近期，由于房地产市场复苏不及预期，越来越多的城市加大政策支持力度，部分重点一二线城市也加入了放松房地产限制性政策的行列。有观点认为，一线城市房地产限购也应适时优化调整。前期限购政策是否起到了控制
限购政策起源于2010年。2000年以来，由于经济快速发展，房地产行业持续繁荣，房价呈现快速上升态势。2000-2010年，35个大中城市住宅价格年均上涨9.7%，尤其是2005-2010年，35个大中城市住宅价格年均上涨12%，房地产市场泡沫迹象明显。在此背景下，2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求地方政府可以在一定时期内限定购房套数，以遏制部分城市房价过快上涨。2010年4月30日，北京市政府率先实施限购措施，规定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。此后，限购城市范围逐渐扩大。截至2011年末，70个大中城市中有39个城市实施了限购。然而，2014年以来由于房地产市场开始下行限购政策逐渐放松，截至2015年末全国仅6个城市实施限购。2016年以来，由于房地产市场再度升温，限购政策再度实施。截至2018年末，全国70个大中城市有35个实施限购。此后，由于房地产市场再度下行，限购政策又开始逐步放松。
从实践来看，限购政策效果并不明显。2010年首轮限购政策实施后，短期内对房价起到了一定的降温作用。然而，2012年下半年房地产市场又开始迅速升温，房价迅速回升。2013年12月70个大中城市新建商品房价格增速高达9.7%。2016-2018年实施的第二轮限购政策甚至在短期内也并未起到抑制房价的效果。限购政策实施期间，全国70个大中城市房价月均同比上涨幅度均超过5%，高点甚至超过10%。
从理论上来说，限购政策会导致房地产总需求曲线向左移动，引发价格和成交量双双下跌。然而，实际情况往往并非如此。主要是因为，限购会向市场传达房地产稀缺的信号，起到饥饿营销的效果，进而助涨房价上涨预期。因此，限购政策出台后会很大程度上影响总需求曲线向左移动的幅度，从而影响限购政策的调控效果。有些时候在部分地区甚至可能引发总需求曲线向右移动，导致房价不降反升。
限购政策出台后，对新房和二手房市场都会产生影响。对新房市场的影响方面，地方政府会认为限购将在短期内影响房价上涨的幅度，未来会有更大的上涨空间，进而减少土地供应。这会导致未来一段时间内新房供应下降，加剧房地产供求失衡，增强房价上涨预期。对二手方市场的影响方面，由于限购政策会加剧上涨预期，提高房地产长期持有收益，二手房供应也会减少，进而加剧短期内供求失衡，导致二手房更大幅度上涨。
在房地产供求失衡并不突出的地区，限购政策的确在短期内有助于抑制房价上涨，然而这并未解决房地产市场面临的主要矛盾。房价上涨的根本原因是总供给不足。从理论上来说，在需求增加的情况下，抑制房价上涨最好的方式是增加供给。现实中当房价上涨时地方政府往往并不会增加土地供给，而是通过实施限购政策减少需求的方式控制房价。然而，限购政策只是在短期内将一部分需求暂时排除在外，并没有增加供给。即便是在某些情况下限购起到了一定效果，注定也只是短期现象。一旦政策放开，房价大概率出现反弹，重回均衡水平。
目前实施的限购政策主要有两类：一类是限制购买资格，一般是通过设定缴纳社保或者是个人所得税的年限进行限制；另一类是限制购买数量，本市户籍和非本市户籍居民购房数量往往不同。然而，实践中有多种方式可以绕过上述限制。房地产限购政策出台后，突破限购政策的相关行业随即出现，甚至由此形成了“灰色产业”。例如，不符合限购要求的外地居民或已达到购房数量限制的本地居民可以通过中介与企业签订虚假协议补缴社保、假结婚更改户籍、假离婚购买房产等，做好“全套手续”继续购房。限购政策大幅提高了离婚率，一些投资者不惜采用离婚的方式获得购房资格。有研究表明，住宅限购城市的住宅均价在限购前后上涨幅度超过非限购城市427-645元/平方米。与此同时，离婚件数则增加2464-2610件，其中离婚对于限购城市平均房价上涨的贡献率是10%。
