于购房首付、明确推行企业“白名单”机制。房票记载人购买新建商品住房时，其持有的“房票”可以抵首付。房企可向属地申请将未兑付“房票”金额计入重点资金监管额度。对列入“白名单”的优质房企（含本市国企）给予支持，包括其开发项目的重点监管资金总额可适当下调，最低不少于工程预算清册总额的100%。非重点监管资金可由房地产开发企业提取自主使用，优先用于偿还预售项目开发贷款本息、支付项目前期费用和营销费用等。

　　12月6日，中指研究院监测数据显示，11月，房地产企业债券融资总额为412.8亿元，同比下降2.6%，环比增长49.4%。行业债券融资平均利率为3.48%，同比上升0.13个百分点，环比下降0.01个百分点。1-11月，房地产企业债券融资总额为6287.9亿元，同比下降8.6%，降幅较上个月收窄0.3个百分点。从融资结构来看，11月，房地产行业信用债融资311.5亿元，同比增长37.6%，环比大幅增长108%，占比75.4%；海外债发行金额5.1亿元，环比下降85.1%，占比1.2%；ABS融资96.3亿元，同比下降51.2%，环比微增4.1%，占比23.3%。从融资利率来看，11月，债券融资平均利率为3.48%，同比上升0.13个百分点，环比下降0.01个百分点。

　　据克而瑞发布“2023年1-11月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜”，报告显示华润置地以新增土地货值2312.3亿元排名第一，紧随其后的为中海地产和保利发展，新增土地货值分别为1915.2亿元和1831.6亿元。在前11个月新增土地价值方面，中海地产新增土地价值1089.9亿元排名第一，其次为保利发展，新增土地价值971.1亿元，华润置地新增土地价值898.6亿元，排名第三。克而瑞在报告中称，11月土地市场整体走势呈现量平价跌，处于筑底阶段。企业谨慎投资情绪尚未好转。此外，11月，拿地金额TOP100中，有近七成企业未有新增土储入账，而在前10月已有拿地的百强房企中，有半数企业11月未有投资。

　　据北京市住建委公布的网签数据，11月北京二手住宅网签量为12545套，环比增长17.8%，同比增长16.7%。一般来说，北京二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间都属于比较正常的市场状态，不热也不冷。如果月成交量低于1万套，可以定义为市场状态比较冷。如果月成交量高于2万套时，可以定义为市场状态比较热。因此，11月超1.2万套的成交量，说明北京二手房市场的流通性正常，市场冷热情况也处于正常区间内。

　　根据杭州我爱我家数据，11月杭州全市（含富阳、不含临安）二手房共成交8401套，环比上涨40.79%，比去年同期的5445套上涨54.29%，实现了年末翘尾行情。二手房单月8401套的成交量，也是近两年来杭州市场的第二好成绩，仅次于今年3月份的10190套自2021年5月成交量达到8080套之后，杭州每月的二手房成交量基本都在3000-7000套之间徘徊在。我爱我家研究报告称，杭州11月的二手房成交量是一个相当“耀眼”的交易水平，学区房是这一波成交量回暖反弹的主要因素。（本文首发于钛媒体APP，作者章橙）

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