我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：成叔，你好，想在成都买房投资，但是没有购房资格，看朋友有投资公寓的，公寓看起来出租回报率很高，适合入手投资吗？现在看到一家公寓楼开盘，可以选择开发商的包租销售模式，也可以自己装修经营，这两种哪个更好，靠谱吗？

　　成叔：你好，公寓实际上是一种理财产品，由于项目本身可营利性很低，有的开发商会贴上利息吸引消费者，本质上是用这一部分利息来赚消费者的本金。虽然开发商表示与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点，连续10年后可以收回或继续。但包租销售模式实际上是因为公寓不好卖，每年5%的高回报率其实是从定价中来的(定价包括了销售成本)。这就可能出现一种情况：只过了几年租金就中断了，当收租时才发现签的租约时一家已经破产的第三方公司。

　　提问：成叔，你好，针对100万左右的小别墅，值不值得购买？别墅通常位于城市郊区，周边配套是否成熟？对于工薪阶层来说,这样的房产可否满足改善居住和资产配置的需求？持有此类房产会带来哪些成本和风险？

　　成叔：你好，针对100万左右的小别墅，需认清实际上是否符合购房目的和预期。这类别墅通常位于城市郊区，周边配套相对不成熟，生活便利度有限，并且往往存在一些产品方面的设计缺陷。针对工薪阶层的实际需求，这样的小别墅在更多情况下并不能满足改善居住环境并实现资产配置的需求，反而可能拖垮业主的现金流，成为负资产，增加持有成本。同时，此类房源沉没成本高、二手房市场流动性低，考虑到持有成本与升值潜力之间的平衡，如需购买此类别墅，建议认真权衡各种关键因素，包括生活品质、装修投入等。

　　提问：成叔，你好，目前家里共有三套房，市区小面积学区房，天府新区自住，西三环出租，我在南五环工作，另一半在天府五街工作，目前想置换改善，纠结不知道买哪里？父母是农泉户口，名下无房，第一种方案是卖掉现在的一套用父母的资格去主城区买450万左右的房子，第二种是卖掉两套，用自己的资格买650万的房子，高新区是否合适？有没有推荐的方案？

　　成叔：你好，在高新区买房是最合适的，和天府新区相比，这里的自住和抗风险能力都比较好，这两个方案要结合自身情况，如果收入比较可观并且稳定，那么推荐用第二种方案，卖两套一般的房子，买一套高品质的改善是划算的，用来自住的话，生活品质也能得到极大的提高，并且现在成都楼市还在上升期，比较有潜力。目前可以在限购情况下尽量优化资产，高品质的楼盘不仅能保证居住舒适度，还能保证购房资格最大利用率。但如果对未来收入没有很好的预期，那么选择第一种方式可以带来比较多的涨幅，现在可新区四百多万的房子还是比较多的，而高新区只要价格合适的房子都可以试试，也可以到金融城板块看看二手房，纯投资的话可以看看成华区。

　　提问：成叔，您好！在成都买房，苦于没有经验，ku酷游看了很久也不知道该怎么选。想购买一套地段好、升值潜力高的房子，请问买房什么样的地方才是好地段？怎样避坑？买房有什么选房逻辑吗？

　　成叔：你好，以成都老城区和天府新区为例，这两个区域都比较难判断地段的价值，不买主城区的人担心这里升值比较慢，如果买了主城区，又会觉得天府新区发展更好，很容易陷入纠结。判断一个地段的好与坏，首先要看地理位置规划能不能展开，有没有什么利好能落到这里，地方资源的倾斜多不多，如果这些都具备，那么就有一定的发展潜力，在此基础上，如果有交通、公共以及商业配套，那么就会发展得比较好，要是再有学区的加持，就更好了。

　　提问：成叔，你好， 决定买房，身边人都说成都房子供过于求，为什么房价还屡次上升？

　　成叔：你好，成都房地产市场备受关注，有人认为供应过剩，但实际上这是一个假象。从需求方面看，成都市的常住人口已经超过深圳和广州，人口流入导致房子需求量已经相当大了。而从供给方面看，过去十年仅新增了100万套住房，而新增家庭则有286万户，供需矛盾严重。虽然贝壳网挂牌的二手房高达18万套，但其分布不均衡，优质房源供应稀缺。成都房地产市场并不是供大于求，而是供需结构不平衡。未来，房子的价值将取决于品质和位置等，而非市场上的供需情况。