，中国的经济增速平均是是10.1%，这个时期中国房产的平均收益率是6.4%，虽然房产的平均收益率低于经济增速，但是部分地区的房产收益是超过经济增速的，尤其是一线城市，房产的平均收益率达到了13.2%。

　　2013年到2021年，中国的经济增速平均是6.6%，这个时期中国房产的平均收益率是4.3%，也低于中国的经济增速。但是，和前面10年有所不同的地方在于，中国的房产收益从全国普涨，到开始分化，一部分地区的房价依旧快速增长，但另一部分地区的房价已经开始停止增长了。

　　从宏观预测来看，未来十年，中国经济增速能超过4%已是不易，所以可以预见的是，中国房产的平均回报率会进一步下降，这时候我们的预期需要发生变化，不能再期待以后的房地产投资能够带来稳定的高额回报，而应该从投资增值的逻辑逐渐转变到消费保值的逻辑。

　　首先，我们需要明白这并不是中国独有的现象。2019年，中国首次进入了万元美金社会，这一标志性事件使得房地产行业的演变成为必然。人们的经济水平提高了，对生活的舒适度的要求也会相应提升。

　　以珠海和沈阳为例，珠海1月的平均温度约为14°C，而沈阳则是零下18°C。ku酷游在人类的基因当中，人会自然而然地追求温暖的地方，这不仅仅是中国的经验，全球都是如此。

　　美国从20世纪70年代进入万元美金社会开始，人口就从东北部和中央北部大规模南迁，推动了阳光地带的快速崛起，随之而来的，就是这些阳光地带房地产的繁荣。我们经常听到的，加州的洛杉矶、旧金山、德州的休斯敦还有佛罗里达州的迈阿密，甚至佐治亚州的亚特兰大，都涌入了大量人口，房价因此飙升。美国前总统里根1957年在加州的一个海边村落买了个房子，才2.9万美金，到1982年出手时已经变成了100万美金，涨了30多倍。2017年，当这处房屋再次转手时，成交价是2200万美金，比最开始涨了750多倍。

　　而传统的五大湖区呢？例如底特律、克利夫兰等城市，却在迅速衰落。20世纪50年代，底特律是美国第四大城市，人口185万，克利夫兰是美国第七大城市，人口100万。而如今，底特律人口只有67万，克利夫兰人口只有38万，都下降了超过60%。

　　这背后的规律是：这些崛起的城市冬天的平均温度都在10℃以上，而那些衰落的城市冬天都是0℃以下。

　　所以当我们考虑到人们对舒适生活的渴求，以及气候和地理位置对房地产的影响，我们可以得出一个结论：在万元美金社会中，房地产的消费属性将越来越重要。

　　我们大概都听过一种说法，就是房产在中国家庭财富里的占比太高了。西南财大2018年的城市家庭财富健康报告显示，中国家庭的总资产中，住房资产高达77.7%。也就是说，中国家庭100万资产中，有接近80万是在房产上。

　　有人预测，随着经济发展，我们会更多地配置金融资产，而减少在房地产上的配置。

　　得出这个结论之前，我们首先要想想，资产配置的真正目的是什么？保值和增值。从这个角度看，未来大部分的资产回报可能为负，所以，虽然房产的收益增速变缓，但是依旧是较好的安全资产。

　　这件事情也并非中国独有，全球都是如此。大多数人认为美国家庭的金融资产配置很高。事实上，只有顶层10%的家庭在金融资产上有较高配置，大部分中产阶级美国人的财富仍然主要依赖于房地产。

　　同时，中国的房产相较于美国股市的底层逻辑是一致的。因为买资产的核心就是买增长，美国增长体现在股市上，中国的增长此前就体现在城市化率上面。

　　未来，除非我们非常有信心中国的增长会体现在科技创新和金融行业上，否则配置其他的金融资产是否能够获得持续的高回报是要打一个较大的问号的。

　　此外，政策存在长尾效应，两到三年以后通胀可能会慢慢的上行。这意味着现有的资产的保值、增值都将成为巨大的问题。

　　而中国的房产将会是很好的抗通胀资产。在现实的世界里面，当我们讨论资产、讨论财富的时候，我们往往是在某种限定的条件中追求相对的最优（即次优解），而不是在无限的集合中追求绝对的完美。中国的房产虽然不是最完美的资产，但会是很好的抗通胀资产。

　　站在当前的时间节点上，我想借用俞敏洪老师一句话，在绝望中寻找希望，耐得住性子，终将看到辉煌的未来。

　　最后，《小王子》里面有一句话：“使沙漠显得美丽的，是它在什么地方藏着一口水井”。对于经历了三年疫情，以及疫后复苏不及预期的所有中国家庭来说，可能未来我们要做的，就是不断地去寻找一口水井。