ku酷游我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：沪叔，你好，我预计8月中旬落户完成，完成后基础分50分，+58个月社保。预算800-900w，想买靠近地铁的新房，不知道有没有什么好的选择呀？之前有看俊灿星城，感觉其他都挺好，就是不靠地铁，不知道未来有没有变成轨交盘的希望，或者有什么政策利好便于后续置换之类的？

　　沪叔：你的预算很高，但是积分不够，要考虑地铁新盘or热门盘，要上车比较难，除非有个别楼盘有些风险或者是本批次开盘体量很大，你能有上车机会，不然建议可以放宽要求。像俊灿这种盘值得买么，如果是买130平左右的，如果自己住，平时不需要借助公共交通，对于配套要求不高，可以上车，不过性价比并不高，现在已经6万+，赶上徐泾的价格了，但是没有徐泾的优势，未来出手不会有很大优势。

　　我们经常讲买房，如何买房，怎么买房升值？你要理解这背后的本质其实就是资产配置，是最大的理财。首先明白城市发展模式，像上海是摊大饼”式的发展模式，最终形成一个环状城市。越是能级高的城市，资源（包括就业、医疗、教育、交通等等）处于竞争，有资金有钱先占有。涨幅靠选筹，你选定板块现在的房价是由当前存量人口决定，未来房价则由流入的增量人口决定，地铁通行产业入驻能带来多大的人口，一定程度上对板块涨幅加持。如何判断板块赚钱效应详见知识星球。

　　提问：沪叔你好，儿子25岁在虹桥机场附近上班，老公明年有购房资格，总价600万左右想给儿子买套未来的婚房，我们是青岛人，对上海不太熟悉，请老师指点。

　　沪叔：你好，600w总价。①打新首付70%（首付要准备420w）最低+30%按揭+流水双倍覆盖流水按照你们已婚+5年社保情况，积分是56分，可以考虑虹桥一圈打新，打新的节点是你们社保月数满60以后可以关注这个节点之后各个批次的新房。②二手房按照三价就低的政策，资金首付比是需要83%，600w总价要准备500w首付，这个预算可以考虑近郊次新2房，面积80平左右。板块可以考虑:西虹桥青浦，徐泾，赵巷，虹桥南面华漕，七宝，莘庄，九亭，虹桥北面，江桥，南翔。

　　提问：沪叔，你好，看了徐汇的房子，老破小居多，比较疑惑现在买在徐汇未来发展空间大吗？像这种老破小居多，没有多余空间发展的话，未来潜力会不会比较小呢？

　　沪叔：你好，徐汇的未来在华泾板块，这里有大量土地和大的规划，并且未来还会有19、23号线，同时华泾的产业布局也很清晰，人工智能，高新科创。

　　提问：沪叔，您好。关注您良久，望能在上海房产上指点一下两个年轻人，感谢！基本情况:我和男朋友今年准备领证结婚，手上预算不够，只有90w了.我俩属于首房首贷资格，男友上海社保已满5年+有补充公积金，上海社保我不足5年。已在惠南看了几处二手房小区房，犹豫抉择老破小80年代小区，担心以后置换问题。需求:因为预算不足，无心考虑学区房，想在最近两三个月定下。工作地在浦东张江一带，我们考虑通勤时间+生活便利+以后的置换，请沪叔推荐具体的板块或小区~如果我们考虑购买房产因素的思路有问题，可以直接指出。谢谢沪叔了。

　　沪叔：你好，首贷首付90w，如果能做纯公积金贷110w（即公积金额度男方贷足60w，女方贷足50w），总价可以贷到200w。

　　这里看中惠南版块不建议入手，在前几轮楼市中，惠南的整体房价增幅表现更不上大盘，该版块在南汇2009年并入浦东后，人口，产业，配套优势都被环线内版块虹吸，作为远郊，惠南没有产业支持，没有人口支持，居住人群固化，消费能级一般，所以就会出现之前新建的五角场商贸城无人气烂尾，甚至大学城都会搬走，不太建议惠南该版块。

　　如果就上班通勤便利度，版块的活力，未来脱手，建议200w可以着重考虑入手川沙版块，作为浦东老城，有配套有人口虽然发展带速不如其他产业区和环线内版块，但依附张江，优势就是易脱手，自住便利，当下增益跟的住大盘。

　　在预算内尽可能选95年以后的房子，哪怕是楼梯房，太老的房子，建工工艺，建筑质量，楼道环境都相对一般，还影响公积金贷，未来在刚需市场也更难脱手。

　　提问：沪叔，你好，新房积分低没有任何优势，不需要积分新房比较偏远，想问一下叔现在这个三价取低政策下怎么买到便宜的二手房。

　　沪叔：你好，一般上半年土拍市场是比较热，下半年政策收紧，土拍市场降温明显，上海今年10月份后银行明显对于房贷放款周期缩短，之前审批比较慢一般在4-6个月，现在越接近年底，银行放贷款周期在两个月左右，各行各业为了回款，部分房东可能会有些降价，议价空间也比较大，年底买房捡漏机会还是比较大的。

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