要使开发项目获得较好的投资经济效益，在进行开发项目经济效益评价以前，要认真做好以下几个方面的工作。

　　1. 认真做好净地产，场调查：和需求预测工作，了解今后一定时期内房地产的有效需求

　　我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要降价处理，都会给开发企业带来经济损失。

　　在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型，主要有以下几种。

　　土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收益。

　　商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房本文由收集整理的变现能力不如一般住房， 因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房， 特别是一些高档商业大厦。

　　随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城市，其标准不能过高。

　　居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应作为首选的对象。

　　其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大，特别是在房产市场不景气时。

　　开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于

　　能否使旅馆保持较高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资开发的风险很大。

　　开发企业在进行房地产开发时，不论是土地开发，还是房屋开发，都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的特点，必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时，一方面要符合城市规划的要求；另一方面要考虑投资开发不同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说，选择区位、环境较好的开发基地，在开发后的房地产价格和租金较高，但它的批租地价也高。因此，必须权衡利弊得失，优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。

　　根据房地产市场的有效需求，选择好投资开发的房地产类型和开发基地后，就可根据开发项目的要求，列出各种各样投资开发方案。当然，在提出各种投资开发方案时，都要考虑城市规划要求和购房者的需求，最大限度地提高项目投资经济效益。

　　根据国家、省、地关于整顿和规范房地产市场秩序的通知要求，为促进我县房地产市场健康发展，整顿和规范市场秩序，优化我县房地产市场环境。我局按照省、地安排，联系实际，精心组织，大力开展了整顿和规范房地产市场秩序工作，并取得了阶段性成果。现将工作情况汇报如下：

　　（一）加强领导，建立健全组织机构。为认真落实此项工作，我局加强领导，及时成立工作领导小组，抽派人员具体办公，并根据整顿和规范要求，出台了《自治县建设局〈关于房地产市场秩序整顿和规范实施意见〉的通知》，进一步明确了工作目标、重点和步骤。

　　（二）积极组织，精心安排，稳步推进。按照《实施意见》，我们确定以“七个重点、五个步骤”为内容，开展检查，即以查处违法违规开发建设行为、面积“短斤少两”行为、合同欺骗行为、工程竣工验备案制、违规中介行为、违法广告行为；“五个步骤”即宣传发动、自查自纠、专项督查、整改处理、总结验收。其次，针对当前房地产市场的具体情况，我们出台了相关政策，出台了《关于印发〈自治县房地产开发建设程序〉的通知》、《关于贯彻落实建设部〈关于规范房地产企业开发建设行为的通知〉的通知》、《关于进一步加强房地产市场管理的通知》等文件，进一步规范房地产开发企业行为。

　　（三）联系实际，突出重点。我县除按照国家、省、地关于整顿和规范房地产市场秩序的要求对存在的七个方面问题进行全面清理和查处外，还针对突出问题进行整改，解决重点薄弱环节。具体是狠抓“四点”：即抓基点，强化开发企业资质管理，优化开发企业结构；抓难点，切实搞好房地产开发项目的源头管理；抓热点，加大典型案例的查处力度；抓弱点，正确处理规范与发展的关系，不护短、不手收。对无证销售等突出问题，我们采取突击检查和日常管理相结合，通过强化资质管理、竣工综合验收等环节，增强企业的遵纪守法、合法经营意识。

　　（四）查处结合、边整边改。整顿和规范房地产市场秩序能否取得成效，关键在于能否查、处并举，打击违法违规行为是否落到实处，科学合理切实可行的管理制度能否建立起来。从实际情况看，我们这次整顿和规范改变以往只查不究，重查轻罚的现象，加大了依法行政的执法力度。在加强整顿和规范期间，我们还结合全县作风建设的要求抓了管理软环境工作。将机关作风建设、行风建设纳入到部分服务管理中，通过整顿窗口单位，抓便民服务、抓政务公开等，也树立了部门新形象。

　　（一）房屋拆迁方面：由于我县尚未有拆迁资质单位，都是采取自行组织拆迁的方式，开展拆迁工作。房开企业能够及时办理拆迁许可证，按拆迁规范进行；拆迁资金没有发生拖欠、挤占、挪用现象，做到专款专用，保障了拆迁当事人的合法权益；

