房地产业作为我国经济的支柱性产业，占GDP比重逐年增高，成为拉动国民经济增长的重要手段。

　　与此同时，居高不下的房价，虽然使得购房消费者望而生畏，但由于国人天性使然，“家”的位置在国人心中举足轻重，人们愿意为了拥有一个属于自己的家而去承担高房价带来的压力。

　　另则，逐年上升的房价带来的高额利润，使得大量房地产投机者投入其中，“炒房”现象诞生，大量的投机行为又促使房价进一步上升，造成房地产市场长期的“非理性繁荣”。

　　任何事情的发生都有源头，想真正了解一个行业，专注一个行业，首先从源头开始了解，查阅资料，了解整个事情发展的缘由。对于房地产的市场也一样，所以今天从房地产的源头了解学习，希望能够对房地产行业有更精准的把控，对市场有更清晰的判断。

　　中国拥有上下五千年历史，很多职业、行业在历史都能得到追溯。那么你知道火爆的房地产行业，是从什么时候开始的吗？在多数人的印象里，房地产交易也就是最近二十几年的事，而购房、开发商、按揭、房奴，这些热门词汇都是新出现的。

　　上个世纪八十年代，那会儿由于住房还没有商品化，所以房子都是单位分的公房，当年各家的孩子又多，住房总体来说比今天紧张不知道多少倍。在这种背景之下，那时候盖的房子都是没有客厅的，多是一个象征性的小厅，能摆个餐桌，供一家子人吃饭，吃饭之后，各回各屋。

　　想想跟今天的合租房有点像，只不过那会儿是一家子人而已。厕所当然也很小了，多是2平米以下，里面只能站一个人。主要功能就是洗漱和大小便，洗澡这种奢侈性享受，在当年是不存在的，洗澡就去澡堂子呗。

　　1978年，理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点。此年，中原地产成立。

　　1980年以前，中国所有的居民住房一律由国家政策分配，不存在房地产交易市场。

　　1980年是中国房地产发展的元年，这一年4月，提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，第一次把房子定义为商品，拉开了住房制度改革的大序幕。

　　由此开始，中国房地产正式成为了一个产业，开始了缓慢的种子发芽阶段。9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立北京市城市开发总公司。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。

　　1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点。此前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。

　　1984年广东、重庆开始征收土地使用费。同年，国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。

　　1987年深圳进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖，催化中国房地产行业加速发展。标志着中国房地产行业开始进入商品化时代。

　　第二槌在1988年的福州敲响。着是在上海，数字涨到了2805万元。又过了4个月，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着，《土地管理法》也进行了修改，土地禁锢终于完全放开。

　　1988年《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让，同时海南脱离广东省独立成立了海南省，吸引了大批的人下海来到海南淘金，成就了潘石屹、冯仑、易小迪等第一批地产淘金人。

　　1989年7月22日，香港文汇报，出现了一版地产广告——“天景花园”。建国以后的第一本楼书也应运而生。

　　1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院进行了24省份的房改，全国房地产进入起飞阶段。中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。

　　1992年，同志发表了重要的“南方讲线年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，房地产开发经营公司有万家。

　　到1993年，房地产开发经营公司有3万多家。当时，在总人口数不足万人的海岛上，房地产公司最多的时候达5600多家。

　　1993年6月23日，国务院副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。第二天，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一共16条整顿措施犹如一剂猛药，让一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止。

　　上半年中国房地产价格达到顶峰，平均价格由1988年的1350元/平迅速暴涨至7500元/平。剧烈增长的泡沫催生了中国地产的首个调控政策。下半年开始，海南房地产泡沫破裂，牵一发动全身全国房地产价格纷纷大跌，海口90%以上地产公司倒闭破产。

　　1995年，第一个售楼处诞生，张欣和潘石屹夫妇于1995年创办房地产开发公司，当时就决定以日本居家工作(Small Office, Home Office)的理念来推广项目，将居家和办公地点合二为一，也就是所谓的Soho。

