一、2023年前10个月，商品房待售面积达64835万平，同比增长18.1%。你们肯定对这个涨幅没概念，我换个说法，就是相比去年同期又多了11826万平，按照每套房子面积为百平计算，也就是110多万套房子卖不掉。

　　二、销售单价方面，今年为10409元/平，相比去年同期的10495元/平，虽然仅仅下跌了0.8%。可问题是结合这两项数据，就似乎能得出这个结论：

　　至今我都记得5年前，一位朋友和我说过的这句话，“只要没有人口支撑，学区房就不可能有明天。”

　　乍一看非常对，但是转念想想又有些狭隘。受人口影响的远不止学区房，夸张一点就是整个房地产市场。原因无外乎这两点：

　　一、过去追求速度和质量，建造了大量的商品房，现在人口增速放缓、流动减弱，房子肯定越来越难卖。

　　其实太多人都漏掉了这点，为什么有人投资房子？因为收益！为什么投资房子能赚钱？因为根本不愁卖不掉！

　　从1978年至今的45年里，虽然表面看就只是我国城镇化率提高了47.3%，而孰不知，这个数字的背后是年均近1000万人进城定居。短期内大量人群买房，势必瞬间炒热楼市，房价上涨在所难免。

　　可问题是城镇化不可能永远高速发展，只要速度放缓，楼市就肯定转型。说白了，就是成交周期越来越长，房子难卖甚至卖不掉，那么房价肯定难涨。

　　二、投资价值削弱，让很多地区都的房子都无人接盘，特别是中小城市和大城市郊区。

　　其实对于投资，我和很多人想法真不同，纯投资比例可能只有1/3左右，但只要扩大范围到带有投资性质买房，比例立刻就会提高，就算没有90%，也至少有80%。

　　如果你买过房就肯定会知道，一旦无人接盘，房子就不可能有投资价值，这也就是为什么过去就算房子再偏，只要能赚钱，就肯定有人买的核心原因。

　　11月19日，中国商报发表了一篇值得我们深思的文章：《房地产重大利好！三部门重磅发声再提“保交楼”》。关键词非常明显，就是保交楼。

　　虽然并非首提，但是我认为相比过去，，非常的不同，此次重心就是在房企上，更准确的说法是在民企上。

　　究其本质，毕竟整个房地产盘子实在是太大了，想要彻底解决烂尾，光靠地方城市肯定做不到。只有改善房企资金情况，尤其是加大对民企融资的支持力度，才可能会加快保交楼的速度。

　　其实这和人口作用恰恰相反，人口减少就可能会影响民众对楼市预期，而加大力度保交楼的作用之一就是提振市场、恢复预期。

　　时间从2024年起，我们就能更加看出来，我国房地产大变局已经开始，不再是过去的阳光普照，而会出现各种挑战，比如房价可能一会涨，一会跌。

　　一、彻底改变观念，买房亏本可能无法扭转，我们能主动掌控的就是买到对的房子，减少换房次数，切记满足未来10年的生活需求。如果资金不足，面积可以小一些，但是附近的商业、教育、娱乐等等配套必须完善，否则用不了多久，你就会面临迫切换房和卖不掉的尴尬困境。

　　二、ku酷游切忌高杠杆买房，特别是自己一个人找中介或者去售楼部买房，最好找个买过饭的朋友陪同。现在他们销售压力很大，有些人为了获得高提成，就可能连哄带骗让你买高价房。

　　比如你预算本来只有150万，可是他们却让你提高到180万，乍一看30万似乎可以接受，但细算之后，你就能发现利息多了足足16万，月供也增加了1000元。

　　记住，在未来大变局之后，求稳可能不是最好的办法，但确实是最适合很多人的办法。