　　（二）房地产交易方面：各房开企业都能按规定办理预售（销售）许可证，没有发生收取房号定金、诚意金等变相预售行为；能够使用规范化示范合同文本。

　　（三）房地产开发违法违规方面：经查发现未经许可擅自开工项目1个，已整改、补办手续；无证从事房地产开发经营1个,处罚5000元罚款，并责令停工。

　　（五）商品房竣工验收备案方面：未经综合验收就交付使用的项目1个，通过整改已合格；未提供《两书》的开发企业2家，已按要求进行了整改。

　　（六）房地产广告管理：都能兑现广告承诺内容，没有发生虚假和不实的广告行为。

　　（七）房地产中介服务：目前我县还没有中介服务机构。但房开企业的销售人员，已按规定要求参加培训，取得上岗证书。

　　（一）继续加强商品房预售管理，继续执行国家、省有关商品房预售管理规定和我县颁布的《关于实行商品房预售资金监管通知》，防范商品房预售风险，切实保护消费者的合法权益。

　　（三）继续加强房地产中介机构及评估机构的管理，严格条件，规范行为。加强评估价格管理，规范契税征管工作。

　　我们通过“利润=销售收入-成本费用”这一简单的财务公式可看出成本管理的重要性。因为随着这一行业的不断发展，及这几年国家对房地产行业不断的进行宏观调控，提高售价已不被消费者所接受。各地产商只有通过内部挖潜，采取科学、系统的方法进行成本内部控制，通过精细化成本管理，使之企业利益最大化。 “省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势！

　　本文从房地产企业成本内部管理的几大步骤及有效利用成本管理软件以实现几大步骤的严密无缝对接，从而做好全成本内部控制；企业的财务部门在成本内部管理中所起到的作用，这几方面来作阐述。

　　1. 房地产企业所成本内部管理的几大步骤是制定目标管理成本、跟踪执行动态成本、最后进行业绩评估，并将此过程与结果中的得与失在企业成本库中进行沉淀，以为下一个项目的成本管理汲取经验。

　　目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。

　　目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

　　在目标成本的具体制定中，常因项目为了赶进度达到预售节点，未等设计完成应开始匆忙招标、施工，造成在项目前期无法对目标成本进和准确测算。企业应该认识到“欲速则不达” ，不能因为进度就牺牲了成本。应严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，通过制定统一的流程与标准，保证目标成本的准确性。

　　在制订目标成本时，企业应综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成本树，作为目标成本制订的基线，使目标成本的准确度不因项目差异而不同并作为招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理的指导。

　　对目标成本执行过程的跟踪——动态成本，这一步骤在成本管理是最重要的一步。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，以实现对成本的控制。

　　我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本、辅助营销决策。如果只是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只能完成基本成本核算功能，对项目成本控制却没有任何帮助。

　　动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、ku酷游“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中必须“以合同为中心”。

　　三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布：“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度：“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。

　　在完成前面的步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平；将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较，我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到“优奖劣罚”拿数据说话。

　　2. 在成本管理中，企业选择一套适合于自己经营模式的成本系统管理软件可有效有实现上述步骤的顺利开展及对项目的监控。

　　为了能实时得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，企业借助信息化手段提高企业成本管理水平。成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成本的信息平台，它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。各部门可通过系统共享成本控制中一系列数据，大量的基础工作能够依靠成本管理来简化，减少重复工作，大大提高工作效率并且对项目进行监控。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。

　　企业通过成本管理系统建立起自己的成本数据库，可对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档，在此基础上，提炼出关键的成本指标，并最终形成项目的“成本数据库”。通过“成本数据库”的建立，所有项目的关键成本数据都沉淀下来，并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。

　　企业在选择成本管理软件前要对自己企业的成本管理模式有所规划，目前国内的房企成本管理模式可供参考的有龙湖的合约规划模式，万科、中海等目标成本管理法。大概的框架相差不大，都是确定目标成本，进行动态成本检测，责任成本考核等步骤。企业可根据自己的发展战略及管理方式选择一套行之有效的成本管理系统。

　　工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。

　　3.4正确进行项目的成本核算，合理进行竣工项目的成本结转。以全面正确地反映所开发产品的成本全貌，也为项目的务清算打好基础。

　　以理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以“总体把握、确保重点、合理有效、求真务实”为原则，坚持资源整合与节约并重、把节约放在首位的方针，以提高资源利用效率为核心，以节能、节水、节地、节材、资源综合利用为重点，通过健全制度、强化管理、更新技术、考核监督等有效措施，继续稳步推进全区节约型机关建设工作。

