ku酷游我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　沪叔：丰庄是嘉定最靠近市区的板块，丰庄的缺点非常明显，房子偏老，未来也很少有新房入市。缺少想象空间，没有大型的商业综合体，医疗资源也很贫瘠。而且北边两公里就是江桥垃圾焚烧厂，紧靠京沪高速外环等主干道，有一定的噪音影响，但是丰庄并不缺少生活气息。并且丰庄还引进了普陀区二梯队武宁路实验小学的资源，学区也算补足了。作为二十年前开发的成熟板块，丰庄本身没有现代化的商业综合体也是不争的事实，但丰庄也在热闹着，上海蔬菜销量最大的批发市场江桥批发市场就在北丰庄，当然这些对板块自身并不加分，来往的商贩、货车也在影响着板块溢价。丰庄的房子整体偏老，老房子多为绿地，在一九九五年前后建造，作为老房子品质可以，还有大量零几年建造的商品房，丰庄就是如此，区域开发已经饱和，房子也在老去，中意新房的客户可以绕过。但是由于这个地段丰庄还是存在性价比的，靠近普陀和长宁的丰庄本质还是在享受市区的外溢客源。在本身空间距离足够小的情况下，本身预算就仅刚需客户，多少人会因为是普陀的产权而买。

　　虽然丰庄这个板块正在老去，但是因为没有人讲故事，价格也更友好，两百万出头可以买到二十多年房龄的一房，三百万到四百万可以买到两房。那对品质要求更高一点的七百万左右可以买到地铁口的两房，毕竟往市区在近一两个地铁站的位置，同样房龄和户型的基本上总价就要高个三百万了。

　　提问：沪叔，你好，手上3套房，要全部卖掉做个改善。瑞虹商圈1公里内周边2套，青浦新城1套拆迁房。但是目前卖房行情不好，地段优势也挺好不想卖的太便宜，所以有下家砍5-10%，就没有卖。目前有点犹豫还要不要在这个时间段出手，沪叔给点建议。

　　第一种情况，如果买和卖是在同一时间段进行的：你如果想买的是二手房，现阶段上海市场对你的影响不大。因为你说的卖房行情不好，目前的确是存在的，但是同一时间进行买和卖的话，买的房子同样是可以砍价的。如果你是想买新房，那么建议目前先不要出手，目前房子卖不出高价，而且新房一直被限价，价格比较平稳，积分入围摇号也有一定的概率性。

　　第二种情况，如果是先卖掉后去买：这个在买的时候有一定风险，同样是不建议现在出手的，可以等政策宽松一些，市场好一点的时候出手。

　　提问：沪叔，你好，最近在看二手房，嘉定新城和松江九亭这两个地方怎么选呢？没有通勤考虑，另外积分58，自住，预算500万左右，如果买新房，靠近地铁站的房子有机会吗？

　　沪叔：你好，嘉定新城目前是2035五大城市副中心之一，目前整体商业配套完善和城市建面整洁，未来企业和人口导入有一定规划，九亭目前整体建面一般，主体发展九亭地铁口那边的九亭中心。新房只从积分和地铁看，目前可以考虑九号线泗泾这边项目和五号线颛桥项目。

　　提问：沪叔，你好，请问融信海纳印象和旭辉公元哪个更好呢？考虑自住和升值，单身，有没有学区无所谓。

　　沪叔：你好，融信海纳印象在南翔板块，交通便利，热度还不错，看房的人还是比较多的，有点是北面是印象城，离地铁不太远，周边教育资源丰富，缺点也很明显，门口的高架即将建设离的很近，旁边的S5和地铁线，噪音无法避免。旭辉公元在安亭板块，这个小区环境不错，得房率高，交通不太便利，有九年教育的外国语学校，刚需上车可以。升值建议买融信海纳印象。

　　提问：沪叔，你好，上海楼市一、二手价格倒挂，没有积分的是不是只能选择躺平？

　　沪叔：你好，一定是不能，相反，更要在市场当中寻找机会入市。从二一年二月份出台一手房积分摇号后，买房就已经偏向那些想买房而积分又非常高的客户群体。虽然摇号的规则不能让所有高分的客户都能买到，至少可以参与到分享这次红利的机会中去。但是没有对比就没有伤害。正是因为这样的市场差距，让很多没有积分的客户开始破罐子破摔，美其名曰躺平。而市场不会因为你的躺平发生任何改变，房子也不会因为你的产品失去他应有的教育、医疗等价值，我们是改变不了市场的。任何市场都是机会与风险并存的，只寻求收益不关注风险和只关注风险，不寻找机会都是不理智。

　　目前，市场虽然部分一手房强制性限价，不可否认买到就有较大的套利空间，但二手房同样也出台了不少强有力的控价措施；

　　二、任何市场都有急卖的业主，也有随时拿着钱准备抄底的客户，如果我们主动离市场二去，即使有非常好的房源出来，我们也是没有任何机会的。

　　三、其实二手房具备了更确定的学校对口信息，更短的时间周期，能实实在在解决你结婚入住小孩上学的蓝莓之躯。但现在买一手房也没有想象的那么美好了，交房问题、装修问题，甚至开发商的资金链问题层出不穷。

　　房地产市场已经走过了它的黄金三十年，之后它依旧会是普通老百姓投资储蓄抵抗通胀的重要商品，作为后房地产投资时代，想要获得跑赢大盘的收益，闭眼买的时候已经过去必须要投入更多的精力。