7 月10 日，人民银行官网发布《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（以下简称《延长通知》）。该《延长通知》具体内容包括：1）“《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《支持通知》）有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024 年12 月31 日”。2）“一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024 年12 月31 日前到期的，可以允许超出原规定多展期1 年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致”。3）“二是对于商业银行按照《支持通知》要求，2024 年12 月31 日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

　　1）可展期1 年的贷款到期时间延长约一年半，将继续化解房企短期资金困难。

　　我们认为，此前2022 年11 月23 日《支持通知》中“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”的规定是“自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1 年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致”，由于现在时间已经进入2023 年7 月份，现有到期的开发贷和信托贷已不能享有展期1 年政策。因此，为了继续支持房地产健康发展，此次《延长通知》修订为“2024 年12 月31 日前到期的，可以允许超出原规定多展期1 年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致”，即允许可展期1 年的开发贷和信托贷到期时间延长约一年半，从而有助于继续改善房企的融资困境，逐步化解房企面临的资金困难。

　　2）获得政策支持的金融机构配套融资时间延长约一年半，将继续推动保交楼。

　　我们认为，此前2022 年11 月23 日《支持通知》中“鼓励金融机构提供配套融资支持”的规定是“对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类”，由于现在时间已经进入2023 年7 月份，金融机构提供的配套融资支持已不能享有相应的风险分类支持。因此，为了继续促进房地产健康发展，此次《延长通知》修订为“2024 年12 月31 日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类”，即获得政策支持的金融机构配套融资时间延长约一年半，从而有助于保交楼，以及继续化解房企面临的资金困难。

　　3）我们认为，“除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效”，将有助于因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

　　投资建议：给予行业“优于大市”评级。综上所述，我们认为行业政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。建议关注：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、新城控股；3）物业类：华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余；4）文旅类-华侨城A。风险提示：行业面临调控风险和ku酷游基本面下行风险。