　　2009年通过实施本行动计划，在完成20*年节约指标的基础上，节约办公经费和接待费用5%，公务车辆总费用下降5%，单位建筑能耗和人均能耗分别降低5%以上。

　　主要内容：加强机关资源消耗统计指标体系建设，落实专人负责单位统计报表和核算，按时如实报送资源消耗情况;建立机关资源消耗和用能管理网络化、数字化平台，为实施机关资源节约和节能改造、节能量化管理提供基础数据。

　　方法步骤：各单位要建立能耗信息采集责任制和数据统计台帐制度，配备专管员，负责分析本单位能源利用状况，定期上报办公经费使用情况，并提出节约型机关建设目标建议及采取相应节能措施。区联席办定期汇总分析资源消耗统计指标，并公布各机关资源消耗情况，组织开展资源消耗统计、计量工作检查，确保统计数据准确、完整。

　　主要内容：严格执行日常资源节约管理办法，长效管理，减少照明和办公设备电耗。严格执行《*区级机关直拨电话管理规定》，控制电话费用。严格执行办公室设备配备标准，降低办公经费，使日常节电、节水、节材成为机关干部职工的自觉行动。

　　方法步骤：精简会议及活动，减少会议用鲜花、矿泉水，减少使用一次性宣传牌和水笔。推进文件网上传输系统，区委文件在公务网上试点发放。2009年全面执行文件网上收发，节约文件印刷纸张8o%，报送文件要求采用双面印刷。保持空调温度设置夏季不低于26度，冬季不高于20度，春秋季正常天气不开空调，无人办公时关闭空调，开空调时不开窗，下班前半小时关闭空调。

　　主要内容：按照国家强制性标准配备能源计量器具，2009年底前完成区机关大院、集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区各类老旧、失灵计量仪表(包括水表、电表等)改造，科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统试点改造，有条件的使用单位改造成一户一表，为机关资源消耗统计和资源消耗监测创造条件。

　　方法步骤：区机关大院、集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区开展老旧、失灵计量仪器自查工作，按照定点采购的要求，更换能源计量器具、仪表，完成计量仪表的更新改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。

　　主要内容：对集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区办公建筑使用的高能耗荧光灯、白炽灯、射灯等，全部更换成紧凑型、直管型荧光灯及金属卤化物灯等节能灯具，走廊、楼梯等公共部位(除消防通道外)的普通照明控制开关全部更换成延时开关。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统试点改造。

　　方法步骤：年底前，完成集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区建筑办公照明设备的节能改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。新建办公楼全部使用节能灯。

　　主要内容：通过系统诊断及节能综合效益分析，采用节能清洗、风机水泵变频或更新关键设备、系统智能控制等节能技术措施，对不符合节能要求的中央空调系统进行节能改造。

　　方法步骤：对集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区综合办公大楼中央空调系统进行节能改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。新建办公楼全部使用节能空调和智能空调节电器。

　　主要内容：对机关办公建筑中不符合节水标准的龙头、冲洗阀、水箱等用水器具进行全面更换。

　　方法步骤：年内对集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区综合办公大楼开展用水器具节能改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。

　　主要内容：结合既有建筑的扩建、改建或改造装修，按现行建筑节能设计标准和技术规范要求，运用新型节能材料与技术，对外墙、屋面及外门窗进行改造，提高围护结构保温隔热性能。

　　方法步骤：区建管局分别组织有关单位及专业人员进行综合调研，通过诊断分析，选择代表性建筑作为围护结构节能改造示范点。新建办公楼，优先使用新型节能材料。

　　土地市场是房地产市场的基础性资源，土地市场的供求平衡是左右房地产市场形势的重要标尺。因为任何一种商品只有具有稀缺性才能拥有富有竞争力的市场，才能逐步过渡到供求平衡。目前我县的土地市场的供给量和需求量基本平衡，短时期内适度控制土地进入房地产开发市场，才能使原有在建工程有时间消化现有存量房。