　　1997年10月，在席卷东南亚的金融风暴影响下，香港汇市、股市暴跌，银行相继提高按揭、收紧楼宇放款，导致房地产市场大幅度降温，房地产“泡沫”破裂。

　　1998年政府开始救市，宣布全面停止福利分房，货币化分房方案正式启动。购房主体也发生了变化：集团购买退出市场，个人消费成为了主体，同时大量的中外合资、合作、独资、私营开始参与房地产的开发销售，房地产市场开始回温，第一次房地产去库存正式开始。

　　1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款，正式拉开了贷款买房的序幕。2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。

　　2000年进入新世纪我国的房地产开始迎来新一轮的发展期，市场的供需关系失衡开始显现，房价上涨，温州财团开始在上海、杭州、苏州、北京置业，形成了温州炒房团。

　　2001年，中国先后发生了几件热点事件，申奥成功、加入WTO使投资投机狂潮涌现继续为房价上涨的高楼添砖加瓦。

　　2003年房地产出现过热的苗头，央行首次推出二套房提高首付，利率上浮等概念来抑制房价上涨过快，上涨势头得到遏制。同时非典爆发，受非典影响国民经济下滑，为了保持经济增长住建部发布“国八条”，全国房价反弹继续上涨。

　　2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所作的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象。”

　　从2005年开始，政府开始把稳定房价作为政策制订的出发点，先后颁布了被圈里人称为“国八条”和“国六条”的通知。

　　2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，二手房转让个人所得税。

　　2007年天价地王频频出现，国家开始采用收紧金融政策，规定对于贷款的二套房，首付不低于四成，利率基准上浮1.1倍，加强外商投资房地产的审批。央行加息、上调准备金利率。房价开始小幅跳水，交易量也受到一定影响。半年后受美国次贷危机影响爆发了全球金融危机，房地产行业进入冰冻期。中国经济受金融危机影响经济增长下滑严重，中国政府开始再度救市，央行调整个人房贷利率下限为70%，住宅首付两成起，开始第二次去库存。

　　2008年初次贷危机波及国内，出口型企业订单迅速下降，国有四大银行出现次贷坏账，使国内资金链条紧张；百姓持币观望情绪严重，房价进一步下跌。

　　2010年，“史上最严调控”拉开序幕，北京等部分放假较高的城市开始限购，加大保障房建设。政府实行差别化信贷政策调控首付比例上调为30%起，二套房首付不低于50%，贷款利率基准利率上浮11个点以上，暂停三套以上贷款，全国房价应声下跌。

　　2012年，央行两次降准降息，宽松的货币政策使销售和地产投资回暖，房价明显回升。

　　2014年，央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》调整房贷政策，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。

　　2015年，央行、住建部、银监会联合发文（330新政）：二手房营业税免征限期由5年改为2年；二套房商业贷款最低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%，其后中长期贷款利率下降至4.9%，2010年后全国房价比较平稳基本不涨不跌。12月中央经济会议强调“化解房地产库存”。

　　2016年，房地产政策开始密集出台。2月财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》：首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%；二套房契税由3%降至1%（90平米以下），由3%降至2%（90平米以上）； 2年以上房屋交易全部免征营业税，不再征收2年以上非普通住宅的营业税。

　　10月前后政府再度调控“限购限贷，限售限价”，由于重新收紧限购限贷政策，一二线月中央经济工作会议首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。加强住房市场的监管整顿，规范开发、销售、中介等行为。

　　2017年，房地产迎来最严厉调控年，3月17日，北京发布楼市调控新政《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，调控政策蔓延全国。3月份到11月份已超过100座城市发布楼市调控政策。

　　7月18日，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳等12城试点住房租赁市场改革，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁市场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台。

　　8月份开始，多地陆续掀起房地产违规检查风暴，对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任，限制拍地甚至禁止市场准入。

