2019-2021养，一二线缓跌，部分三四线套，这里叫比量阶段，三四线没量，所以反不动，但也有反的动的，一二线有量，容易在这个阶段快速反弹，高手一般被套在这里。

　　2022（2023）-2025杀。这里叫比价阶段，无论你吹上花的资产，租金高售价就高，租金低，说什么都没用。如果加息，那么租金回报率年化就得5％，如果降息，租金回报率也得3％。

　　大部分城市无论是价格还是量能，都是18年十一黄金周附近见顶，然后在3年的缓跌以后，进入比量阶段，15-18年量能最充沛的城市，会在这个时间节点快速反弹，因为城市之间的差异性，存在先后关系（这也从侧面证明了不是牛市，牛市是一起动，轮动不叫牛市），20年开始先是深圳，然后是杭州，现在是上海，21年还会陆陆续续让北京，武汉，合肥，郑州，长沙，青岛轮一遍，高手一般套在这里，我之前给的建议就是，如果你没在19年年初之前卖掉，就等21年，有量能，就有议价权，没有量能，看房的都没有，你议个毛价。

　　再还有，今年就算是超一线城市，公寓价格也炸了。别说公寓不当房子，公寓价格只有住宅一半的时候，你以为所有人都是傻子？

　　2015年二胎家庭，Congratulations，未来的很多配套产业都是追着你们的进程，如果钱多，那就是社会在配套你的生活，如果你钱少，希望不要在同事，同学，亲朋好友的对比中迷失自我，你们2015-2016生娃，所以月子中心在那个时候铺进各大小区，你们娃幼儿园时期，又是幼儿园幼儿培训的爆发期，比如现在铺天盖地的机器人培训，给大家一个创业指导，就是盯着这批2015年的二胎家庭成长轨迹创业。他们有钱有精力有负担遵守游戏规则竞争环境恶劣而且还......容易响应号召吧。

　　，小孩学区房问题，如果你小孩必须在这个节点上学，如果学区房很吃力，我推荐1-3年级就读菜小，省下来的钱多报点班，就报一门英语，一门艺术，一门体育，别的基本都是浪费时间浪费钱，特别是英语水平一定要大幅超越同年龄段小孩，能为初高中节约大把时间，到了24-25年，择校借读会变得相对容易和便宜的多，然后走点后门去较好的学校。

　　限购限售，放开限购限售，这只是控制量能的做法，量能是无法左右价格的，但是容易延长趋势，我写过无数遍了，比如现阶段价格在抬升期，市场马上就要爆量了，因为我知道，天量之后必见天价，我来个最严限购，那么市场就会严重缩量，上涨时间必然会被延长，很容易涨的更高，等价格到一个阶段，放开限购，走势就会在高位放量且大幅震荡，甚至还能出一段加速攀升，同样的，如果是下跌周期，我来个全面放开限购，那么会在下跌中期出现一个巨大的放量震荡空间，然后空间结束，继续跌。

　　复苏期中期-过热期-衰退期中期，都是民进G退，也就是民间投资占主导，衰退中期-萧条期-复苏中期是国家投资为主导，也就是国进民退，而G进民退的时候就会出现一些逆城镇化趋势。

　　比如川中地区的高精尖科技企业的发展，内陆腹地的民用产品制造业发展，再比如云上贵州的大数据中心。

　　如果是民间投资占主导，科技产业放川中必然地震高发，消费品放内陆成本不如港口，服务器必须临近人才聚集地。

　　其实再一点，如果大家对消费类的上市公司比较熟悉，就会发现近两年那些主打三四线城市及以下，以渠道见长，但在过去的10年被互联网打压的很难受的传统企业开始快速增长，比如因为结婚率的新低，股价90％创新低的连锁珠宝行业，主打三四线的周大生异军突起。

　　一二线城市想保持高人口流入，必须创造更多的就业岗位，但其实可以看到的是，除了少数高科技企业，如芯片半导体，新能源车，一二线城市的就业岗位也在萎缩，同时三四线及以下城市爆发了强烈的消费欲望，相信聪明人们有自己的选择。

　　租售比与房价收入比都被写烂了，而且这两个数据有他们自己的局限性。具体可以翻我2018年的帖子，现在用一套新的体系，而且人均GDP还刨除了天天出来杠通货膨胀的杠精。