　　土地的供给应按照土地年度计划有条件有步骤的进入市场，前一个时期我县土地市场投放量大、标的额高，一度刺激了房地产价格的飙升。目前的形势是购房者处于持币观望不敢轻易在房地产投入，而开发企业受经济环境影响也不敢放开手脚继续在增量上做文章，市场会步入一段时间的“暖冬期”。我们可适度在土地供给时适当既设置底价又设置最高限价，刺激开发企业勇于“接盘”。

　　土地出让后，根据部分开发企业可能出现的犹豫彷徨，政府可适当延长出让金缴纳时间，在取得一定保证金的前提下可延缓一年的缴纳时限。这样可以让开发企业有充足的资金运作，政府可在到期后按银行同期利率计收土地出让金。

　　商品房开发建设用地的数量可适当控制在保障性住房建设用地的3倍以内。加大保障性住房的市场占有量，促使中低收入家庭在房地产方面的投入，最大限度的为有能力的潜在消费者提供参与房地产市场活动的机会。

　　给开发企业更多的自由空间，在可操控的范围和不影响环境质量的前提下，允许开发企业在开发商品住宅时上浮容积率，一般不超过出让条件的3%，高出部分由规划部门报政府严格审批。

　　遵照节约用地原则，对于开发建设6层以上的建设项目可按标准的50%减免配套费和人防费以及其他相关可减免的费用。

　　开发项目资本金标准可在原有35%（建安总投资）的基础上下降至不低于20%，这样可以进一步增加开发商的信任度和彰显政府的亲和力，也为开发企业腾出大量可供运转的资金，但同时应更加严格的监管资本金，专户缴存、严格控制返还比例。

　　由价格管理部门对商品房预、销售价格实行价格备案，明码标价，一房一价，严禁私下炒买炒卖，哄抬楼价，限定房地产开发企业利润不超过20%。

　　九、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由房地产管理部门出具。二手房交易超过两年的免征营业税。

　　十二、下调个人住房公积金贷款利率年息0.27个百分点。同时提高公积金缴存比例到10%。实行住房货币化补贴，未享受房改优惠政策的职工实行一次性货币补贴。

　　加快廉租房、经济适用房建设和配比发放速度，同时对短时期不能购买经济适用房和租住廉租房的要尽量加大实物配租力度，提高廉租房补贴标准，扩大廉租住房补贴范围。

　　近年来，我国旅游及房地产业不断升温，而旅游房地产作为两者结合的产物，被许多企业和地区所关注，成为旅游学界较热话题之一。目前，我国旅游业和地产业具有战略性位置，中国至少27个省区市制定的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。我国旅游房地产在快速发展过程中也存在突出问题，与资源利用和过程控制有关。企业决策中有形、无形资源的利用都至关重要，如果决策与现有资源不适应，企业很可能面临资源空置、资金链断裂等严重问题。此外，若决策后没有完善的控制机制，会直接影响项目甚至公司的长远利益。然而对于决策及项目过程的控制，普遍为我国旅游房地产开发企业的短板。

　　国外旅游房地产对我国旅游房地产具有相当的启发意义。本文主要从商业规划设计要点进行比较，如表1所示。

　　本文不但关注于旅游房地产开发的重要过程――投资决策，更关注重要过程中的核心步骤――市场定位，意欲用理性和客观的数据评价定位方案，预估和控制决策结果，更以旅游房地产的特性为决定评价因素和指标的基础，增加现实意义。

　　旅游房地产为将房地产业、旅游业、金融业相结合而成的复合型投资业态，本文从旅游房地产的3个本质总结出其以下六点特殊性质。

　　1.属性边界扩大：旅游房地产其本质为房地产，有房地产基本属性，但属性边界却由于旅游业的融合加大。如，其具有投资属性的同时伴有消费属性，前者为房地产主要属性，后者为旅游业主要属性。

　　2.功能种类多样：特指地产功能的改变和种类的扩大，导致此特性的根本原因是服务对象的改变和属性边界的扩大。从消费者角度：自身的需求与期望函数已不仅单独由度假或居住两自变量主要决定；从当地政府角度：旅游房地产可带动城市内其他产业发展。

　　3.决策成本提高：首先，单用旅游业或房地产业的领导方法、经营模式难以将旅游房地产运营顺畅，增加了管理难度。其次，多数旅游房地产前期投入巨大，项目刚性较强（决策方案一旦实施，转换更改成本相对更高），增加了沉没成本，加大了决策者的心理压力。

