ku酷游安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！千百年前的诗圣的感慨，如今似乎正在慢慢变成现实！常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下面简称“14号文件”）文件，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

　　比较耐人寻味的是，文件在8月底就审议通过，9月份已经传达下去，却一直没有激起很大的水花，而是直到现在才发酵，那么，新一轮“房改”下，楼市又将开启怎样的新局面？

　　根据文件内容，主要目标为以下两点，一是要加大保障性住房建设和供给。二是要推动建立房地产业转型发展新模式。似曾相识的味道，两者结合，可以说是正式明确了新的住房制度，也就是——「住房双轨制」。

　　● 一条轨，是保障房体系。由政府主导，满足社会保障和基本福利。属于民生的部分，价格和销售渠道都有管制。

　　● 一条轨，是商品房体系。由市场决定，主要满足改善需求。属于纯粹的商品，只要符合市场规律，供应和价格都可以放开。

　　其实，“住房双轨制”并不是刚刚被提出，早在1998年房改方案中就明确了这一点，后续又被中央多次肯定：即由市场供应商品房，政府提供保障房，但是由于具体实践与设想有所出入，导致“双轨制”不仅没有变成两个体系，反而两条轨交错在一起。

　　根据官方数据，从1994年-2007年，全国共建设廉租房、经济适用房等保障性住房1000多万套；2008年至今，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房7800多万套，我们事实上已建成世界上最大的住房保障体系。粗略计算，保障房占整体市场供应已超过20%。

　　文件显示：支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。目前来看，政策依然还是在试点阶段，符合常住人口超300万的城市仅有35个，其中超大城市8个、特大城市15个、I型大城市12个。

　　毕竟远郊的房子如今都已经冗余，确实也没必要在远郊作过多的保障房建设，可以料想的是，在政策正式落地之前，现在市面上一些远郊的刚需盘可能去化会更加的困难。

　　保障房购置，这边也作出了一定的限制，比如说，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房，已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。同时，保障房不得上市交易，只能在系统内流通，而且购买之后不得长期闲置，不得转租牟利。

　　但是，如何具体进行保障房的上市交易、出租等限制，文件没有作出具体的披露。

　　在项目开发阶段，保障房以划拨方式供应土地，支持利用闲置低效工业等非住宅用地，项目保持微利。

　　根据新加坡的经验来看，如果过度依赖财政补贴的公共住房模式易带来较高的财政负担。所以，在这里强调了“保本微利”，从而避免给地方政府带来过高的财政负担。

　　文件还提出，对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。文件要求与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合，稳妥推进。

　　看了一圈，大家纷纷说本次房改，是摒弃了传统的“香港模式”而走向了“新加坡模式”，那么，究竟是否真的是这样呢？从数据上我们可以看出，在“居者有其屋”计划推出前的1960年仅有9%的新加坡人居住在政府提供的公寓，经过60年的发展，截至2022年大约80%的新加坡人口居住在组屋，确实实现了“居者有其屋”目标。

　　一方面，新加坡很小，它的面积约733平方公里，只有深圳的三分之多一点，它的公共资源、城市之间经济收入分布比较平均，而中国的国情和它并不相同。

　　另一方面，凭借着马六甲海峡的地理位置、先进的制造业和金融业，新加坡的国家财政很充裕，作为组屋开发的主体，也就是政府，并不需要过多的焦虑开发资金。

　　众所周知，政府的重要财政收支之一就是土地。如果将市中心内的优质土地拿来建保障房，土地财政大大减少；如果拿偏远郊区的土地来建造保障房，大家也没有太多的购买欲望。

　　目前，大部分买房客群都会关注房子的学区资源。假设保障房没有学区，那么大家的选择就更多了；倘若保障房有学区，和商品房相比，凭借超低的价格，往往会滋生投机倒把的市场乱象。

　　虽然我们已建成世界上最大的住房保障体系，但是我国的保障房建设仍然是先天不足，后天薄弱的状态。在保障房建设中初期在房改初期的2000年到2007年，全国保障房开发投资只占房屋投资比例的3-5%；从2011年我国开始推动棚户区改造，提供了3000万套保障房，但十多年我国在保障房建设上始终不足。

　　但是可以预测的是，与此前强调的“让商品房回归居住属性”不同，本次房改落地，核心城市核心地段且有优质学铁商加持的稀缺品质项目，必将迎来新一轮上涨；十几年前的独栋、别墅、或者结构性稀缺的优质复式等将更为稀缺，而市区的老破小价值会更低，或将迎来更为猛烈的冲击！