　　当地人均GDP/12*0.7（这是基本所有行业，你掌握了一定的技术下都能达到的工资水平，再高就看行业天赋和命运了），这个数字和房价的比，可以大致估算一下当地房价水平。

　　一线合理，三线及以下或人均GDP增速＜5.5％，1以下属于低估，1-2合理。这是刚需人口最低迷2028-2030年我能看到的值，上一次无限接近于这个值是2003年。

　　其实从18年开始，第一轮的螺旋式下跌已经开始了，目前是第一轮下跌反弹阶段，你说有的新高？反弹当然有局部新高，那是因为上一次的上涨它没有透，我们观察人口就知道，2016年-2017年二胎潮，这里主要增加的就是城市人口（农村跟本就不按你这套东西来），他们造就了2021年反弹的主题材就是学区房概念。

　　我们再往后想，62-64年也是婴儿潮，他们会在22-24年退休完毕，这是中国目前最有钱的一批人，退休以后，爽个一年半载，大多数人就会感到深深的空虚，他们会去哪里？远离市区，风景优美，同龄人聚集，临近公园，绿道，菜场，最好还能钓鱼，打陀螺，遛鸟，下象棋的小区，至于医疗，只要距离最近的综合性医院30分钟路程就行，如果你们家里有大一点的小孩，应该知道现在有定向医生报考，这就是未来老龄社区的标配，小区会配置救护车，2-3个定向医生，或者是医院招人必须社区服务3年。

　　答案就呼之欲出了，2026-2027年，房价第二次反弹的时候，会出现医疗养老盘，主打远离喧嚣，空气质量好和较为健全医疗与老年运动设施，你想啊，医疗服务站放学区房小区，一年能有几个生意？不亏出马?到时候你的父母也老了，你是愿意让他住市中心楼下全是培训机构的学区房小区，得了病从出小区开始就开始堵车的市中心，还是躺着挤地铁？还是配备了专业人士和救护车的近郊的医疗养老康复风景小区。他们的房价当然可以比现在都高一倍。到时候你们可能会惊讶的发现，为什么远郊的一个盘能卖到6万，市中心才3万。

　　记住这张图，这是十三五就开始规划的。未来的城市会扩大成城市群（类似于美国州的概念），然后城市群以外是产业聚集区或无人区，你最该抛弃的是城市群以外的三四线城市，然后低估的是城市群内，甚至是城市群中心的三四线城市。

　　如果你再认真的看看十四五的《交通强国建设纲要》，打造1小时生活圈、2小时经济圈、3小时联动圈，这就是未来城市群的雏形。

　　不是我讨厌一些分析政策的，规划，货币这些重要的东西，一个都不认真看。天天就喜欢盯着限购放开限购使劲。

　　至于为什么要如此，因为宜居的城市是每平方公里是1000人左右，每平方公里超过2000人，城市承载就会到极值，城市运行成本就会急速上升，而这个成本是转嫁给所有人的，比如蔬菜，水电，房价，交通，环境，失业率与治安成本。这个时候，城市想要发展，只有两条路，扩大（将周边地域纳入城市），限制人口流入。这就是提出城市群概念的原意。

　　那么适合我未来投资的是长江中游城市群，那么低估是岳阳，咸宁，鄂州，黄冈，黄石，九江，我们再去查长沙到武汉，武汉到南昌，南昌到长沙的高铁，那么就是咸宁，赤壁，泊罗，萍乡，新余，黄石，大冶，阳新，能理解吗？这里面至少要出两个十年5-10倍的城市。但是现在依然不是买点，至于原因，可以回看前面的GDP问题。

　　城市群外延将来会成为功能性城市，主要就是工业，农业，这里面当然会有非常好的，类似美国华盛顿州的西雅图，虽然是工业城市，但是是飞机制造业，人均GDP超过10万美元，比纽约都高，当然也有很差的，比如底特律，国内的话比如拥有国家大数据中心的黔中城市群，贵阳贵安新区，房价也就7000左右，人均GDP在10万RMB左右，而且到现在还能保持两位数的GDP增速，房价比值不到1.5，未来还有成批成批的通信博士，没有前途吗？ku酷游