　　4.地理环境重点：旅游房地产要为顾客提供高品质的度假体验，对环境的要求普遍更高。

　　5.资金要求突出：首先，旅游房地产的规模较传统地产普遍更大，即前期后期更大的资金投入及维护成本。其次，旅游房地产往往置地于景区附近或自然资源丰富之处，这类地区地价较高而且大多由政府严格管制开发，所以地理环境的严格要求造成了更高的拿地成本。再次，旅游房地产投资回报期更长，间接导致对资金需求程度提高。

　　6.消费档次提高：由企业和顾客双方面决定，企业的投入及市场定位和消费者的需求相互促成更高的消费档次。主要表现为旅游房地产普遍针对高消费顾客群体。

　　市场定位的概念最初于1969年由Jack Trout提出，“市场定位是对未来的潜在顾客的心智所下的工夫，也就是把产品市场定位在未来潜在顾客的心中。”本文取营销学大师Philip Kotler对市场定位的定义：“市场定位是对企业的产品和形象的策划行为，目的是使它在目标顾客的心智中占据一个独特的有价值的位置。”此定义涉及两个本质元素，产品和市场。市场定位的本质可总结为依据市场的特性对产品做出相应规划的过程，这也是本文在进行体系设计时，将更多精力放在那些对产品和市场有核心关联的要素的原因。

　　市场定位过程指市场定位规划的程序和步骤，解决如何市场定位的问题。菲利普・ 科特勒（Philip Kotler）把市场定位过程归纳为三个步骤：（1）识别可能的竞争优势，列出与竞争者的差异点；（2）选择合适的竞争优势，这些优势必须具有独特性、感知性、营利性等特征；（3）传播并送达选定的市场定位，用相应的营销组合策略予以配合。

　　旅游房地产市场定位评价体系是一个及其复杂的系统，本文根据因素的性质进行先分组后分层（有利于进行映射叠加）。体系中每一层元素既作为下层的原则又被上一层支配。这种从上至下的递进层次为旅游房地产市场定位评价体系的基本架构，分别有目标层、因素层和方案层。

　　本文首先明确旅游房地产的特性与四维度的对应关系，即旅游房地产的某一特性主要应在哪些维度上体现。

　　然后本文清晰化这些特性具体对维度有哪些方面影响（相比较传统地产或传统旅游业增加了哪些考虑因素），并将选定因素与指标总结为表2。

　　虽目标层与方案层之间所有层都属于影响两者的因素，但为后续计算清晰，本文将猪架构分为以下五层，总目标层（target）、总原则层（standard）、因素层（factor）、指标层（index）、方案层（project），后文用TSFIP层简略表示。

　　为了得到评分值，需要对I层每个指标由专家和市场调研或者数据统计的综合评分；确定各层每个元素对上一层的权重值；得出每个方案对总目标的权重；将权重与评分结合得最终的评分值。

　　赋值方法采用语义差别隶属度法，将因素指标分为很好、较好、一般、差、很差 5 个等级，依据赋值原则由评分人员根据每档指标内容的趋向程度对相应指标进行评分。评分采用 9 级标度法，即效益型指标对应取值 9，7，5，3，1；成本型指标正好相反，对应取值为 1，3，5，7，9。对于中性指标由于无法衡量（设为0无意义），可将此类因素剔除。

　　（2）变换原理：利用模糊的思想，即把所有的指标利用模糊变换统一转化到[0，1]范围内，就可以得到项目对各个指标的模糊隶属度，记为R。本文采用下述公式：

　　旅游房地产具备诸多特殊性质，本文将其总结为属性边界扩大、功能种类多样、决策成本提高、地理环境重点、资金要求突出、消费档次提高六个方面。

　　从体系的设计方面来说，一个清晰的体系需要清晰的结构分层。旅游房地产开发涉及因素众多，却仍可以滤出根本体系，整个体系具体建立过程是定性分析递推出体系结构及涉及的元素的递推过程，与自下而上分层定量对上一层的解答再综合的回溯的过程的综合。

　　从最终评价结论得出的启示来看，最终评价的式子由多个子项构成，子项是可以拆分的，所以既可以反映出企业的短板，又可以递推追溯到短板的源头。此外，本文对于指标关联程度的结果矩阵，可以直观衡量指标和指标间的关联程度，这在具体决策过程中提供了依据甚至预警。