从房地产调控的角度来说，限购政策注定只是阶段性和临时性政策，因此对房价的影响并不具有长期效应。自2010年限购政策首次实施以来先后实施过两轮限购，每轮持续时间均约为三年。由于限购本身对房价的影响有限，要么在短期内有一定影响，要么几乎没有影响。限购政策只是在短期内影响房价上涨的速度，最终的效果是延长了房价上涨的时间。而一旦限购解除后对房价的影响也会完全消失，这也就注定了限购政策既不能改变房价上涨的趋势，也不会影响房价最终的涨幅。
正如前述分析，限购政策对房价的影响主要在短期，从中长期来看基本没有影响。因此，前期限购政策对房价的影响已经基本消失。在这种情况下，放松限购自然也无法起到提振房价的作用。尤其是对那些房地产市场已经供过于求的城市，放松限购对房价几乎没有影响，这也是2022年以来各地放松限购的真实写照。北京、上海等少数一线城市也同样适用上述逻辑。此外，以下两个因素也会进一步影响放开限购的效果。一方面，一线城市租售比远低于无风险利率，这使得房地产作为一种投资品其价值并不明显。另一方面，北京、上海已经开始出现人口净流出，广州和深圳的常住人口也已经基本停止增长，这也使得支撑房价中长期上涨的基础并不存在。
以往放松限购促进房价上涨的主要原因是房地产供求长期处于失衡状态，放松限购可以激发潜在需求。然而，中国房地产市场经过多年发展，目前对绝大多数城市来说房地产供求已经基本平衡，甚至一些地区已经出现供过于求的情况。这也就意味着放开限购并不能带来额外的增量需求，自然也很难起到应有效果。支撑房地产市场发展的核心因素是人口。目前中国人口已经见顶，新生儿数量持续下降。Wind数据显示，2016-2022年出生人数从1883万人降至956万人。国际经验表明，人口老龄化具有一定的不可逆性。这也就意味着房地产需求将持续下降。并且，由于地方政府财政压力较大，土地出让将持续进行，这使得房地产供给也将不断增加。
多年以来助推房价上涨的主要动力并非来自于刚需，而是投机力量。2020年4月央行发布的数据显示，截至2019年末二套及以上家庭占比超过40%，户均拥有住房1.5套。刚需一直是政策层面鼓励和支持的购房群体，购房并不面临限制。而投机力量对应的购房群体并不稳定。当房价处于上行通道时，投机力量往往是助推房价上涨的重要动力；当房价上涨预期较弱甚至是消失时，投机力量对应的需求也随之消失。近期一线城市二手房挂牌数量激增即是例证，预期转变会导致房地产供应增加，进而影响解除限购的效果。另外，限购解除本身向市场传达了房地产市场不景气的信号，房地产上涨预期也可能会因为限购解除而消失。
一线城市是房地产政策的风向标，其象征意义远大于实际意义。维持一线城市限购主要是向市场传递房住不炒的政策导向，这也使得一线城市是否放松限购并不是一个经济决策，而更多是风向标作用。一旦放开限购，会让市场怀疑坚持政策定力的决心。并且，即便是放开一线城市限购一定程度上促进了房价上涨，也很难传导至全国的房地产市场。主要是因为，当前全国房地产市场供求总体已经逆转。此外，如果一线城市放开限购房价出现下跌，那么可能会对全国房地产市场产生更大负面影响。
自房地产市场下行以来，监管部门出台了大量稳定房地产市场的政策。总体来看，各类措施较为充足，对于稳定房地产市场发挥了重要作用。然而，房地产市场发展有其自身规律。从房地产市场前景来看，当前中国已经进入深度人口老龄化阶段，房地产发展高峰时期已经过去。在由高增长向新常态过渡过程中，出现一些调整和波动在所难免。房地产调控更应坚持底线思维，只要不出现剧烈调整，引发系统性风险，就应该发挥市场机制的作用。目前房地产市场与日本20世纪90年代以及美国2008年房地产市场危机远无法相比。过度刺激房地产市场不仅很难起到应有效果，反而可能会累积更大风险，影响经济结构转型升级。
房价过高是当前房地产市场的主要矛盾，这是当前需求侧刺激效果不佳的核心原因。从房价收入比来看，目前全国房价收入比约为20左右，远高于美国（多数城市集中在2-10）。一线年上半年末，北京、上海、广州房价收入比分别为35.62、50.12和37.66，远高于美国纽约（10）、波士顿（8.2）、洛杉矶（6.7）等主要城市（中国数据来源于Wind资讯，美国数据来源于Numbeo）。从房价租金比来看，2023年上半年末一线之间，也处于较高水平。因此，当前房地产泡沫化问题已经较为突出。有观点认为，房地产潜在需求依然较大。然而，在不设定价格的条件下讨论需求大小没有意义。房地产市场适度调整不仅有助于释放更多潜在需求，而且也有助于市场更加理性看待房地产市场的发展，促进社会资源更加合理分配，推动经济结构持续转型升级。ku酷游