　　12月超过50个城市出台住房租赁政策扶持住房租赁市场的发展，至今中国各省楼市成交量普遍下滑。

　　2018年，房地产行业经历了从高温到降温的过程，房价预期发生了明显扭转，从我2018年的商品房市场的销售情况来看，销售面积上涨幅度有所放缓，但是销售金额还是有明显的增长，上涨幅度达到12.2%，其中全国的房地产企业销售额中，前十的企业增速达到24.8%，排名前20的企业增速达到29.4%可以看得出来，整个房地产行业当中，集中度已经有明显的提升。

　　从历年的销售面积数据来看，我国2018年的商品房的销售面积达到2.31亿平方，同比增速1.3%，从商品房的销售额增幅达到12.3%，在销售面积并未出现大幅增长的情况下，我国的商品房销售额出现了明显的增长，说明我国各地在房地产价格还是有一定的上涨，虽然各大一线城市的交易价格有所平缓，但主要是二三线城市的交易价格普遍出现上涨所致。

　　从我国去年新开工的房屋面积来看，都有所增长，而在房地产投资额方面也维持稳定。从具体的数据来看，我国2018年新开工面积同比增长达到17.2%，而房地产领域的投资额达到了9.5%，从2019年的预期来看，因为前期房企拿地比较多，因此，目前大部分的房地产企业手中都有相对充足的土地储备，全国范围内等待开发的土地规模明显创出新高，而目前商品房的库存已经处于历史的地位，短期之内可以销售的仿佛数量不足，在一定程度上我国房地产市场大概率还将保持稳定的增长。

　　对于整个房地产行业的发展来说，从2018年高层的表态可以看出，房地产市场的稳定发展是目前我国对于房地产市场的知道思想，在明确房子是用来住的，不是用来炒的这一前提下，维持住整个地产行业的发展韧性和投资韧性，因此，基本上可以确定的是，房地产市场大概率在今年还将保持稳定的运行。从业绩方面来看，因为地产公司前期土地的投入比较大，因此，尽管后期土地政策有所转变也完全不会影响地产公司的投资，因此，投资额方面是可以确保稳定的，而对于估值方面，对于那些规模比较小，回款比较慢的公司，需要关注其短信承压的风险。

　　到了2019年，住建部以“稳地价、稳房价、稳预期”定调全年楼市，前两个月基本延续了去年年底的态势，市场并没有发生太大的波动。

　　2019年基本就是房地产税的草案准备阶段。但是，由于其复杂性，并不是短时间内就能落地。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，房地产税5年之内会出台，但以后实施可能还需要很长时间。笔者认为，房地产税利空房价的作用，意味着它的出台只可能在楼市的上升通道，而不是类似于当下的房价下行期。

　　房子贵的不是房子本身，而是它背后的城市空间使用权，对于个人而言，要选好城市、好房子。

　　土地供应泛滥，缺乏产业支撑，人口常年净流出，这样的城市不要选。城市发展的一个重要的维度，就是年轻人口的持续涌入。而人口迁移最简单的因素就是收入。

　　根据“经济-人口分布平衡法则”，只要大城市的工资高于小城市，就必定会吸引年轻人口的持续迁入，直到工资水平持平才会停止。而支撑收入的，正是产业。

　　总而言之，从大环境的角度来看，稳增长将排在2019年的首要位置，房地产将继续发挥稳投资的重要作用。ku酷游随着房地产市场趋于平稳，应急性调控措施将逐步退出，然后向房地产长效机制过渡，这将会是贯穿2019年房地产走向的一条主线。除此之外，从长期发展趋势看，城镇化和房地产税将会是接下来10个月甚至未来3-5年的重点，对此购房者可以密切关注。

　　而今，房价过快上涨或下跌都会对国民经济造成冲击。因此，中央提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情，适应市场规律的基础性制度和长效机制。既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。各地政府也积极响应中央号召，出台一系列稳房价，稳地价的政策。

　　目前看来，政府的调控是有效果的，房价是“稳”了，笔者希望长期也能如此，期待着“住房不炒”的时代到来。

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