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　　房地产企业在实际运作中，对于项目部的管控往往停留在“管理间接权”上，而未充分行使“管理直接权”。即房地产企业通过对施工企业的管控，再实现对项目部的管控。诸多房地产企业对于项目部的实际运作不大清晰，提及项目部的内审更觉得难度大。其实，项目审计更能全面、真实、系统地反应项目在资金、成本、质量、进度、文明施工等项目管理运作的全过程，故项目竣工内审对房地产企业的重要性不言而喻。房地产企业应重视并强化项目部的内审，将项目内审贯彻在事前、事中、事后等各类审计中，变被动管理为主动管理，对施工企业、项目部起到有效的监管。

　　从项目施工进展的角度而言，房地产企业项目部内审可分为事前、事中、事后审计。事前审计指从项目立项到正式开工阶段的审计。事中审计则在工程项目达到某一控制点后进行。事后审计一般在工程办完竣工结算后，对整个工程的合同签订及执行情况作出审计认定。内审所侧重的阶段不同，必然决定了内审目标的多元化。事前审计侧重于成本控制，提高公司经济效益；事中审计侧重于纠正偏差，提高、改善后期管理；事后审计则侧重于定性定量，对工程的监督、风险的防控，从而进一步提升精细化管理目标。本文所涉及的竣工内审属于事后审计范畴。

　　房地产企业项目部竣工内审的着手点在于建立健全符合本企业特点的《项目审计管理办法》（以下简称“《办法》”）。通过《办法》明确约定审计的组织与实施机构，审计的主要内容，审计的工作程序、审计人员的主要职权和责任，对工程项目的财务收支、工程质量、履约担保、印章管理、债权债务、经济效益、奖惩办法等内容进行监督并作出客观、公正的评价，使内审工作制度化、常态化、明确化。

　　项目竣工内审涉及工程、财务、法律、预算、行政等方面内容，涉猎面广，而目前房地产企业内审人员大多配备不足，人员专业结构单一。如何结合内审人才现状，以有限的人力高质量、高水准地完成项目竣工内审工作，避免内行人审计外行人的硬伤，探索内审的可行步骤是当务之急。

　　笔者认为，在这种情况下，联合审计的审计模式具有一定的优势。联合审计即由审计部门专职内审人员牵头，成立公司内审工作小组，小组成员自各职能部门抽调而成。专职内审人员通过拟订《内审通知书》、制定《审计责任分解表》，明示各成员所负责的审计内容，根据审计节点跟催各分项审计汇报，并审核、梳理各分项审计汇报后，出具审计报告提请有权机构审计。小组成员则根据《审计责任分解表》，主要承担与本部门工作职责相关联部分的审计，实现专业人审计专业事。由此可见，联合审计的内审模式更有利于公司资源的有效利用，确保内审的深度、力度及广度。

　　依照联合审计模式，项目内审思路可由项目部各项责任指标完成情况审查、公司各职能部门管理情况审查及内部审计建议三部分组成。以项目部履约情况为立足点，就项目部在经济责任、工程质量、工期、安全文明、工程款结算等方面的责任指标完成情况进行审查；以公司各职能部门管理情况为侧重点，重点关注招标管理、项目印章管理、农民工工资管理、合同审查管理、发票管理、档案归档管理等内容；以内部审计建议为归宿点，针对项目部、职能部门及公司管理的缺、漏、错处，提出有效建议，及时到位、补位、纠位，实现内审服务管理，寻求利益最大化的目标。

　　在明确目标、找准着手点、选定步骤、理清思路的基础上，房地产企业项目竣工内审可重点关注以下风险：

　　内审人员可采取的方法主要有：一是合同台账核对法。核对项目部、工程部、财务部、法务的各自独立的合同台账，剔除虚假信息，初步掌握项目重要合同信息及款项结算情况；二是合同询征法。择取重要材料购销合同、分包合同，分别以询征函的方式，与相关企业核对债权债务；三是项目部承诺法。在此基础上，可要求项目部就本项目涉及的对外签约合同事项作出承诺：项目部将付清款项，如由此导致对方与公司的经济纠纷，项目部承担一切责任，以期及时理清项目债权债务情况，实现尽早排雷，为企业发展减压减负。

