ku酷游10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。会议总结了十八大以来金融工作，分析金融高质量发展面临的形势，部署当前和今后一个时期的金融工作。

　　会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

　　事实上，房地产并不是金融工作会议的常规话题，以往金融工作会议中较少涉及房地产领域。而本次会议将房地产置于防范化解金融风险的框架下，其中的表述有很多新提法，非常系统、全面、高度地概况了当前房地产金融工作的范围和重点，对于各地、各部门和各机构开展房地产工作具有非常好的指导效应。

　　“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，在以往各类会议的表述中没有出现，此次提出具有很强的信号意义。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，既然提及健全，就说明过去存在一些漏洞。比如，房企金融问题的导火索“商票违约”事件。从这两年的债务违约事件中可以看出，房企各类融资规模较大且错综复杂，在这方面缺乏监管，所以此次提及对房企主体监管制度的健全，具有非常好的导向。

　　另一方面，就是对资金的监管。过去几年，房企资金方面存在乱象，包括预售资金挪用、蒸发等问题时有出现，进而导致楼盘交付出现问题。

　　同策研究院指出，加强资金监管并非只针对出险企业，在未来所有企业的所有项目都可能会进入强监管阶段，基本实现资金封闭管理，直至项目竣工。目前金融机构对于按揭贷款的发放已经根据工程进度做了调整，开发商的回笼资金的节奏也在放缓。

　　国泰君安的研报指出，在应对房地产风险的同时，强调“完善房地产金融宏观审慎管理”，意味着针对房地产领域宏观审慎角度的金融约束（例如三道红线、贷款集中度等）仍将依据行业不同阶段以不同形式出现。

　　在严跃进看来，宏观审慎管理，简单理解就是要采取宏观的、逆周期、跨市场的策略，重点要以防范系统性风险为主要目标，同时减少金融出现跨市场风险传染，这是房地产金融工作需要牢牢把握的大纲。尤其是房地产金融问题，影响了各地金融系统、宏观经济、民生问题，更需要坚持此类管理的理念

　　实际上，对于房地产金融宏观审慎管理，曾于2018年提及过，但随着当前房地产供求关系发生了重大变化，对于此类金融政策和制度的市场环境需要有着清醒的认识，尤其是要考虑到出现的新情况和新问题。

　　严跃进认为，最近几年出现的烂尾楼、房企债务、存量房贷压力过大，以及二手房挂牌难以消化所产生的问题影响面较大，且具有破坏性，此类问题必须深入系统解决，同时结合经济形势和改革内容，不断完善房地产金融宏观审慎管理。

　　此次会议还明确，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。这也为房地产企业、特别是民营房企，在未来的投资过程中注入信心。

　　近年来，随着房地产行业出现下行趋势，地方在房地产金融工作的推进方面存在误区。尤其是在房地产企业融资问题上，选择的判断标准已经不是企业规模，而是依据企业的所有制性质。

　　严跃进表示，此次提及“所有制”，比“国企民企”的定性要严厉，其实是希望各地有大局观，要真正从企业公平竞争的角度理解融资政策。也进一步说明接下来在融资工作中，会严管“挑三拣四”、“挑肥拣瘦”等操作，确保金融机构积极有序、一碗水端平地提供融资服务，支持各类房企健康发展。

　　此次会议再次强调，因城施策用好政策工具箱，这也被认为是丰富金融工作开展的有效手段之一。

　　严跃进认为，这也体现了当前政策工具需要打组合拳，包括了行政、金融、财税等等的这些工具是促进住房消费提振的重要保障。唯有用好此类工具，才能更好促进市场平稳，也有助于房地产金融工作的更好开展。

　　而各地的金融问题有一定差异，因城施策可以和金融稳定工作相结合。除关注传统的库存、交易和价格等内容外，也需要关注金融内容，真正做好房地产金融工作。

　　房企的资金来源，大部分是依靠销售回款。因此，化解房地产行业风险的最佳方案，就是要大力促进销售去化。

　　本次会议提出“更好支持刚性和改善性住房需求”，也意味着当前此类金融工作的开展，必须时刻与房地产交易市场相结合。只有提振房地产销售工作，房地产金融风险的防范才会更加容易。

　　对此，同策研究院认为，在刺激需求端还会有至少两轮政策出台。第一轮，就是针对一线及少数二线城市的“双限”（限购、限价）进一步优化，有可能会逐步取消。第二轮，则是在一线城市具备一定热度的情况下，开启全面加杠杆的政策支持，届时预计首套和二套房的首付比例会有明显的下降。

　　国泰君安认为，此次会议明确加快房地产“三大工程”建设，即保障性住房、城中村改造、“平急两用”基础设施建设，预计将是未来我国房地产和基建领域重要的增量投资。

　　严跃进表示，过去金融工作比较聚焦房企债务、保交楼和购房问题，现在增加“三大工程”，也说明在防范化解风险的同时，对于此类新命题和新任务也需要有新的金融支持。

　　而“三大工程”在今年高层的系列会议上持续提出，也说明其是金融部门要理解的和支持的重点领域，尤其从房地产本身来说，保障房和城中村领域需要持续发力。

　　“构建房地产发展新模式”的提法越来越多的出现，也进一步说明高层对于此项工作的重视。而此次将其放入金融工作会议中，也说明房地产发展新模式和金融工作有着较大关联。

　　严跃进分析认为，除了降低“高杠杆、高周转、高负债”等内容外，当前房地产新发展模式和金融的关系其实有很多新意。比如，各地都在推进的现房销售模式，在这一模式推进下，预售制度或预售资金监管政策就会变化，这就涉及到房地产金融工作和房地产开发贷等金融业务的调整。对此，严跃进建议，各地对于房地产新发展模式的要点要梳理，同时理解其和房地产金融工作的关系。

　　此外，会议还明确，维护金融市场稳健运行，规范金融市场发行和交易行为，合理引导预期，防范风险跨区域、跨市场、跨境传递共振。尽管这一表述不直接针对房地产，但与房地产领域也有一定关联。

　　从近年来房地产金融风险的破坏性来看，确实出现了跨区域、跨市场和跨境的递共振。简单来说，区域公司金融风险会影响总部公司、房地产金融风险会影响银行信贷质量、美元债风险影响了境外投资者等。

　　在严跃进看来，对于此类金融风险的理解非常关键，要系统有力地理解相关政策导向。对于金融风险的防范，涉及到市场、交易、预期、传染等内容，而此类内容需要引起房地产各机构的重视。

　　严跃进认为，尽管房地产金融风险问题暴露比较多，但客观上也为构建科学的房地产金融风险防范化解模式创造了条件。各地要基于房地产和金融工作要求，积极促进房地产金融工作的有序开展。

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