近期好像有经济学家说，房地产已经触底？还是看数据吧。刚好财新网发了篇报导：“三四线城市新房去化压力加大 去库存周期超两年”网页链接里面提到：

　　“当下新房去化周期上涨，并非供应放量，主要原因是销售持续下滑。实际上，今年以来新房供应同比下滑，根据中指研究院的数据，前11个月，重点50城商品住宅月均批准上市面积同比下降约10%，绝对规模为2016年以来同期低位。”

　　“前11个月，全国重点100城新房月均销售面积同比下滑5%，亦为2016年以来同期低位。其中，一线城新房月均销售面积环比下降8%，同比下滑14%，为2016年以来同期最低水平。其中，三四线城市下滑幅度最大，环比下降11%，同比则下跌达32%。”

　　我没找新房开工面积，只找到了开工套数，那只能毛估估一下。这10年里，台湾的新房开工套数在6~13万套的区间内波动，假设是每套房100平米，那新房开工面积就是600万~1300万平；台湾地区2300万，大陆是14亿人，人口是60.87倍，那么按人口倍数放大，则14亿人每年可以有3.65~7.91亿平的新房开工面积。但台湾这个数还有着上升趋势，所以可能往上取一些比较好。

　　从图中看出，最近10年，日本年均新房开工面积应该在8000万平以上，日本1亿人，中国14亿人，按人口倍数放大，那么14亿人每年可以有11.2亿平的新房开工面积。

　　所以，如果以台湾地区和日本的数据推算，到了十分稳定的状态时，我们这里也应该每年有6~11亿平的新房开工面积的。

　　2022年全年是8.81亿平，2023年前10个月是5.77亿平，可见，已经基本落入6~11亿平的合理范围内了。

　　但主要问题在于，前几年的的新房开工面积实在太高了，尤其是2019、20、21这三年，这些房子的陆续竣工制造出了巨大的库存，也因此导致了刚才说到的财新网报导的库存去化压力巨大的问题。

　　库存何时去化完毕？没人说得清。如果每个月的销售继续往下掉，那么去化的时间会进一步延长。但是，无论如何，只要新开工降下去，库存总是会去完的。

　　但在库存去化这个阶段，房地产行业会非常痛苦，甚至整个经济都会很难受，谁叫我们把太多的产业、太多的资产绑在房子上了呢？

　　所以，等等吧，底部还在继续，不会这么快结束探底的，有经济学家讲已经“超调”了，但实际上可能才到“中性”，还得再降才能算“超调”。我们得再熬一段时间了、几个季度或是两三年。然后，基本未来“超调”结束、回到“中性”，也别指望房地产行业能恢复2019、20、21年的光景了，哪怕未来恢复后，也就是维持在2022、2023年的状态。

　　那啥，到了居民手里的库存，就不是库存了么？除了自住的，上涨预期没了往外卖很正常吧，特别这几年新房低于二手房价很多，摇号新房的大部分都是投机客。

　　19，20，21 开工面积大，但那几年销量也大，库存并不高，房地产不可能等库存为零再去建，合理库存比就是2：1，这是历年房价止跌反涨的平衡点。现在其实已经到临界点，明年如果保持今年的销售面积，而开工继续暴跌，库存会跌破临界。。。

　　从本轮地产调控来看：目前已经在负反馈当中了，去化困难➡️地产企业自身造血功能变弱➡️出险企业范围变大➡️拿地变少➡️土地出让金减少➡️地方债务缺口难以补上➡️平台、地产债务裂变➡️中小银行不良增加➡️同业市场波及国股行➡️风险扩散，所有你如果单纯看房子，还想多久调整都问题不大，如果跟债务问题放在一起看，那就是拖的越久窟窿越大，代价越高，所以在这目前畸形的市场来讨论，对比其他市场情况，意义并不大，当前应该聚焦如何防范风险进一步扩大，并及时止损。

　　近期好像有经济学家说， 房地产 已经触底？还是看数据吧。刚好财新网发了篇报导：“三四线城市新房去化压力加大 去库存周期超两年” 网页链接 里面提到：“一线.7个月，...ku酷游