　　零星材料的购买发票获取难及部分项目部负责人法律意识薄弱、存在侥幸心理等，使得项目部工程发票真票假开、大头小尾等现象屡有发生。鉴于网上验票及设备验票只能对发票号码的真假进行识别，因此，若出现大头小尾等现象的发票鉴别难度大。而此类假发票潜伏期长，短期内难以一次性查清；但一经发现，企业需补缴企业所得税、滞纳金，承担全额罚款，涉税风险大。因此，内审人员可考虑请公司财务部门按工程款的一定比例测算假发票数额，预估涉税金额后，预留等额工程款项做为假发票的风险履约金。同时，要将把控关口前移，从源头上控制，坚决杜绝假发票现象。即将责任落实到人，只要内部发现假发票（即使税务机关尚未查处），公司将按照税法规定对责任人进行相应的经济处罚。

　　项目部所承担的劳资纠纷风险，最终也由公司买单。内审人员在竣工审计时应重点关注项目部所签订的劳务分包方是否具有相应的资质及能力；核查其在人员管理方面、人员工资支付等方面是否合法合规，有无存在人员名册不清，拖欠农民工工资的现象。

　　综上，房地产企业项目部竣工内审要有所作为，单单从上文所提及的目标、着手点、步骤、思路及关注点等方面入手是远远不够的，仍需要在操作实务不断补充、完善，需要更全面的思考。谨以浅见，抛砖引玉，以期对涉足项目竣工内审人员能有所参考价值。

　　随着国家对房地产行业资金和土地双重紧缩的调控措施的出台，房地产市场的竞争日益加剧。在目前的市场环境下，如何以最低的成本在规定的时间内开发出满足市场需求的房地产产品，并在最短时间内销售出去，是房地产企业需要关注的重大问题。对项目产品的准确定位即关键成功因素之一。其一，房地产由于土地的有限性和位置的固定性，无法大量地生产；而且，房地产开发既受国家政策的限制又受企业资源的制约，且产品设计专业化和艺术性使其难以标准化。其二，房地产项目的成功取决于前期的决策和后续的组织实施，而前期决策的质量直接影响并决定了整个项目的实施。无疑，做好项目开发前期的产品定位工作，为项目开发提供科学的决策支持具有重要作用。

　　我国房地产定位理论和实践发展的时间很短，并没有形成一套行之有效的理论系统，目前在我国房地产定位经常出现的问题包括：

　　目标客户群定位涉及客户的职业、年龄、生活习惯等各个方面，但最根本的是客户的收入水平，反映到产品上便是房屋的价格区间。同样，产品定位的不同，也主要是在产品具体构成是否更精美、更丰富。总价的设定其实就是产品定位和目标客户群定位的根本标准。然而，实际工作中不乏决策者对产品定位和目标客户群定位的错误理解。此外，有些策划人员将定位要与目标客户群相吻合简单地理解为迁就客户，不善于挖掘和满足客户的潜在需求，从而缺乏一种积极主动的企业行为，丧失了产品顺应和引导消费时尚的机会。

　　由于产品定位的核心是满足客户需求，因此，许多策划人员将关注点完全集中于主要技术参数、产品效用、产品形式、产品功能的设计与创新，这种针对性的设计虽然与产品定位的要义相符，但也限制了策划人员对项目全生命周期管理的考量。依据全生命周期成本估价理论，若投资者仅关注初始成本而忽视未来成本，将会陷入很大的困境[1]，如后期的施工成本、维护成本。

　　房地产产品定位的时机一般包括三种情况[2]：①开发、取得或处分土地前，以确定土地的使用方向；②销售、出租、经营或兴建建筑物前，以确定产品的规划方向，租赁、经营、兴建计划，以及资金流量形态与投资报酬等；③变更或调整土地及建筑物用途前，以确定房地产变更用途的方向，调整用途的计划（重建、改建或修建），以及变更用途可能获得的报酬等。

　　同时，房地产产品定位作为一项较复杂的综合工程有其特定的操作程序。通常在前两种产品定位时机的情况下，有较为充裕的时间。而第三种情况，在某种程度上意味着决策时间的压缩，那么，仍然严格按照产品定位的常规操作程序进行策划显然是不妥的。

　　当前我国房地产市场产品定位突出存在的三类问题中，“产品定位与目标客户群体不吻合”属于产品定位工作的应有之义，而“产品定位的关注点过于狭窄”、“产品定位的操作程序缺乏柔性”则被多数人理解为工作范畴外的内容。因此，本文聚焦于后两类问题，讨论其解决之道以实现产品定位能力的提升。

