ku酷游展望：在核心城市市场活跃度提升以及去年低基数效应显现背景下，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄

　　政策方面，9月，监管部门逐步落实前期已出台的各项政策，各地加快落实优化限购限贷等政策，提振市场信心。27日，央行在2023年第三季度例会中再次强调“因城施策精准实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比二套房贷利率下限”。

　　9月，地方政策落地节奏进一步加快，根据中指监测，各地政策出台频次达2022年四季度以来单月最高水平，其中，11个二线城市全面取消限购，多个核心城市缩小限购范围，一线城市中广州近郊已取消限购，深圳降低了首套、二套房贷利率，均对市场信心起到提振作用。另外，各地针对供给端政策的支持力度也在继续加大，如武汉发布的“汉十条”中明确提出支持盘活企业资产、加快盘活存量用地，明确对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展土地收回和规划优化，并重新供应等。

　　市场方面，9月，购房者置业意愿有所提升，月初新政落地后购房者访盘量短期明显增加，从网签数据来看，北京、上海、广州等核心城市新房销售规模在9月中下旬出现上升，市场活跃度有所好转，政策效果初步显现，但全国房地产市场销售规模尚未出现明显回升，整体仍处低位。据初步统计，9月，重点100城新房成交面积环比增长约14%，同比下降约20%。供给端来看，本月企业推盘意愿小幅回升，根据中指数据，重点50城批准上市面积环比增长约7%，月末，部分房企为备战十一假期积极推货，或对市场销售形成助力。

　　长三角、珠三角中上海、杭州、广州等城市新房销售在政策等因素带动下环比增长，但在去年同期较高基数下，同比仍下降，而扬州、中山等前期政策环境较为宽松的城市，政策带动效果较弱，9月销售面积环同比均下降。

　　京津冀、山东地区、中西部地区除个别城市外，市场整体延续低温运行，其中，北京受“认房不认贷”政策优化影响，月初市场情绪明显回升，叠加部分项目集中网签、低基数效应，新房、二手房成交规模环比均明显增长；青岛、济南，虽全面放开限购，但市场表现相对平淡，在较低基数下环比增幅不足20%，同比降幅仍超30%，市场活跃度仍偏弱；成都9月26日缩小限购范围、取消144平米以上住房限购，但政策效果尚未体现至成交端，9月销售规模未出现明显改善。

　　整体来看，当前部分核心城市房地产市场活跃度有所回升，政策效果初显。短期来看，预计核心一二线城市市场活跃度提升仍将持续一段时间，持续时间将好于普通二线及三四线城市。从全国来看，在核心城市市场活跃度提升以及去年低基数效应显现背景下，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄。