能够长期获得稳定的租金收入是房产投资的吸引力之一。要使这种吸引力成为现实，重要的是要选择和购买资产价值不易下跌的房产。

　　本期，旭不动产来为大家介绍资产价值不易下降的公寓有何特征以及我们该如何选择房产。

　　决定公寓资产价值的因素很多，其中最重要的是“收益价值”和“出售价值”，这两个因素在评估收益公寓时非常重要。

　　收益价值是根据公寓作为出租物业管理时可获得的收益能力进行的评估，通常使用“收益资本化法”或“DCF法”等方法进行评估。换句话说，收益价值体现的是“该公寓的盈利能力”。

　　收益价值是一个只有投资性房产才会考虑的概念。因为买房自住的人不需要评估房产的盈利能力。如果您使用银行或其他金融机构的贷款来购买公寓房产，则金融机构在评估时会考虑公寓的收益价值。

　　换句话说，资产价值不易下降的公寓，也就是出售价值不易下降的公寓。公寓的建筑部分会随着时间的流逝而老化，因此价值不可避免地会出现下降。

　　但是，由于土地不会退化，所以地段条件优越的公寓，会随土地价格的上升而上涨，资产价值不容易贬值。要想选择资产价格不容易长期贬值的公寓，就要关注地段条件。

　　地段是决定房地产价值的最重要因素。因为房地产与股票、信托投资等金融商品不同，是不可移动的实物资产。另外，尽管可能存在类似的房产，但没有两处完全相同的房产。

　　首都圈的市中心和地方主要城市的终点站附近的房产，往往具有人气高、资产价值不易下跌的特征。甚至有些房子的价格还有望升值。

　　另一方面，对于人口持续减少的地方，以及东京郊外远离车站的房屋，房产价格出现下跌的可能性很高。除非有特殊情况，如靠近大学或大型企业工厂。

　　除了距离最近的车站较近之外，如果最近的车站是特快或急行列车的停车站的话，因为车站的“档次”较高，所以会提高资产价值。

　　目前居住人口多及今后人口增加前景良好的人气区域也是租赁经营的有利条件。周边设施完善、治安良好等居住环境优越的地区是租房者喜欢居住的地区，因此可以期待维持或提高房产的资产价值。

　　与新建公寓相比，购买二手公寓更容易维持资产价值。一般来说，新建的公寓最初出售的价格是最高的，之后的20年间价格会下降，之后趋于稳定。

　　如果您打算自己居住，您可能会有这样的想法：即使价格会下降，您也会选择新建公寓。然而，对于用于出租的投资性房地产，许多投资者认为，比起新建公寓，最好的选择是选择价格下跌可能性小的二手房，并对其进行管理，使资产价值不下跌，同时以最终 出售 为目标。

　　公寓建筑的各个地区都有需求高的房屋布局趋势。如果靠近市中心，进入市中心的地区很好，那么年轻人和单身家庭的需求很高，因此单间公寓很容易获得人气。

　　另一方面，在周边环境和教育环境优越的地区，由于育儿家庭的人气越来越高，因此家庭式公寓成为核心。辨别各个地区的特点，选择需求较高的布局也是维持资产价值的重要视点。

　　对不动产所有者来说，公寓是盈利的财产，但对租户来说，公寓就是他们的家。从住户的角度来看，采光、窗外景色、楼层和房间朝向等都是决定房屋魅力的重要因素。

　　在这些要素中，有“卖点”的公寓更容易得到住户的支持，其资产价值也不容易下降。

　　上文我们提到，二手公寓更容易保持其资产价值，但即使是二手公寓也会随着时间的推移而失去其资产价值。

　　因此，如果购买一套价格低廉但需求量大的二手单间公寓，然后通过翻新来重振其价值，就能打造出“位置优越、与众不同的单间公寓”。

　　在东京等大都市圈，ku酷游单身家庭的数量不断增加。2020年的人口普查显示，单身家庭的数量首次超过东京家庭总数的一半。预计未来这一趋势仍将持续，对单间公寓的需求也会相应增加。

　　虽然二手公寓具有价格低廉、地理位置优越的优势，但其“陈旧”也是它的一大缺点。而我们通过翻新就可以克服这一近乎独特的劣势，也是获取资产价值损失可能性较小的公寓的有效途径。

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