　　快速战略决策理论认为，在高速环境下制定决策的“柔性时间”由四部分组成，即问题定义（T1）、问题评价（T2）、确定方案（T3）、反馈与决策修正（T4）。问题定义包括信息的获取与分析、内外环境审视以及方向与目标的界定；问题评价包括应具备的条件评价和条件的可行性评价；确定方案包括方案的设计和优选；反馈与修正包括决策方案的预警和根据实时信息做出调整[4]。进一步的研究表明，具有较强压缩性的时间主要是问题定义的时间（T1）和反馈修正的时间（T4）。

　　问题定义的时间主要取决于决策者获取信息的能力、决策者的主观能力；反馈修正的时间主要取决于决策者的前瞻能力和应变能力。如果能尽快将问题定义清楚，就为问题的充分评价和方案的确定提供了有力的保障；反馈越快就越能把握住决策实施的情景，就能为战略决策实施的偏差预警尽快提供信号和依据。

　　借鉴快速决策战略理论的思想，将房地产项目定位的操作流程进行时间分类，就可以明确可压缩的时间，从而有助于提升其柔性，进而实现产品定位程序的优化。对操作流程的时间分类如表1所示。

　　可见，产品定位中的步骤①②⑥⑦是具有柔性的环节，这些操作步骤的本质在于即时信息的关键性，只有在获取到即时信息的情况下才能对问题进行准确的定义，同时也只有获取到了即时反馈信息之后才能对既定决策方案进行修正。

　　房地产项目开发的成本控制不是简单的建设实施阶段的施工成本控制，更不是为了某个阶段的费用节约，而应从项目开发的全寿命周期全过程、全方位的角度出发，最大限度利用有效的企业资源和社会资源整体上降低项目的开发成本。

　　从全生命周期来看，产品定位是沟通房地产企业的项目决策者与建筑师之间的桥梁。这座桥梁的具体作用是根据项目决策者提出的开发方案进行产品定位，策划出可以变成图纸的产品方案，从而使项目决策者和建筑师之间实现无障碍沟通。当然，产品定位的策划人员不仅仅是项目决策者与建筑师之间的传声筒，他们需要发挥自己的主观能动性，与项目决策者和建筑师共同打造满足市场需求的产品，提升产品价值。从图1可以发现，产品定位方案主要以项目决策者的初步开发方案和市场需求为依据，而建筑师设计产品的依据则主要来自产品定位方案。

　　若建筑设计阶段采用限额设计，即按照批准的投资估算来控制初步设计，按批准的初步设计概算来控制施工图设计[5]。那么，在产品定位阶段已经框定了投资估算的范围。因此，应强调在产品定位时考虑项目总投资、项目的计划成本，从源头上就植入成本控制的思想。

　　本文以项目决策阶段的产品定位为研究对象，运用规范分析的方法，针对产品定位现存的问题较系统地探讨了产品定位能力的提升对策。一方面，应关注产品定位程序的优化，即在非常规情况下更快地做出决策，这需要明确可压缩时间的步骤。另一方面，着眼于全生命周期的成本控制，在产品定位阶段就应考虑总投资的限制，为设计阶段的限额设计奠定基础。

　　[1]戚安邦.工程项目全面造价管理.天津：南开大学出版社.2000年.76

　　[2]周帆.房地产全程营销图表总汇.北京：机械工业出版社.2007年.72-73

　　[3]代春泉，徐青.房地产开发.北京：清华大学出版社.2011年.214

　　根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸（即承重墙或柱的中心线之间的尺寸）和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。

　　如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层，则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。

　　使用面积的测算。对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2～3cm（具体图纸中应标注）。

　　测量位置应在距地面1～1.2米高处。对于轴线cm的房间，测量结果应是360－20－2.52＝335cm.据此可推算出房间内部轴线cm.尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确、不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。

　　如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。

　　各房间（包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间）使用面积之和为住宅总使用面积。

　　房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

　　第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

　　第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

　　第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

　　总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

　　第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

　　通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

　　在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

　　第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

　　第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

　　房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

　　1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).

　　2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[j].商业经济,2008(10).

　　3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[j].建筑经济,2010(8).